【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
政府雷厲風行打炒房，換屋族也遭殃，房仲業說，許多人明明是自住，但因先買後賣，同時擁有兩間房，現在多被銀行視為投資客，不只貸款成數低，還得面臨嚴格所得負債比審核。
業者指出，換屋族原本把「先買後賣」改成「先賣後買」，貸款時名下沒房子，就能解決貸款問題，但現在也行不通。因為奢侈稅造成房市瞬間急凍，根本賣不掉。換屋族正面臨前所未有的困境。
信義代書專案經理林以德表示，民眾換屋有兩種方式，一是先買後賣，另一是先賣後買。一般來說，大多數人會採取先買後賣，因為如果先把房子賣了，再找房子，就得另外租屋安頓自己或家人，不然就得寄人籬下，十分不便。
央行去年祭出第一波選擇性信用管制，要求銀行對購買第二套房的投資客降低房貸成數後，對先買後賣的換屋族影響並不大，只要民眾舉証舊房子已經在出售或是過戶中，多數銀行都能接受，視為自住客，房貸不受影響。
但今年二月後，情況完全不同。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，由於央行和金管會聯手緊盯銀行，並不斷以金檢手段施壓，現在銀行大多不管是不是換屋，只要貸款人名下有房子，想再買另一間，就視為投資客，比照第二房辦理。
陳俊宏說，購屋人一旦被貼上投資客標籤，貸款就會變得很困難，以所得負債比來說，本來只是作為放貸參考，但如果是投資客，就會進行嚴格審核，每月支出占收入比例過高，往往就會吃閉門羹，借不到錢。
各家銀行對所得負債比，規定各有不同，不過現在基本上如果超過支出超過收入5成，房貸條件就會限縮，7成以上甚至會到處遭拒貸。有些銀行規定負債月支出占月收入3成就得由送總行審核，並以5%來推算還款能力，再決定借貸成數。
銀行除了嚴審先買後賣換屋族個人條件外，業者說，按央行現行規定，在選擇性信用管制區內購買第二房，成數上限為6成，但實務上，先買後賣換屋族很難貸到這樣的成數。
主要是銀行配合政府打炒房，目前在鑑價上多採取更嚴格的標準，通常鑑價會比市價低1~2成，然後再以6成放貸，換算結果，實際貸款成數大概只有5成上下。簡單說，換一間1千萬元的房子，自備款往往得提高到500萬上下。
房仲業說，現在可說是換屋族最辛苦的時刻，一方面銀行緊縮資金，使購屋難度上升，另一方面，在奢侈稅風暴下，想先賣房子也難賣個好價錢。此外，奢侈稅雖使賣方態度軟化，但價格仍未明顯下滑。換屋族可謂面臨三面夾殺。
業者表示，過去一兩個月來，換屋族買氣已明顯下滑，許多人暫緩換屋計劃，不過，這也未必不好，市場少了一部份購屋動能，或可使房價下修速度加快，房市可更快回復平穩。
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 打房+奢侈稅 先買後賣換屋族遭夾殺
房仲店數直逼便利商店
近幾年房市景氣好，房仲店也愈開愈多，至今天為止，全台登記備查家數高達4753家，光是大台北就將近1700家，很多地區甚至比便利商店還密集。但僧多粥少，加上奢侈稅重挫房市交易，現正面臨裁員關店壓力。
稍早有人喊出在奢侈稅風暴下，房仲可能要關掉上千家，如依官方所說，奢侈稅只會影響到兩萬件交易來推算，買賣移轉件數將回到2009年底水準，而當時全台房仲店數為3911家，換句話說，全台將少掉842家房仲店，局勢確實很嚴竣
【聯合晚報】@ http://udn.com/
Orignal From: 房仲店數直逼便利商店
大台北預售屋 委賣量增逾4成
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
奢侈稅草案昨天三讀通過，許多預售案屋主，不想在交屋後還要被綁兩年，房仲業者統計，近期大台北的預售屋轉手委託量明顯增加，成長幅度都超過4成，其中南港、新店、新莊與板橋為熱門委賣區段。
信義房屋統計3月1日前後的預售屋委託量變化後發現，台北市預售屋轉售物件在奢侈稅議題發酵後，增加約5成，南港是委託數量較多區域；新北市的預售轉手也有近44%增幅，委託量較大的地區為新店、新莊與板橋。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，預售投資客是用相對少數的自備款，去搏未來增值的機會，過去房市多頭時，預售順利換約後的資本利得，可能達1倍以上，但國稅局鎖定追查預售屋換約須申報財產交易所得稅；等到預售屋轉成屋後，屋主又得被奢侈稅綁兩年，使預售案投資客難以招架。
屋齡1年內新成屋部分，台北市的委託狀況未見明顯增加；但在新北市部分，1年內新成屋委託增加比例高達46.5%，以永和的委託量最大。
奢侈稅最快將於6月1日上路，賣方為急速脫手物件，最近1個月已湧現售屋潮，下殺物件大量釋出。樂屋網統計發現，自從2月底奢侈稅議題發酵後，現在網站已有超過4萬筆的物件都在「下殺專區」。大台北地區以板橋、中和、淡水、新莊、內湖等地區的下殺物件數最多、賣壓也最沉重，房價降幅約在10%以內。
樂屋網是整合多家房仲交易物件的網站，目前擁有47萬房屋物件。樂屋網表示，2月中旬下殺專區的物件約3萬筆，自從2月底奢侈稅議題發酵後，現在已超過4萬件，等於約有1成物件都在下殺專區；而下殺專區的點閱率，也較先前成長5倍之多。
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 大台北預售屋 委賣量增逾4成
學者：房價降 不等於合理價
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
奢侈稅議題發酵1個多月以來，房價不動如山，但隨著奢侈稅昨天三讀通過，預計6月1日上路，房地產業界預期現階段到奢侈稅開徵的近1個半月間，買方市場抬頭，房價應有下修空間，但頂多在一成上下。
奢侈稅議題發酵1個多月以來，市場訊息紊亂，雖使房市成交量萎縮3成，但房價是否回落引發討論。中信房屋對雙北市近半年住宅產品「委售」平均單價進行分析，截至4月14日止，台北市及新北市平均住宅委售單價分為每坪56.78萬元及26.41萬元，雖均為半年內的低點，但增減狀況低於3%，變動不大。
至於平均「成交」單價部分，台北市及新北市的表現分別為每坪51.15萬元及22.96萬元，也未見明顯下滑。
市場人士說，現在所說的降價，頂多是「調降開價」，如果底價為1200萬，開價可能為1500萬，現在開價由1500萬下降為1350萬，感覺上好像有降，實際上底價卻不一定有調降，這就是許多民眾認為好像沒有降價的主因。
淡江大學產經系副教授莊孟翰說，現在大台北開價仍處在「溢價」中，即使降價也不等於就是「合理價」，距離民眾期待的「議價空間」仍有距離。
永慶房仲集團協理黃增福表示，奢侈稅已三讀通過，買賣雙方觀望因素消除，在正式上路前，屋主讓價的意願會多一點，他預估，市區房價約可下修5-10%，市郊則約10-15%。
信義房屋經理蘇啟榮表示，奢侈稅上路在市場預期中，三讀後態勢更明朗。目前售價行情雖醞釀回檔下修，但並未一面倒走跌；房價修正較明顯之處，主要還是投資客釋出量大的地方。他預期奢侈稅上路1~2個月後，交易可望恢復正常。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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談奢侈稅／課炒房客重稅 才是治本政策
【聯合報╱耀斌(福懋建設總經理)】
奢侈稅以買賣價開徵10％至15％，顯然已與一般營業稅、貨物稅大相逕庭，像一般民眾都知道的股票證券交易稅只有千分之三，奢侈稅是證券交易稅的五十倍，而且不論賺賠都課，可說是「超級重稅」。
我舉個例，因為稻米價格漲價，原因是出在中間通路商囤積炒作，但政府為平息民怨，卻把種稻的農民、消費者，以及中間通路商都課以重稅，無異是在責怪農民不應該生產種稻米，消費者不應該買稻米，反而最該被譴責的中間通路商所受到的是和供需兩端同等的待遇，這是合理的政策嗎？
當前奢侈稅課徵的基礎就如同上述的例子，房價飆高，政府要稽查的應該是像「三黃一劉」這樣的投資客，財政部長李述德也說，「全台一年房屋交易量約卅八萬到四十萬戶，只有百分之五、約兩萬戶是持有不滿兩年轉手」。
我認為，政府抑制房價，應該針對的是那政府宣稱已掌握炒房事證的百分之五房地產炒房客，課以重稅，以扼止炒作，才是治本的政策。
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 談奢侈稅／課炒房客重稅 才是治本政策
奢侈稅以買賣價開徵10％至15％，顯然已與一般營業稅、貨物稅大相逕庭，像一般民眾都知道的股票證券交易稅只有千分之三，奢侈稅是證券交易稅的五十倍，而且不論賺賠都課，可說是「超級重稅」。
我舉個例，因為稻米價格漲價，原因是出在中間通路商囤積炒作，但政府為平息民怨，卻把種稻的農民、消費者，以及中間通路商都課以重稅，無異是在責怪農民不應該生產種稻米，消費者不應該買稻米，反而最該被譴責的中間通路商所受到的是和供需兩端同等的待遇，這是合理的政策嗎？
當前奢侈稅課徵的基礎就如同上述的例子，房價飆高，政府要稽查的應該是像「三黃一劉」這樣的投資客，財政部長李述德也說，「全台一年房屋交易量約卅八萬到四十萬戶，只有百分之五、約兩萬戶是持有不滿兩年轉手」。
我認為，政府抑制房價，應該針對的是那政府宣稱已掌握炒房事證的百分之五房地產炒房客，課以重稅，以扼止炒作，才是治本的政策。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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談奢侈稅／南部豪宅價格 未受明顯影響
【聯合報╱徐佳韾(住商不動產企劃研究室主任)】
奢侈稅的影響是全面性的，從北到南都受傷，但近半個月來，南部地區豪宅價格影響不明顯，縱然買方客戶出價略有遲疑，但賣方委售量並沒有明顯增加，顯見以自住型居多的高雄地區，賣方在此時也不急於降價求售，買方若想要撿便宜，機率不太大。
此時表現穩健的產品是店面，只要投資報酬率達3％者，買方接手的意願就會增強，成交機率相對提高；至於豪宅產品，除地段佳，若是有品牌及產品稀有性來加持，依然可以在此波奢侈稅風暴下勝出的。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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奢侈稅的影響是全面性的，從北到南都受傷，但近半個月來，南部地區豪宅價格影響不明顯，縱然買方客戶出價略有遲疑，但賣方委售量並沒有明顯增加，顯見以自住型居多的高雄地區，賣方在此時也不急於降價求售，買方若想要撿便宜，機率不太大。
此時表現穩健的產品是店面，只要投資報酬率達3％者，買方接手的意願就會增強，成交機率相對提高；至於豪宅產品，除地段佳，若是有品牌及產品稀有性來加持，依然可以在此波奢侈稅風暴下勝出的。
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