【網路地產王/龔立豪/綜合】
今年第一季在國內外利空因素的夾擊下，房市表現未能延續去年第四季的榮景，尤其奢侈稅的宣布開徵，讓買賣方價格產生認知上的差距，成交量下滑，全台主要都會區都呈現價格漲幅趨緩，但量能急縮的市況，根據房仲預估，第二季在政府祭出調升利率及奢侈稅效應延續的情況下，房價將全面進入盤整期，正式進入多空轉折關鍵時點。
■ 第一季買氣不振 市郊物件賣壓重
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，2月份利比亞局勢震盪，造成國際油價竄高，台灣股市更由最高9220點下跌到最低8070點，跌幅近1200點，重重打擊市場投資信心，2月底財政部更以「奢侈稅」強力打房，市場買氣瞬間急凍，全台九大都會衰退幅度普遍均兩成以上，基隆市更萎縮逼近四成，各都會區價格在量能不繼下，漲幅亦明顯趨緩。
黃增福表示，現階段台北市房價雖尚未明顯下修，主要是買氣依然有長期資產配置族進場支撐，但不少市郊地區在奢侈稅利空下，賣壓正逐漸加重，價格下修狀況越趨明顯，近期郊區屋主加速出清房產意願明顯攀升，議價空間有擴大趨勢，目前大致介於10%-15%之間。
■ 股市回檔利率調升 盤整期到來
黃增福建議，在目前房市氣氛盤整的時期，對於部份先前供給過多的超漲區及投資型產品將會有房價領跌可能性，屋主應做好心理準備，若股匯市等多項與房價長期正相關的經濟指標也轉趨負面，建議可提前做好獲利了結的規劃動作，避免未來房市走空造成的資產價跌損失。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
Orignal From: Q1房市量跌價穩 第二季多空交戰
購買保值小宅 地段格局是關鍵
【網路地產王/綜合】
台灣地窄人稠，一般建商在規劃兩房空間時，其房屋權狀通常不超過25坪，現在每三位購屋人中，就有一人選購兩房以下的小宅，導致都會中，兩房小住宅的銷售成績並不輸給豪宅案，但未來如果要小宅換大宅，兩房產品的增值空間如何？就必須認真評估了！
■ 地段決定房屋身價 抗跌保值好出租
不管多大坪數，只要是位於生活機能佳的區域，例如捷運周邊、辦公商圈、學區商圈等等，房價的抗跌性較強。以台北市為例，除了鄰近是否有「捷運站」做為房價抗跌指標外，其次最具抗跌的購屋條件即為「學區」。
此外，門牌是否為重要道路也是個要件，即便位於小巷內，也能提高身價，以台北市信義計畫區週遭的小宅來說，無論是套房或兩房小住宅空間，門牌為「忠孝東路」，即使離捷運站距離較遠，其房屋售價就是會高過門牌為「基隆路」的房子，反之，15坪以下的小宅如果離交通要點較遠，很難從銀行得到貸款的支持，此外，市區的小宅也比較容易租出去。
■ 社區決定生活品質 隔間影響租售潛力
一般來說，若住宅座落在社區的話，轉賣時確實會較具賣相，不過，社區的住宅要注意的是要公設、戶數與管理品質。首先，是公設比例問題。小宅的坪數有限，因此若位在社區內，則公設比例過高，室內實際坪數就縮水，即使勉強規劃成兩房，住起來也會覺得不舒暢；另外，房仲業者均建議，最好避免住到全為套房的社區，以免戶數相對較多，出入複雜，因此在選擇社區住宅時，最好選擇管理品質好，住起來也安全、愉快。
另外，房仲建議，格局不好，相對地空間動線也會受到影響，樑柱及畸零空間也會壓縮到室內的使用空間，而複雜的隔間會壓縮單一空間的坪數，間接產生壓迫感，尤其是坪數不大的小坪數空間，像是20坪左右，隔成兩房則剛剛好，若是要隔成三房兩廳，每個空間恐怕只能提供居住者休眠空間。在觀察房子時，要特別注意，屋內的兩間房間的大小最好差異不要過大，至少，臥房的大小要能容納雙人床，將來若要分租或轉售，租方或買方的接受度會較高；樑柱及畸零空間反而會吃掉室內的使用空間，因此遇到這樣的房子，最好是避掉，像是有長走道或陽台過多等，也最好考慮再三。
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Orignal From: 購買保值小宅 地段格局是關鍵
台灣地窄人稠，一般建商在規劃兩房空間時，其房屋權狀通常不超過25坪，現在每三位購屋人中，就有一人選購兩房以下的小宅，導致都會中，兩房小住宅的銷售成績並不輸給豪宅案，但未來如果要小宅換大宅，兩房產品的增值空間如何？就必須認真評估了！
■ 地段決定房屋身價 抗跌保值好出租
不管多大坪數，只要是位於生活機能佳的區域，例如捷運周邊、辦公商圈、學區商圈等等，房價的抗跌性較強。以台北市為例，除了鄰近是否有「捷運站」做為房價抗跌指標外，其次最具抗跌的購屋條件即為「學區」。
此外，門牌是否為重要道路也是個要件，即便位於小巷內，也能提高身價，以台北市信義計畫區週遭的小宅來說，無論是套房或兩房小住宅空間，門牌為「忠孝東路」，即使離捷運站距離較遠，其房屋售價就是會高過門牌為「基隆路」的房子，反之，15坪以下的小宅如果離交通要點較遠，很難從銀行得到貸款的支持，此外，市區的小宅也比較容易租出去。
■ 社區決定生活品質 隔間影響租售潛力
一般來說，若住宅座落在社區的話，轉賣時確實會較具賣相，不過，社區的住宅要注意的是要公設、戶數與管理品質。首先，是公設比例問題。小宅的坪數有限，因此若位在社區內，則公設比例過高，室內實際坪數就縮水，即使勉強規劃成兩房，住起來也會覺得不舒暢；另外，房仲業者均建議，最好避免住到全為套房的社區，以免戶數相對較多，出入複雜，因此在選擇社區住宅時，最好選擇管理品質好，住起來也安全、愉快。
另外，房仲建議，格局不好，相對地空間動線也會受到影響，樑柱及畸零空間也會壓縮到室內的使用空間，而複雜的隔間會壓縮單一空間的坪數，間接產生壓迫感，尤其是坪數不大的小坪數空間，像是20坪左右，隔成兩房則剛剛好，若是要隔成三房兩廳，每個空間恐怕只能提供居住者休眠空間。在觀察房子時，要特別注意，屋內的兩間房間的大小最好差異不要過大，至少，臥房的大小要能容納雙人床，將來若要分租或轉售，租方或買方的接受度會較高；樑柱及畸零空間反而會吃掉室內的使用空間，因此遇到這樣的房子，最好是避掉，像是有長走道或陽台過多等，也最好考慮再三。
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新北市五股大爆炸 嫌惡設施要小心
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
新北市五股區日前發生大爆炸，造成4死38人輕重傷的慘劇，經檢警深入調查後發現，引起爆炸的主因是貨車司機與香鋪店老闆卸貨中途，不慎引起火災，造成15噸大貨車所載運的高空煙火全數引爆，爆炸威力驚人，不僅周邊建築物嚴重受損，更造成4死38傷的悲劇，類似的不定時炸彈，或許就在你我住家周遭，如何住的安心，成為重要的課題。
■ 重大公安事故頻傳 點出居住安全問題
過去這段時間景氣狀況向上攀升時，條件好與不好的房子，都有買方願意接手，若僅是看得到福地的住宅，倒也還好，只是住的人心裡面不太舒坦，若是住家靠近加油站、瓦斯槽、金紙店甚至變電所等，萬一發生事故，就可能危及生命危險。房仲業者指出，近期包括台中的夜店大火、基隆的走山事件加上五股的爆炸事件，將讓民眾購屋時更加注意住家的居住安全問題。
■ 嫌惡設施影響房價 購屋前不可不慎
除了肉眼可見的加油站、金紙店、大型瓦斯槽等設施外，還有一些必須要多勤勞走動才能發現的嫌惡設施，包括屋頂或者鄰棟是否有基地台，周邊是否有廟宇等，基地台可能會有電磁波過高的疑慮，廟宇則有噪音或空氣汙染等問題。除了這些常見的嫌惡設施之外，還有一些嫌惡設施是即使路過也看不出來的，如大型的變電所，若特別經過遮蓋與裝飾，沒有細看確實很難分辨，建議看屋時可以順口問一下房仲業者，附近有無嫌惡設施，以免購屋之後才發現周邊有嫌惡設施，這時就為時已晚了。
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新北市五股區日前發生大爆炸，造成4死38人輕重傷的慘劇，經檢警深入調查後發現，引起爆炸的主因是貨車司機與香鋪店老闆卸貨中途，不慎引起火災，造成15噸大貨車所載運的高空煙火全數引爆，爆炸威力驚人，不僅周邊建築物嚴重受損，更造成4死38傷的悲劇，類似的不定時炸彈，或許就在你我住家周遭，如何住的安心，成為重要的課題。
■ 重大公安事故頻傳 點出居住安全問題
過去這段時間景氣狀況向上攀升時，條件好與不好的房子，都有買方願意接手，若僅是看得到福地的住宅，倒也還好，只是住的人心裡面不太舒坦，若是住家靠近加油站、瓦斯槽、金紙店甚至變電所等，萬一發生事故，就可能危及生命危險。房仲業者指出，近期包括台中的夜店大火、基隆的走山事件加上五股的爆炸事件，將讓民眾購屋時更加注意住家的居住安全問題。
■ 嫌惡設施影響房價 購屋前不可不慎
除了肉眼可見的加油站、金紙店、大型瓦斯槽等設施外，還有一些必須要多勤勞走動才能發現的嫌惡設施，包括屋頂或者鄰棟是否有基地台，周邊是否有廟宇等，基地台可能會有電磁波過高的疑慮，廟宇則有噪音或空氣汙染等問題。除了這些常見的嫌惡設施之外，還有一些嫌惡設施是即使路過也看不出來的，如大型的變電所，若特別經過遮蓋與裝飾，沒有細看確實很難分辨，建議看屋時可以順口問一下房仲業者，附近有無嫌惡設施，以免購屋之後才發現周邊有嫌惡設施，這時就為時已晚了。
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單親媽媽買屋首重學區 別忘衡量自身能力
【網路地產王／錢素蘭／綜合】
在台灣離婚率居高不下，單親媽媽也逐漸成為社會多數族群，照料小孩工作從原本兩人負擔變成自己一人承擔，再加上工作及收入經濟壓力，單親媽媽族群更需要比別人多花心力過生活，房仲業者表示，有購屋需求的單親媽媽買屋最重近學區，更別忘了衡量自身能力。
■ 單親媽媽買屋 近學區最重要
單親生活幾乎都要靠自己，對有小孩的年輕單親媽媽來說，買屋最好能找在近學區的地方，方便自己接送小孩，為避免蠟燭兩頭燒，建議不要跨區就讀，畢竟接送相當花時間、心力，學校離家步行１５分內會到，是最好的距離。
在顧及經濟壓力的同時，居住也要特別注意大樓出入份子，最好能在自己屋外放幾雙男鞋，避免遭歹徒覬覦。
除了近學區，買屋、租屋也要衡量自己經濟狀況及能力負擔，月租或房貸支出盡量不要超過月收入的三分之一。
■ 經濟拮据單親媽媽 尋求當地社會補助
對於經濟方面比較拮据的單親媽媽，建議能尋求當地社會局的補助，以台北市來說，對設籍市民，或與北市市民辦理結婚登記的新移民，遭遇離婚、喪偶、夫服刑或其他家庭因素，必須獨力扶養１８歲以下未成年子女，可以向台北市社會局申請國宅，能以較便宜租金入住，幫單親媽媽減輕一些經濟上負擔。
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在台灣離婚率居高不下，單親媽媽也逐漸成為社會多數族群，照料小孩工作從原本兩人負擔變成自己一人承擔，再加上工作及收入經濟壓力，單親媽媽族群更需要比別人多花心力過生活，房仲業者表示，有購屋需求的單親媽媽買屋最重近學區，更別忘了衡量自身能力。
■ 單親媽媽買屋 近學區最重要
單親生活幾乎都要靠自己，對有小孩的年輕單親媽媽來說，買屋最好能找在近學區的地方，方便自己接送小孩，為避免蠟燭兩頭燒，建議不要跨區就讀，畢竟接送相當花時間、心力，學校離家步行１５分內會到，是最好的距離。
在顧及經濟壓力的同時，居住也要特別注意大樓出入份子，最好能在自己屋外放幾雙男鞋，避免遭歹徒覬覦。
除了近學區，買屋、租屋也要衡量自己經濟狀況及能力負擔，月租或房貸支出盡量不要超過月收入的三分之一。
■ 經濟拮据單親媽媽 尋求當地社會補助
對於經濟方面比較拮据的單親媽媽，建議能尋求當地社會局的補助，以台北市來說，對設籍市民，或與北市市民辦理結婚登記的新移民，遭遇離婚、喪偶、夫服刑或其他家庭因素，必須獨力扶養１８歲以下未成年子女，可以向台北市社會局申請國宅，能以較便宜租金入住，幫單親媽媽減輕一些經濟上負擔。
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房市329推案量 暴跌6成
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
每年3月1日到4月30日的上半年房市大檔「329檔」本周結束，房地產專業雜誌「住展雜誌」最新統計，今年北台灣總推案量只有1050億元，較2月時原先預計的2616億元案量重跌6成，回到2008年金融海嘯時的低迷水準。
住展雜誌研發長倪子仁表示，第2季房市「價跌量縮」格局幾可確立，預料台北市的房價修正1成左右，新北市房價修正1成至1成5左右；要等6月起，市況才可望回穩。
住展表示，台北市方面，包括大安區的「忠泰長虹」、松山區的「國美敦南案」、中山區大直的「白天鵝案」、內湖區的「文心AIT」、北投區的「鄉林大境」等多個豪宅建案，都未推出。
新北市方面，新莊地區有5個建案沒預期推出，包括新潤建設的百億重案、冠德建設福美街案、宏普建設「麗池苑」、金革科技「幸福公園no.3」、長煜建設「W TOWER」等。
另外，桃園市單一建案190億元的超高層商業辦公大樓案「中悅世界中心」、桃園中壢的宜誠建設2建案，加上新竹竹北市的「豐邑前景無限」及「寬隆大廈」等指標案也缺席。
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 房市329推案量 暴跌6成
每年3月1日到4月30日的上半年房市大檔「329檔」本周結束，房地產專業雜誌「住展雜誌」最新統計，今年北台灣總推案量只有1050億元，較2月時原先預計的2616億元案量重跌6成，回到2008年金融海嘯時的低迷水準。
住展雜誌研發長倪子仁表示，第2季房市「價跌量縮」格局幾可確立，預料台北市的房價修正1成左右，新北市房價修正1成至1成5左右；要等6月起，市況才可望回穩。
住展表示，台北市方面，包括大安區的「忠泰長虹」、松山區的「國美敦南案」、中山區大直的「白天鵝案」、內湖區的「文心AIT」、北投區的「鄉林大境」等多個豪宅建案，都未推出。
新北市方面，新莊地區有5個建案沒預期推出，包括新潤建設的百億重案、冠德建設福美街案、宏普建設「麗池苑」、金革科技「幸福公園no.3」、長煜建設「W TOWER」等。
另外，桃園市單一建案190億元的超高層商業辦公大樓案「中悅世界中心」、桃園中壢的宜誠建設2建案，加上新竹竹北市的「豐邑前景無限」及「寬隆大廈」等指標案也缺席。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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國壽220棟樓 2年增值逾千億
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】
國泰金（2882）下周三舉辦法說會，將公布最新不動產鑑價結果。法人指出，以近兩年不動產增值情況來看，國泰人壽在全台灣擁有的220多棟大樓，兩年帳面上未實現利益將超過1,000億台幣。
國泰金控總經理李長庚昨天說，國泰人壽前次不動產鑑價，是在兩年前（2009年）；因應市場變化加速，以及2013年將實施國際會計準則（IFRS），國泰人壽的不動產鑑價將提前。若依市價評價分析，未來有可能縮短為每一年即進行一次。
李長庚說，依照2009年不動產鑑價結果，當時國泰在全台灣200多棟大樓的未實現收益達1,078億元。法人指出，國泰全台的商辦大樓，有8成集中在北部，以近年不動產增值狀況估計，光是這兩年國泰全台不動產增值利益就已超過1,000多億元。
李長庚還表示，國泰人壽在信義計畫區擁有的A3土地，目前已規劃做為複合式商辦大樓。
國泰金控今天還將發布99年度股利，國泰金98年度股利發放1元。去年國泰人壽雖然小虧，但國泰金控整體仍有獲利。
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 國壽220棟樓 2年增值逾千億
國泰金（2882）下周三舉辦法說會，將公布最新不動產鑑價結果。法人指出，以近兩年不動產增值情況來看，國泰人壽在全台灣擁有的220多棟大樓，兩年帳面上未實現利益將超過1,000億台幣。
國泰金控總經理李長庚昨天說，國泰人壽前次不動產鑑價，是在兩年前（2009年）；因應市場變化加速，以及2013年將實施國際會計準則（IFRS），國泰人壽的不動產鑑價將提前。若依市價評價分析，未來有可能縮短為每一年即進行一次。
李長庚說，依照2009年不動產鑑價結果，當時國泰在全台灣200多棟大樓的未實現收益達1,078億元。法人指出，國泰全台的商辦大樓，有8成集中在北部，以近年不動產增值狀況估計，光是這兩年國泰全台不動產增值利益就已超過1,000多億元。
李長庚還表示，國泰人壽在信義計畫區擁有的A3土地，目前已規劃做為複合式商辦大樓。
國泰金控今天還將發布99年度股利，國泰金98年度股利發放1元。去年國泰人壽雖然小虧，但國泰金控整體仍有獲利。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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買預售屋 履約保證機制上路
【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】
內政部去年8月公告修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建商推預售屋須有「履約保證機制」，新制於5月1日正式上路，新北市政府將展開查察，若建商未遵循，可依消保法裁罰。建商憂心將產生另一波「打房」效應。
新北市法制局長邱惠美前年擔任行政院消保會法制組長時，主導預售屋買賣定型化契約增訂「履約保證機制」。她說，修訂目的基於保障消費者及「健全房市機制」，避免預售屋蓋一半，建商突然倒閉，消費者空有契約書，錢卻討不回來；無關打房，只是時間點恰巧碰上。
邱惠美表示，預售屋買賣定型化契約履約保證方式共有5種，包括不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證，由買賣雙方擇一採行。
她說，例如不動產開發信託，興建資金依工程進度專款專用；價金返還保證由建商先提撥預售屋價金，放在金融機構作擔保；價金信託是消費者付出的價金都存入信託的金融機構，工程進行至一定階段，再提出付工程款，等於消費者的錢按工程進度專款專用，不會被建商挪為其他投資。
同業連帶擔保、公會連帶擔保是一旦建商倒閉，由擔保的同業或公會接手完成。
邱惠美說，消保官將查察5月以後簽訂的預售屋買賣契約，若建商未遵循又不改善，即依違反消保法裁罰6萬元至150萬元，且得連續處罰。
新北市建商公會說，要建商先拿出與推案價金相同的錢押在銀行，沒幾家作得到，也沒有公會、同業肯為其他建商擔保。更有建商不滿說，不如乾脆由官方作保，或取消預售屋，規定蓋好才開始賣，可行性更高。
邱惠美認為建商早在去年就知道新制於今年5月上路，因此不致於產生太大衝擊。
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 買預售屋 履約保證機制上路
內政部去年8月公告修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建商推預售屋須有「履約保證機制」，新制於5月1日正式上路，新北市政府將展開查察，若建商未遵循，可依消保法裁罰。建商憂心將產生另一波「打房」效應。
新北市法制局長邱惠美前年擔任行政院消保會法制組長時，主導預售屋買賣定型化契約增訂「履約保證機制」。她說，修訂目的基於保障消費者及「健全房市機制」，避免預售屋蓋一半，建商突然倒閉，消費者空有契約書，錢卻討不回來；無關打房，只是時間點恰巧碰上。
邱惠美表示，預售屋買賣定型化契約履約保證方式共有5種，包括不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證，由買賣雙方擇一採行。
她說，例如不動產開發信託，興建資金依工程進度專款專用；價金返還保證由建商先提撥預售屋價金，放在金融機構作擔保；價金信託是消費者付出的價金都存入信託的金融機構，工程進行至一定階段，再提出付工程款，等於消費者的錢按工程進度專款專用，不會被建商挪為其他投資。
同業連帶擔保、公會連帶擔保是一旦建商倒閉，由擔保的同業或公會接手完成。
邱惠美說，消保官將查察5月以後簽訂的預售屋買賣契約，若建商未遵循又不改善，即依違反消保法裁罰6萬元至150萬元，且得連續處罰。
新北市建商公會說，要建商先拿出與推案價金相同的錢押在銀行，沒幾家作得到，也沒有公會、同業肯為其他建商擔保。更有建商不滿說，不如乾脆由官方作保，或取消預售屋，規定蓋好才開始賣，可行性更高。
邱惠美認為建商早在去年就知道新制於今年5月上路，因此不致於產生太大衝擊。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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