聚焦文山／豪宅 景美萬隆亮眼

【經濟日報╱文／黃啟菱】

台北市文山區具有優越的自然條件，區內有景美溪、新店溪、指南山等，可說是依山傍水，輔以文山區既有的人文氛圍，可說是非常適合居住；加上近年來重大交通建設陸續完工，文山區目前有捷運文湖線、捷運新店線、信義快速道路等交通系統，便捷性高，使得文山區近日新推個案，陸續站上每坪百萬元，已有新一代豪宅聚落的氣勢。

目前文山區房價最高的區塊，為景美萬隆生活圈，其中，景美為住商混合區塊，萬隆則為純住宅區，兩地房價差不多，目前新推案價已躍過六字頭，還有特殊個案喊出每坪百萬元，房價不斷攀升。

如原僑興戲院的都更案，由岳泰建設整合成功，「變身」為台北市地標級的摩天住宅大樓「岳泰峰範」，已完銷動工，每坪開出70萬至90萬元的高價；現正銷售中的「台大緣」亦為都更案，每坪開出百萬元。

隨著樂活風興起，愈來愈多人買房時希望親近自然，擁有較舒適的生活環境，也讓文山區內景美溪旁、政大後山一帶的個案，愈來愈受歡迎，如近日推出的「嘉磐山嵐映月」，訴求河岸景觀首排、名建築師李天鐸操刀設計，開價亦超過每坪100萬元。

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信義之星法拍 底價每坪153萬

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

正值房市氣氛詭譎之際，本周又有兩大法拍案登場，拍賣結果頗受矚目。3月28日台北地院將法拍台灣十大豪宅之一的「信義之星」，每坪底價約153.9萬元；本月初流拍的大亞百貨三、四樓，也將於29日捲土重來。

值得注意的是，這兩筆法拍案都已是第二次拍賣，底價都已打八折。

寬頻房訊法拍部經理游律揚指出，台灣金服在本月初拍賣大亞百貨的三、四樓，總坪數約2,724坪，總底價約18億元，每坪底價約66萬元，當時因奢侈稅訊息甫釋出，市場整體氛圍不佳，加上又是一拍、底價偏高，因而流標。

下周台灣金服將重啟拍賣，此次底價打了八折，定為14億4,474萬元，每坪底價則約53萬元。

游律揚表示，大亞百貨位於台北車站前，地點絕佳，此次要拍賣的樓層目前租給資訊公司當賣場，有固定租金收益，整體條件還算不錯。

不過，業者透露，產權分散的大亞百貨，目前最積極的整合者就是國寶集團，似乎還沒有其他競爭者，此次拍賣除了國寶集團之外，可能也沒有其他人會出手，國寶集團可能因此傾向不出手，等流標後進入第三拍，再趁機撿便宜。

至於「信義之星」的物件已在去年10月拍賣過一次，當時每坪底價為201萬元，最後流標收場，28日再度拍賣，價格不到上次的八折。此次要法拍的物件位於11樓，權狀坪數為156坪，底價為1億9,500萬元，配有三個停車位，拆算車位後，每坪價格約153.9萬元。

游律揚指出，「信義之星」本次法拍，價格算是合理，但如今政府積極打炒房，是否有人會在鋒頭上出手，值得觀察。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說，「信義之星」位於信義計畫區，無論是規模、地段、知名度、社區住戶，都可稱得上是台北市最頂級的豪宅之一，和仁愛路「帝寶」一樣，都深具指標意義。

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星台港齊打房 台灣奢侈稅影響買氣

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅對房市的影響有多大？房仲業者比較香港、新加坡政府類似措施，台灣的奢侈稅力道介於兩者之間，預料影響程度也會介於中間，比香港嚴重一些，但比新加坡輕一點。

香港已反彈 新加坡不見止跌

香港在去年11月祭出印花稅，依港商戴德梁行統計，香港房市在走跌兩個多月後，今年2月已出現反彈。至於今年1月同樣祭出印花稅的新加坡，美商易而安不動產表示，成交量迄今重跌已逾6成，價格持續下滑，目前仍不見止跌跡象。

易而安不動產總經理黃鵬言希分析，一樣是印花稅，香港房市和新加坡房市出現截然不同的效應，主要是兩地政府所祭出的稅率以及課徵對象並不相同。

香港印花稅的課徵方式為，房屋買賣後半年內轉手，即課徵交易金額的15%，6至12個月為10%，1~2年內則是5%。至於新加坡的印花稅，則是1年內轉手課16%，2年內12%，3年8%，3~4年內轉手則課徵4%的稅額。

簡單說，香港1年內轉手只課10~15%，但新加坡一律要課16%；香港2年內轉手只課5%，新加坡則是12%。香港投資客只要撐2年就過關，新加坡投資客則得「抱」4年才能避開重稅。

香港有陸資支撐 新加坡沒有

黃鵬言希說，不論是稅率，年限、新加坡的印花稅都比香港來得重很多，這是香港房市很快復甦，新加坡卻持續低壓籠罩的一大主因，另一方面，香港有陸資買盤支撐，新加坡沒有，也讓兩地房市在印花稅打房下，表現不同。

至於台灣會是如何? 包括易而安、台灣房屋、戴德梁行均認為，台灣奢侈稅規定的一年內轉手課15%，兩年內課10%，稅率在香港和新加坡之間，因此對房市影響程度也會在此兩地房市之間，不致出現價量崩盤，但也不會太快回溫。

黃鵬言希認為，香港在短期內出現價量回漲的局面，在台灣不會出現，主要是香港原本就採實價登記，政府宣布課徵印花稅，大家都跑不掉，雖有恐慌，但也只有當下。

台灣要採實價課稅 要慢慢查

台灣卻不同，財政部要採實價課稅，就得靠稅捐機關一件一件慢慢查，這會讓市場一直瀰漫著不安氣氛，特別是有錢人，因為大家都擔心一旦被查稅，會連帶查到其他「東西」。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊也認為，這波奢侈稅打房打到投資客要害，而更重要的是，香港、新加坡是馬上宣布馬上實施，台灣卻得等到立院通過，最快7月1日實施，也讓觀望期拉長，短期內市場不可能回到之前。

台灣需求讓市場有一定交易量

不過和新加坡不同的是，台灣的房地產市場比新加坡大很多，擁有一定規模的自住需求，這種需求會讓市場持續有一定交易量，價格也不會太急速而明顯的下修。此外，很多置產族只是在等候價格修正，並非退場，也讓房價大幅下修的機率相對不高。

目前房地產業者大多保守看待大台北房價跌幅，多數預料，北市跌5~10%，長期資金接手買盤就會浮現，新北市則是10~15%，超過兩成的機率相當低。







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奢侈稅後撿便宜？ 建商不降價

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 

房市上半年大檔三二九檔期開跑，剛好遇到奢侈稅議題滿月，市況果然不如預期。不僅預售屋買氣直落、不少建商還暫緩推案。但因自住客撐場，價格未見鬆動。

周六午后，走進房市熱區新莊副都心，預售屋舉牌人員仍在路旁，只是來人與來車都少了，建案接待中心請來名廚做茶點、樂師彈琴，希望客戶能多留一會，但看屋民眾稀稀落落。

春節前後開賣的遠雄新莊副都心建案「海德公園」，原本周末都高朋滿座，現在少了三、四成。「還好先前賣得差不多了」銷售人員說，現在的客人都以自住型為主，公司四月會如期推出第二期，只是售價還無法確定。而因奢侈稅還沒有定案，「肯定會比較辛苦」。

同樣在新莊副都心的「鄉林淳青」，開賣後不久就遇上奢侈稅，「投資客全消失了，自住客變多了，質感反變得比較好。」住展雜誌本月初統計今年三二九檔期，北台灣推案量將高達二千六百億元，但在奢侈稅議題逐漸發酵後，許多建案都暫緩推案。

市場人士說，三二九如期推案的，價格應該也不會太漂亮，例如新莊若賣到每坪七十萬元，為何不去買南港？

住展雜誌研發長倪子仁表示，現在退戶的人很多，看屋民眾也都拿奢侈稅當理由，多抱著撿便宜心態，但老實說，價格仍未鬆動。

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房市329檔 驚見退訂潮

【經濟日報╱記者黃啟菱、宋健生／台北、台中報導】

奢侈稅使得房市買氣急凍，年度黃金大檔329檔期直接癱瘓，不少建案現場都是「退訂的人比看屋的人多」。房產業者昨（27）日多表示，短期內不易見到轉機，房市恐會一路冷下去，520檔期難有起色。

根據《住展》雜誌之前統計，北台灣推案量逾2,600億元，但現在可能會大幅滑落，中南部幾無推案量可言。

著名代銷商海悅最近預估，北台灣可能會降到只有千億元左右。

詭異的是，明明市場氛圍不佳、看屋量與成交量都已下滑，但多數建案仍不願降價，甚至開價仍創區域新高，使得預售屋等一手市場的買賣方認知差距愈來愈大；反倒是中古屋等二手市場，因有不少投機客急逃命，價格開始鬆動，不少自住客開始猛看屋，盼撿便宜。

業內人士分析，房市已走了七年多的大多頭，在這段期間，建商、代銷業者，都已是「賺飽飽」，要撐一段時間，不是問題，因此多數業者都選擇先按兵不動。

目前一手市場中的退訂潮尚未停歇，如果建商與代銷業者在此時降價，非常容易引起已購客戶的恐慌，加速退訂潮。

信義代銷協理何胤諭說，今年329檔期受奢侈稅衝擊，不少建案延後公開，即便正在銷售的案子，也都採取「偃兵息鼓」的策略，低調再低調，這種情況還會持續下去，短期之內難見轉機。

《住展》雜誌研發長倪子仁說，據市調顯示，奢侈稅訊息釋出至今，各主要工地來人量、成交量平均萎縮三至五成，新北市有些個案成交量甚至腰斬；整體而言，受挫最深的區域就是新莊副都心、林口，以及新竹的竹北。

戴德梁行總經理顏炳立表示，政策性打炒房訊息一個接著一個，交易量自然急速萎縮，但如今賣方仍不太願意降價，房市已陷入僵局。

顏炳立預期，僵局還會延續一個月，房價可望在奢侈稅施行前一個多月，也就是5月開始鬆動，主因從交易到過戶，需一個月的作業時間，若有賣方想避開奢侈稅，最慢5月就得賣掉手上的物件。

鄉林集團董事長賴正鎰則認為，目前游資仍然充足，短期內資金無處可去，加上台北客習慣危機入市，預料將有一波撿便宜的買家，可能選擇在政府打房力道最猛的5月時進場。







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奢侈稅打房 意外捧紅店面

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】

奢侈稅對房市帶來急凍效應，預售市場買氣明顯縮手，最新市調指出，置產型買家或投資客，紛紛把目光轉向有租金收益的店面，以及出租率高的飯店式公寓，改以收租金來度過這場奢侈稅風暴。

永慶房屋表示，在奢侈稅後訊息釋出後，預售屋市場買氣受創，但投資客仍有其布局需求，接下來有固定收益的店面與商辦，預期會是投資客的新歡。

由於房市買氣急凍，不僅建商減少接待人員，房仲業者見買氣不佳，也暫時將重心轉往店面或租屋市場。

太平洋房屋調查，目前台中一級商圈逢甲商圈的店面，起跳價為4,000萬元，而4,000萬至5,000萬元的店面較為搶手；一中商圈的店面主要價格在3,000萬至5,000萬元，如果店面樓上能分隔成套房出租，年投報率可接近7%；

台中港路旁的店面價格，已從2,000萬元漲至3,000萬元，位在新市政中心附近的透天店面更是出現惜售。

台中五期重劃區就有台北客，購買1.2億元的店面後，又立即要以1.9億元轉賣，沒想到遇到奢侈稅，買氣變弱。不過這名投資客也不急著轉賣，在地點優勢的情形下，重新裝潢，改以高價暫時出租。

奢侈稅後，高出租率的飯店式公寓，也受到許多投資客青睞，台中一棟專門租給外商、工程師的飯店式管理住宅，200戶住戶中，日本人就租127戶，有許多投資客想購買，但因租金收益穩定，有意出售的屋主並不多。

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李同榮：盲目打房 效果恐曇花一現

【經濟日報╱高敏惠】沸沸揚揚的奢侈稅立法，猶如一場政商利益與民意的拔河，台灣不動產交易中心總經理李同榮提醒，「奢侈稅打房」應找出治本兼治標的解決方案，不能盲目抄襲大陸短線打房的政策，否則會像大陸一樣，不斷推出短線打房政策，越打越重卻越打越無效，而由市場來承受脫離自由機制的不良後果。

李同榮指出，房價高漲是事實，但應是在大台北地區，因為大台北的人口集中、產業集中、資金集中而土地稀有，無形中提供了房價的炒作空間，中南部的房價近兩年才開始補漲，數年來幾乎原地踏步，就算未來有炒作空間，房價也會因供給過多與需求不足而回歸原點，政府無須太過擔心。

但台北市因建地有限，之前受惠於台商資金與調降遺產稅資金雙向回流，以及ECFA預期利多的多重效應下，豪宅價格屢創新高，建商勇於高價標售土地，只要有好的地段就有超高的地價，中古屋也跟著水漲船高，於此同時，都更獎勵的議題也助燃老舊公寓的房價飆漲以及老舊社區的補漲效應。

也因此讓首購族這兩年開始大量移動到新北市，新北市因升格與三環三線利多下，房價呈現V型上升，連土地供給量大的林口、三峽、淡水、新莊副都心的房價也屢創新高，政府終於祭出奢侈稅，期望能在短期內奏效並迅速降低民怨，但沒有一套有效的供需調解與健全稅制政策，打房效果可能只是曇花一現。

李同榮說，房價是「果」、供需是「因」，奢侈稅在沒有經過審慎研究配套與徹底檢討稅制的缺失前匆促立法，必然只能收取短線效果，無法長期有效抑制房價，也讓人不免有如此的政策炒作只為選舉考量之質疑。

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