奢侈稅效應台南也震到 小型房仲業恐收掉三成

【網路地產王／洪倩宜／綜合】
　　奢侈稅效應在北台灣鬧得沸沸揚揚，中南部房市也難以倖免，屬自住型市場的大台南表面上看似平靜無波，實際上台南的房仲業卻是暗潮洶湧，傳出已有幾家小型房仲業者經營出現問題，甚至可能重演金融海嘯時一口氣倒三成的局面，主因為不少加盟店東兼投資客，而面臨經營不下去的窘境。
　
■　奢侈稅吃掉投資利潤　南市投資客縮手倒貨
　　
　　　標榜一只皮箱就可輕鬆搬家，裝潢得美輪美奐甚至附全套家具，很可能就是典型投資客的房子，台南雖屬於自住型市場，但仍有不少投資客的蹤影，房仲專家指出，一般投資客利潤約抓一到兩成左右，但奢侈稅要求一年內轉手要課15%的稅，兩年內要課稅10%，形同沒有利潤空間，近期確實有不少裝潢屋倒貨，委託量增加兩到三成，甚至有些屋主為求成交還主動降價，有的已將價格降了一成。尤其是這幾年台南也積極推動重大建設，只要房價合理成交，台南整體房市長期看還是利多。

■　奢侈稅效應　恐三成小型房仲業不保

　　過去扮演"買斷客"兼仲介買賣的投資客兼店東，透過老屋裝潢方式低買高賣，賺取差價，受到奢侈稅影響，這些店東已不敢像過去一樣一口氣吃下十幾個委託案，甚至傳出已有些業者因賣不動而瀕臨虧損倒閉，有房仲業私下表示，這波奢侈稅恐怕會重演兩年半前的關門潮。不過也因為投機買斷客退場，反而使房價回歸合理的價位，不過有意此時撿便宜的自住型買方要特別小心，因為因應奢侈稅七月上路，傳出有投資客將原本兩個月的裝潢壓縮到半個月就完工，施工品質令人憂心，尤其最令人詬病的漏水問題，只要裝潢封起來，根本無從得知，提醒此時更要慎選房仲業者，以免在買賣時發生糾紛或面臨店家倒閉人去樓空，售後服務找無人等問題。

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七期南側與逢甲爭輝 強勢區段寫佳績

【網路地產王/劉祈相/台中報導】
　　台中市最知名的區域當屬七期和逢甲商圈，逢甲商圈旁，台中市最大的『水湳經貿園區』開發案正在進行中，加上未來捷運綠線與藍線交通之便，房市盤整聲中，台中最強區域的七期與逢甲依然屹立不搖，『錢』景依然看俏；區段強者恆強的時代，消費者購屋可要小心評估慎選擇區域與個案，才可能住的開心又賺到增值財！

■　新市政與逢甲無縫接軌 個案業績猶佳

　　在逢甲商圈接近七期北側新成屋大樓個案最近買氣並未明顯縮減，『海青』代銷專案陳子紘透露，青海路段單坪站上20萬元比比皆是，買主多數是牙醫師、大學老師、企業主反而少！逢甲仲介業者表示，隨12期重劃區與水湳經貿園區開發計畫帶動，逢甲商圈腹地擴張並與七期北側全面無縫接軌！從幾條街道觀察，黎明路、至善路、河南路、惠來路、弘孝路、惠中路和七期已經整合，新市政中心商業機能開始增溫，七期FE21大遠百將在九月開賣，與青海路、惠來路小商圈快整在一起了。

　　七期資深豪宅代銷業者劉建宏分析指出，七期南側的文心森林公園發展不容小戯，高綠覆率優勢絕無僅有；陳子紘指出，逢甲一直在增值，建商包括寶佳、太子、興富發、新業、元城二、三年前已經成功推出大樓，青海路、潮洋溪、惠來溪畔房價穩定走揚，換屋型成屋單坪已站穩20萬元，靠的就是消費者對逢甲與七期交界絕佳區段價值的認同感。

■　七期南側與五期相輔相成 文心森林公園日不落

　　生活機能與住宅條件甚佳的七期南側，源於近黎明商圈幾個大樓案如『A8』、『水硯哲園』、『時代春天』、『一雋』等個案，換屋族認同七期金字招牌與惠文學區；但隨著綠線捷運開工與圓滿劇場活動功能超強，意外炒熱南側靠森林公園的區塊，劉建宏說，森林公園小環境綠覆率比心市政區高達3.4倍！享受寧靜生活、重視安全、對身分地位低調的客戶紛紛轉進文心森林公園，過去哲園、精銳、國泰、時代等建商開發公園周邊有成就是最好例子。

　　結合五期絕佳的生活機能與捷運、公園等條件，七期南側與五期相輔相成、相互拉抬，森林公園周邊的房市與新市政逢甲交界區塊一樣熱，都成為高檔換屋客層唯二的選擇！

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汐科經貿園區利多 區域房市可期

【網路地產王/綜合】
　　台北市的房價高不可攀，這兩年，汐止的房價，也跟著水漲船高，但你以為已經漲到太高了嗎？汐止的利多消息，一波接一波！除了媒體不斷炒作的民生汐止線外，最近，新北市規劃在汐止區推動成立超越南港、內湖科技園區的「大汐科經貿園區」，房仲預期，未來汐止的房價，上衝力道將越來越強。

■　科技人才進駐 汐止房市可望大熱

　　目前，在汐止區新台五路的東方科技園區、宏碁、遠雄等企業，正在推動成立「大汐止經貿特區」而新北市長朱立倫的「大汐科經貿園區」，比當地企業所提的「大汐止經貿特區」涵蓋範圍更廣，目前百大企業總部僅鴻海集團進駐土城，汐止有不少工業區可供企業總部進駐，且汐止科技產業發展很成熟，應發揮群聚效果，市長才要求跨局處整合現有資源，並與中央積極溝通，儘速提供廠商進駐發展及周邊交通、住宅及公設規畫，也有利在地就業的好環境，達成企業、地方及政府「三贏」。

　　從園區的建設來看，一定能大大增加就業機會，甚至引進更多外來人口入住，對當地的房市來說，不啻是打了一劑強心針，房仲預期，這可以增加約兩成的看屋客上門，而目前汐止的房價，比起大台北來看，其實仍屬相對低價的區域，如果企業可能遷移到此，消費者不妨趁著房價還沒大幅起漲，趕快進場看屋掃貨。

■　交通網絡將完成 汐止通勤更便利

　　此外，隨著交通路網日趨完善，汐止離北市市中心的距離也越來越短，而汐止離內湖及南港僅一線之隔，離捷運站有一段距離的汐止地區，雖然仍需轉乘一段才能與捷運連結，但板南線可貫穿台北市東區，對通勤族來說非常便利，日後台鐵捷運化後，交通將更為便捷。

　　台鐵汐科站通車後，汐止的通勤族可以連結南港站，轉搭捷運進入市區，近期南港展覽館通車後，更可以銜接文湖線前往內科，可省下20-30分鐘的通勤時間，如果未來民生汐止線通車，汐科站將成為汐止的雙鐵共構站，到時房價勢必會合理反映。

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財金雜誌／王榮章：奢侈稅 一場沒有贏家的豪賭

【財金雜誌／文◎王榮章】

面對日本重大災變的衝擊，財政部長李述德仍堅持奢侈稅將如期上路；這個違反市場經濟法則與常理、漏洞百出的新制一旦實施，勢將引發官民大鬥法，7月1日以後，政府的頭痛時刻才要開始。

日本大地震引發的海嘯、核能危機席捲全球，讓台灣的奢侈稅是否如期上路，一度在立法院引發爭議。目前各界普遍認為奢侈稅可以強渡關山，但這個違背經濟學原理、市場法則、信賴保護原則，而且在全世界有一堆失敗案例的法案，為什麼會被執政黨視為解決高房價、縮短貧富差距的萬靈丹，著實令許多專家、學者們不解。


奢侈稅顧名思義就是對奢侈品課稅。表面上課奢侈稅似乎符合公平正義的期待、頗具理想色彩，但奢侈稅在國外早已證明是一廂情願、窒礙難行的政策，美國在1990年代的失敗經驗就是最好的案例！原因很簡單，因為奢侈稅完全違背經濟學原理與市場法則，更重要的是，沒有一個富豪會笨到讓政府課到稅。此外，台灣這次揮舞奢侈稅大刀，主要目標卻針對房市，更是名不正言不順，能達成什麼樣的效果，市場很快就會給出答案。


奢侈稅有六大缺失


先來看奢侈稅的失敗案例。美國國會在1990年底通過課徵奢侈稅，凡是購買私人遊艇、飛機、豪華汽車、珠寶、毛皮等都要課奢侈稅；但實施後發現事與願違，不但想收的稅都課不到，反而是靠「奢侈品」謀生的企業、民眾受到重創。例如遊艇工業一年內銷售掉了7成，導致遊艇公司紛紛倒閉、大量遊艇工人失業。許多人都不知道，美國那波奢侈稅的威力還橫越太平洋，重傷台灣的遊艇業，國內許多遊艇公司提到那段歷史，迄今都還餘悸猶存。


也因此，奢侈稅真正想要課徵的對象，應該是有錢人，但實務上並非如此。以不動產交易來看，對這些實力雄厚的富豪來說，絕對不會在乎持有2年內不能轉手的閉鎖期；而真正被課到稅的，往往是不得已必須要出售房子的庶民。此外，眾所周知，造成大台北地區房價高漲的關鍵原因之一，就是年年飆漲的土地價格，真正賺到最多暴利的，毫無疑問是大大小小的地主們，結果這批造成高房價的元兇，卻不在課徵範圍內，這也是奢侈稅受大家詬病的一大原因。


違反「信賴保護」原則


其次是一般立法鮮少會溯及既往，但財政部的奢侈稅針對不動產的部分，不但回溯既往，而且沒有起徵點，不像高額消費的貨物、勞務部分都有起徵點，並且是在實施後才適用。財政部的說法是如對條例生效前購置不動產排除課稅，反而會鼓勵在生效前搶購、助長漲價；同理，為什麼財政部不擔心大家在7月1日前，大量搶購豪華轎車、高爾夫球證、皮草、珊瑚、象牙呢？


再來是對產業的傷害。如之前所述，奢侈稅往往都課不到，受傷最重的反而是產業。以這次的主要目標房市來說，房地產是火車頭產業，除了營建業本身，上下游關連產業包括水泥、鋼筋、磁磚、衛浴、裝潢，以及代銷、房仲業等等，一般估計整體產值至少要乘以3倍。長期以來，外銷電子、內需地產一直扮演台灣經濟的2大支柱；但在奢侈稅大刀下，先不論房價是否因此大幅下跌，房市成交量急凍是不爭的事實，而且可能維持一段不短的時間，建商也將減少推案，整體產值勢必明顯萎縮。


解決台北高房價　要中南部陪葬


奢侈稅另一項極受爭議之處，就是「地不分南北、人不分貴賤」一網打盡，完全無視於全台區域發展的極大差異性。從奢侈稅一提出，就有學者質疑到底是「台灣」房價飆漲？還是「台北」房價飆漲？因為出了大台北地區，台灣基本上沒有高房價的問題，即便是台中、高雄2大都會區，房價較高的也僅限於特定區域，比如出了台中七期，以及高雄美術館區，兩地的市區中每坪價格十幾萬的房子比比皆是，不像大台北地區，連林口、新莊都喊到一坪40、60萬元。


至於不管賺賠一律課徵10％～15％的重稅也備受爭議。一般來說，交易稅率都不高，因為盈虧自負（就像證交稅只有0.3％）。房仲業者指出，將來這部分勢必引起極大爭議與民怨。因為訂出這樣的高稅率，意味過去2年買進的房子如果轉手，加上仲介費、印花稅等費用，只要漲幅沒有超過2成，你就注定要虧本；而如果不幸你買的房子根本就賠錢，更會讓你血本無歸。基本上民眾出售房子有各種不同動機、判斷，不能粗暴地認定就是在炒房，當未來民眾賠錢卻還要被課一筆重稅時，所引發的反彈、抗爭，恐怕會讓政府非常頭痛。


不要讓「民氣可用」變「民怨沖天」


最後來看財政部口口聲聲強調「奢侈稅只會影響2萬戶的投資客」，真的是這樣嗎？當然不是！以每年房屋移轉件數超過40萬件來說，這40萬戶的買賣雙方，或多或少都會受到奢侈稅影響。此外，許多民眾可能覺得奢侈稅事不關己，或是我又不買賣房子、與我何關；但以去年全國家戶數793萬戶、自有住宅比率約87％來說，意味全台有690萬戶家庭擁有房子，如果奢侈稅讓房價下跌2成，等於你的財富縮水2成，因此奢侈稅影響的絕對不是2萬戶，而是近700萬戶。


為了規避這個違背情理的新稅制，可能引發官民大鬥法。市場傳聞有建商配合預售屋投資客做銷貨退回，以訂新契約取代客戶間換約，藉此規避國稅局針對預售屋權利移轉的查稅動作；另外也有賣方以送買方裝潢為條件，情商買方低報價格；凡此種種走巧門、偏鋒的鬥法，未來可能層出不窮。此外，當許多民眾突然發現自己權益嚴重受損；或是對奢侈稅寄予厚望的無殼蝸牛，到頭來發現房價依然高不可攀時，現在官員們一直掛在嘴上的民氣可用，會不會逆轉成民怨沖天，恐怕是官員與立委諸公們，在未來幾個月要好好想清楚的課題。


本文詳情及圖表請見《財金雜誌》20期
或上http://www.invest.com.tw/有更多精彩的當期內文轉載
◎封面故事：都更是壓垮無殼蝸牛的最後稻草
◎封面故事：查稅風暴籠罩預售屋
◎特別企劃：遠百、統一超、全家正當紅
◎日本危機：供應斷鏈 蘋果仍是贏家
◎兩會專題：打房、壓物價玩真的?
文章轉載自:udn聯合新聞網

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中華郵政升息 政策貸款貸百萬年增900元

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】







配合中央銀行升息，中華郵政今天起全面調高存款利率，升幅介於零點零三至零點零九個百分點。攸關數百萬政策性貸款戶的一、二年期機動利率，將調高零點零九個百分點。

換句話說，各項緊釘郵政儲金計息的政策性貸款，今天起利率都將同步調高零點零九個百分點。

銀行業者指出，利率調升後，房貸戶貸款一百萬元每月利息增加七十五元，一年增加九百元。

大型銀行指出，郵局調升存款利率後，除內政部主辦的弱勢團體等（第一類）購置住宅和修繕貸款仍低於百分之一（百分之零點七六二）外，其餘政策性房貸利率大都於百分之一點三至百分之二點二之間。

升息後，中華郵政一個月期定存利率為百分之零點八一。一年期定儲固定利率為百分之一點二七。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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證明非投機炒房 可申請免徵奢侈稅

【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】

圖／聯合報提供

立院昨天迅速初審通過「奢侈稅」草案，並且將排除適用奢侈稅的「豁免條款」更明確化，還增訂民眾「買新屋賣新屋」，以及出售自地改建、合建分屋或參與都市更新獲配的房地等豁免條款。

不過，為避免豁免條款無法涵蓋民眾「非自願賣屋」的所有情形，造成「錯殺無辜」，財政部長李述德昨天下午召開記者會指出，如果民眾在兩年內賣掉房子，不是為了投機炒作，當事人只要能證明符合「合理、常態、非自願」的原則，可向稅捐機關或財政部申請例外處理，相關單位會進行個案審查。

奢侈稅條例草案規定，民眾如果出脫持有不到兩年的非自用住宅或土地，最重要課交易價格百分之十五的奢侈稅。

行政院提出的奢侈稅條例草案中，原本訂出九種情況不課奢侈稅的「豁免條款」，為了避免殃及無辜，留了一個「其他經財政部核定者」的條款，保留財政部審酌個案的彈性。但朝野立委昨天抨擊這是「後門條款」，必須明確規範那些情況下才能豁免；為加速通過立法，財政部不堅持原有主張，接受立委意見。

根據立法院初審通過版本，刪除「其他經財政部核定者」的規定，但將豁免條款從原本的九種增加為十一種情況。其中，對於民眾銷售因為自地拆除改建或與建商合建分屋取得的房地，將排除課徵奢侈稅；此外，民眾參與都市更新後，把分配到的房地賣掉，也不課奢侈稅。

此外，經建會主委劉憶如曾舉例，如有民眾原本在甲地擁有一間自用住宅，因工作或其他特殊情況，在乙地買了一間新房子後，臨時又因為特殊狀況被迫賣掉乙地的新房子，因此被課奢侈稅，恐不合理。

財政部因此修改豁免條款中的規定，允許民眾只要名下只有一間自用住宅，因為「調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地」，也就是所謂的「買新屋賣新屋」，同樣不課奢侈稅。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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吳揆：奢侈稅是打投機 非打房

【經濟日報╱記者蘇秀慧／台北報導】避免奢侈稅波及無辜的房地產業，行政院長吳敦義昨（6）日接受本報採訪時表示，希望立法院趕快通過奢侈稅條例，讓目前房市「停、看、聽」不確定感、觀望氛圍趕快過去，房市就會穩定。

吳敦義強調，房地產是火車頭產業，政府沒有理由打房，如果一定要說打房，因自用住宅不受限，只能勉強說是「打二房」或「打三房」。

立法院昨天初審通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，國民黨政策會執行長林益世隨即致電吳揆，讓吳揆第一時間掌握立法進度，吳敦義隨後接受本報採訪時，做上述表示。

奢侈稅完成初審，馬英九總統感到欣慰並說，「我們打了漂亮的一仗」，但這只是第一步，未來還要步步為營，希望儘速順利通過法案。

吳敦義指出，奢侈稅是打擊短期的房市投機，而非房地產業，因此奢侈稅不能拖，一拖就可能產生觀望氛圍，波及房地產業，這也是馬總統為何希望儘速通過的原因。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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