看屋潮來了 開口殺價四成

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】奢侈稅三讀通過後的第一個周末，房市湧現看屋人潮，不少自住客都希望在奢侈稅上路前能撿到便宜，一開口就是殺到六、七折；但在利率水準仍低，賣方資金成本不高前提下，議價空間並不大。

市場分析，買、賣雙方對價格的認知差距已進一步擴大，業者多預期，房市至少冷到第三季，短期難脫量縮格局。

大台北前兩天雖氣候多變，卻仍有眾多自住客積極看屋，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，前兩天各仲介店頭帶著自住客看屋帶看量，是奢侈稅訊息釋出後最多的假期。

徐佳馨說，她在上周六下午從捷運古亭站步行至捷運台電大樓站，十多分鐘的路程中，就看見至少十組房仲經紀人帶客戶看屋，幾乎每棟大樓都有房仲經紀人在跟客戶討論市場與屋況，非常驚人。

台灣房屋研究中心執行長邱太火宣也說，近來市場看屋人潮較以往增加不少，還有自住客一個周末就看了15間房子，希望買到便宜屋，惟投資客多是將本求利，目前尚未聽聞投資客認賠殺出的案例。

邱太火宣分析，如今資金成本並不高，賣方對價格依舊堅持，而且奢侈稅最多也不過課15%，買方希望用六、七折買到好屋機率很低。中信房屋調查也指出，如今台北市與新北市的議價空間分別是10%跟13%，並沒有特別大。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅／防堵逃漏 財部查核資金流程

【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】「特種貨物與勞務稅條例」（俗稱奢侈稅）將在6月1日上路，財政部要求，凡銷售房屋、土地者，須在訂立契約後30日內，檢附買賣契約書、收據等資料自動向所在地稅務機關申報。為避免賣方短報或乾脆不報，財政部賦稅署表態，會透過各類資訊交換，全力防堵賣方逃漏奢侈稅。

立法院上周五（15日）三讀通過奢侈稅條例，未來包括兩年內即轉手的房屋、土地、高價房車等，都將以「銷售價格」乘上稅率來課稅。近期財政部已研擬各項查核方案，絕對不讓心存僥倖者，有短報或逃漏稅機會。

官員以不動產交易為例，房屋轉手本來就須到地政機關辦理產權登記，稽徵機關日後會經常向地政機關蒐集不動產移轉登記資料，勾稽契稅、印花稅等資訊，對照納稅義務人是否據實申報。如有漏報，除要求補稅外，還將重罰漏稅款三倍。

在實務上，不少民眾購屋資金多是來自銀行貸款，為確保掌握房屋交易實價，財政部也將依法發函給各銀行，蒐集資金流程的相關資料，以貸款金額、通常貸款成數來回推實際購買價格。官員表示，上述方式現已應用在查核預售屋、成屋交易所得上，「要查察賣方是否如實繳奢侈稅，不是難題。」

文章轉載自:udn聯合新聞網

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冠德今年推案 上看150億

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

奢侈稅已通過，推案量集中於風暴下「重災區」的冠德建設將照常推案，董事長馬玉山喊出，今年推案腳步不變，總銷量要達到150億元。

冠德成立至今已31年，曾經歷過三波房地產景氣循環考驗，始終穩定經營，該公司今年推案集中在新北市三重和新莊副都心，其中，新莊副都心正是奢侈稅風暴下的「重災區」。

馬玉山表示，奢侈稅已對房市買氣造成普遍性的影響，如今投資客持續退離、自住客開始進場，房市發展反而比較健康、穩健。

對於房市走勢，馬玉山分析，即便奢侈稅上路，房市還未到利空出盡，要等到明年總統大選之後，再測試、觀察看看，才會知道。

馬玉山觀察，奢侈稅訊息釋出至今，各案場的來客組數普遍腰斬五成，不過，價格並未明顯鬆動，以冠德推出的案子來說，並無議價空間。

馬玉山建議政府，應思考是否重啟國有地的標售，畢竟土地市場供給量少，土地市場價格就會更亂，不是好事。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅效應／倒店風來襲？3種店剉著等

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】

奢侈稅來勢洶洶，房仲倒店潮呼之欲出，但大型房仲業近來展店反而積極，業者趁亂搶市佔。

房仲專家張欣民認為，房仲經營比較辛苦的會有三種，包括租金成本高的「貴寶店」、專門配合投資客短進短出的「速食店」以及旗下仲介人員多達一兩百人的「量販店」，除此之外，一般預料個人品牌、資金不夠、經驗不足的房仲店，也會在這波奢侈稅冰風暴中凍傷。特別是這一兩年新開的店面，因為「景氣不好的生意沒做過」，持續幾個月沒成交，又找不出對策，恐怕就得關門大吉。

房仲業市場洗牌對大型業者有利；信義、永慶、台灣房屋等擁有直營體系的品牌，自傳出奢侈稅後店數仍持續增加，其中永慶集團包含旗下有巢氏房屋在內，目前國內家數已達810家，高居第一，信義房屋也從今年初國內322家店，本周來到344家，新增22家。

其他如21世紀不動產表示新開18家，台灣房屋16家、中信房屋18家，東森房屋表示，光在4月初就開8家新店等，在在顯示大型品牌都認為此時應「危機入市」。

品牌房仲逆勢作為，一方面反映出對奢侈稅的「短空長多」的看法，但主要還是因為過去經驗顯示，房市危機就是房仲機會，勇於在風暴時進場的人，往往成為洗牌後的大贏家。

信義房屋在民國78、9年，股市重跌，房市風暴時，提出「彎道加速」理論，令當時業者瞠目結舌，結果房市復甦後，一舉擊敗第一品牌太平洋房屋，成為龍頭。

同樣的民國90年前後，房市因921地震、網路泡沫而跌入谷底時，永慶房屋大力拓展直營店，重金發展網路看屋，兩年後市場復甦，遍布的店面讓集團獲利驚人成長。

【聯合晚報】@ http://udn.com/

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奢侈稅通過了 看屋人潮暴增

【聯合報╱記者孫中英、朱婉寧、周小仙／台北報導】昨天是特種貨物及勞務稅（奢侈稅）立法通過的第一個周六，不少民眾出門看屋「撿便宜」 ，房仲業者說，雙北市看屋人數出現至少成長三成。房屋代銷業者則透露，有賣家為趕在六月一日實施奢侈稅前將房屋脫手，要求買主以現金成交享有百分之十五的降價幅度，買家就真的帶大把現金買房子。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，昨天大台北看屋人數明顯激增三成以上，她巡視大安區、中正區的房仲據點，隨處可見房仲「全員出動」陪客人看屋，辦公室多半空無一人；光從台北捷運古亭站到台電大樓站，就至少有十組房仲在帶客看屋，也出現難得一見的好幾組客人同時看屋的「盛況」。

住商不動產發現，近期在台北市的大安區、中正區甚至南港區，千萬元以上的房子最搶手，甚至有人當天看屋，馬上就決定買進。因為這些地段過去價格「較硬」，只要投資客現在願意降價一成出脫，馬上就有人接手，但投資客的獲利，其實已經在一倍以上。

至於此時買房到底能不能撿到便宜？台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊說，由於房屋貸款利率約百分之二仍低，多數投資客仍繳得起房貸，受奢侈稅影響的房價跌幅，最多也是一成。但他認為等到五月中下旬，房價跌幅可能會擴大，因為像新北市投資客最多的地區，包括新莊、林口、三峽及淡水等區，房價都有可能因為賣屋潮而繼續下修。

此外，奢侈稅引發的另一個現象是「賣家開價較實在」，因為最近買氣急凍，雙方都在觀望，很多賣家原本開價灌水兩成，現在都主動回復正常價格。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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Q & A／六月前簽約賣屋 免奢侈稅

【聯合報╱記者賴昭穎】

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）條例前天在立法院完成三讀，最快6月1日上路，但許多民眾對於這個新稅制霧煞煞，究竟奢侈稅的課稅範圍、期限或方式為何？

問：六月一日前賣屋會被課到稅嗎？

答：不會。奢侈稅是以「出售」的時點為課稅依據，只要在法令生效日前賣屋，無論持有時間長短、自用或非自用，統統不會被課到奢侈稅。

問：何時買進的房子一定不會被課到奢侈稅？

答：奢侈稅條例規定，出售持有不滿兩年的非自用房地要課奢侈稅，以法律生效日的前一天（5月31日）回推兩年，2009年6月1日以前登記買進的不動產，絕對不會被課到奢侈稅。

問：2009年6月2日以後取得的非自用房地，就會被課到奢侈稅嗎？

答：不一定。如果持有不到兩年，但出售的時點在今年6月1日前，不會被課到稅；但持有不到2年、卻在6月1日以後賣，就會被課到奢侈稅。

問：持有兩年期間如何計算？

答：一般民眾購屋是「先簽約、後登記」，國稅局以賣方售屋的簽約日為起算點，往回推算買屋的登記日；只要在六月一日以後賣，持有不到兩年，就會被課奢侈稅。

問：奢侈稅要怎麼申報繳稅？

答：出售持有不到一年的非自用房地，要課實際交易價格百分之15的稅；持有一年以上、兩年以內，稅率則是百分之10。賣方必須在簽約的次日起卅天內，自行計算要繳多少稅，主動向國稅局報繳奢侈稅。

問：賠錢賣屋也要繳奢侈稅嗎？

答：要。只要是在六月一日以後出售持有未滿兩年的非自用房地，不論賺賠，一律要依出售價格計算繳納奢侈稅。

問：不確定要繳納奢侈稅要怎麼辦？

答：民眾可在交易完成前向戶籍所在地稅捐機關查詢。財政部也會委請地政機關協助，提醒民眾在不動產交易時留意是否要報繳奢侈稅。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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自由行將上路 商圈B咖店面出頭

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

雖有奢侈稅打房陰影，但在陸客自由行即將上路帶動下，北市店面價格仍創新高。房仲業表示，陸客概念商圈A咖店面投報率普遍已落到2%以下，投資人想進場，不如轉戰商圈內B咖店面，取得機會較大，投報率較高，且具未來增值性。

北市陸客概念商圈，主要有SOGO、士林夜市、西門町及信義等四大商圈，其中信義商圈以大型百貨為主，因此看好陸客自由行商機想投資當房東，大致只能從另三個商圈著手。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示，2月以來，房市雖因奢侈稅議題出現量縮價修，但陸客自由行6月開放在即，陸客雲集的商圈店面如SOGO商圈、西門町、士林夜市的屋主擁屋自重的心態更濃厚，由於釋出量越來越少，以致成交價格屢創新高，並帶動北市店面行情持續上揚。

以今年首季來說，根據永慶房屋店面事業部統計，台北市第1季店面成交單價為每坪132.2萬元，比起上季118.8萬元/坪，每坪又再上漲13.4萬元、11.3%。和去年同期相比，漲幅不僅已逾3成，也是北市店面歷史新高行情。

鄭朝鶴指出，北市店面價格一路攀升，除了受惠民間消費增溫，看好陸客自由行帶來的龐大商機更是主因。租金上漲的預期，支撐買方信心，因此不畏奢侈稅，仍然一路追高。

但長期追高，價格漲幅遠遠超越租金調幅，現已造成大馬路一級A咖黃金店面租金投報率普遍在2%以下的低水平，而且也不容易取得。相對的，如果朝商圈內二級B咖店面著手，不只進場機會大，由於取得成本較低、投報率也較高。

所謂二級B咖店面，指的是大馬路二樓店面，或是人潮擴散的巷子店面。譬如SOGO商圈忠孝東路四段213巷、216巷等，士林夜市基河路到文林路之間巷子，西門町漢口街50巷、西寧南路一帶巷道等。

鄭朝鶴分析，這些巷道現在多在大陸觀光客湧入商圈後，出現人潮轉進現象，並擴延出不少新興店面。由於單項多只有金店面的5到7成，且人潮「水波效應」持續放大，租金可望隨著A咖店面而上揚，現出售物件仍多有2.3%租金報酬率以上，比同商圈一線店面高出0.5~1%。

由於日前移民署已決定再度放寬陸客來台觀光配額，從每天上限7200人擴增至8760人，再加上兩岸台旅會與海旅會協商，陸客自由行已確定可在6月上路，預料陸客概念商圈A咖黃金店面價格仍持續走升，而在A咖店面帶動下，B咖也會水漲船高，因此也深具未來增值性。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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