【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】全坤建設（2509）執行長廖學新昨（19）日指出，全坤建今年將推出兩大建案，推案時間都落在第四季，恰巧避過奢侈稅風暴，而且這兩大建案都位於台北市萬華區，房價平實有補漲空間，買盤亦無虞，預料整體業績不會受到衝擊。

全坤建昨日收盤價為23.95元，小跌0.6元。全坤建去年每股稅後純益為2.62元，今年因有新北市三重的個案「全坤峰景」完工交屋、新莊副都心兩個案持續入帳，法人估算每股可賺約3元。

廖學新評估，此波奢侈稅對台北市影響不大，僅有少數開價背離常軌的個案會受衝擊，至於新北市已漲多的區域，如新莊副都心則會進入盤整格局，價格恐修正一成，預料到明年總統大選後市況才會回溫。

全坤建在新莊副都心的個案「全坤峰華—國際館」與「全坤峰華—公園館」，都已銷售完畢，正在興建中，分別在8月與6月時上樑、一年後完工，目前均以完工比例法認列中，奢侈稅訊息釋出至今，並無買方來退戶。

廖學新指出，目前公司營運重心，除了專注興建已售個案之外，也持續開發新的都更案，今年的新建案推出時間，原本就定在第四季，恰好避過奢侈稅衝擊。

廖學新指出，第四季全坤建預計在台北市萬華區推出兩個新建案，分別是總案量60億元的黃家老宅改建案「全坤峰雲」及貴陽街一期都更案、總案量約100億元；全坤建認為，萬華區的房價相對平實，尚有補漲空間，未來銷售去化不成問題。

其中，「全坤峰雲」位於環河南路上，是台北市少見的水岸鋼構住宅案，採先建後售模式，六樓以上定位為水岸景觀住宅，六樓以下則訴求花園住宅，廖學新說，預計結構體興建好，大廳、中庭、花園與植栽等公設也都完成後，再推出銷售，屆時全坤建分回的案量約30億元。

至於貴陽街一帶，全坤建在該區有兩大都更案，今年可推出的又稱為貴陽街一期，廖學新指出，此案基地面積有1,435 坪，預計6月取得建照，其後開始拆屋、準備銷售，近日已有代銷來提案，此案全坤建可分回約50億元。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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打炒房 金管會盯票券業

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】為穩定房市，金管會近期調查票券業對不動產業提供保證金業務。調查發現，票券業對不動產業保證金額占全部保證金額比重平均為20%，僅有少數一、兩家比重較高，金管會將發函要求票券業者注意並提出改善計畫。

繼發函要求17家對不動產業授信比重偏高的金融機構提出改善計畫後，金管會將打炒房行動擴大到票券業，金管會全面清查票券業辦理不動產業相關的保證金額，以了解授信風險是否偏高，並防堵投機客從銀行轉到貨幣市場，藉由票券商保證發行商業本票籌措炒房資金。

據了解，財金單位發現，過去頻繁與銀行往來的建商，因政府盯上放款過度集中的銀行而大舉轉檯，近期跑到貨幣市場裡，找票券商幫忙發行商業本票，持續籌措資金養地、炒房，和政府大玩「躲貓貓」的遊戲。

金管會日前在清查銀行辦理不動產授信業務比重是否偏高時，也意外從聯合徵信中心的相關資料中發現，有部分票券公司對不動產業提供的保證業務金額，比重有偏高現象。

因此，金管會決定進一步清查票券業對不動產辦理保證業務的情況。

金管會官員表示，票券業辦理的保證業務，也是屬於授信的一種，一旦不動產景氣出現大反轉，票券業也是會面臨高風險，有必要了解票券業對不動產業的保證風險，是否有過度集中現象。

根據金管會最新調查結果顯示，票券業對不動產業提供的保證金額比重僅20%，至於以不動產做為擔保品向票券業辦理保證業務的金額，占全部保證金額也約兩成，平均而言並不算高。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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5/1預售屋新制 不怕建商跑了

【聯合報╱記者羅緗綸／竹北報導】5月1日起國內預售屋有新措施，未來建商推案，不再是邊蓋邊籌資金並向銀行貸款，而是建案推出前，業者必須提供資金交由銀行信託，做履約保證，例如，6億的建案，推案前，業者就必需備妥6億元交金融機構信託，如此一來，即使業者建一半走人，購屋人還可取回資金，或獲得賠償。

「對消費者多一層保障！」新竹縣消費者保官靳邦忠說，預售屋是台灣建築業特色，但消保官經常到的購屋糾紛中，不少是建商蓋到一半捲款走人，或建商再轉其他包商接手，造成購屋人權益受損，預售屋出現的風險，讓努力大半輩子買屋的消費者，整個賠進去。

靳邦忠說，全案在行政院消保會、全國消保官會議中討論了11次，也曾邀建築業界聽取心聲，不少業者反彈，直言「這簡直是打房！」、「措施推出將使房地產停滯…」業界估計將會衝擊中小型建設公司，預售屋在房地產中占很重的比例，要求業者備足資金再推案，如此一來將會打擊房地產，造成經濟停滯。

靳邦忠說，約4年前，因新竹縣和當時的台北縣都發生預售屋建商周轉不靈，造成購屋糾紛，購屋人投訴，新竹、北縣等消保官在全國消保官會議中提案，建議以保證金提供購屋人保障。

「我認為這是短空長多」新竹縣建築商業同業公會理事長徐榮聰表示，新制實施之後，除由建商提供資金交金融機構信託，也會有配套措施，例如，由金融機構做履約擔保、由同業連帶擔保，可請建築商業同業公會擔保等；新竹縣也會在最近邀建築商業同業公會會員討論未來怎麼做？是否接受預售建案擔保？

徐榮聰說，估計新措施對專業和有心經營的業者衝擊不大，未來業界之間連帶互保「那些公司體質好，業界最了解」也可以汰弱留強。

他估計，新措施推出後，短期內預售屋建案會減少，未來建築界將是「強者越強」，推案必須擁有強大的資金，對中小型業者會有「高門檻」，但長期著眼，由體質佳的建商推案，加上履約保證對購屋人有保障。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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避倒帳風險 業者緊縮房產授信

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】奢侈稅最快6月1日上路，票券業未雨綢繆。為免被房價下跌拖累，增加倒帳風險，專營票券商近期主動縮減不動產授信部位。

票券業高層透露，有些不動產授信，超過總授信餘額三成的票券商，已經開始緊縮不動產授信，並以不超過30%為目標，以免引來金管會的關切眼光。

票券商高層評估，奢侈稅上路後，對於新北市推案過於密集的區域，如：三峽、林口、新莊等地區的買氣造成衝擊，房價最多下修二成，為規避授信風險，對於營建業和營造業的授信審查更加嚴格。

票券業者透露，目前專營票券商裡，不動產授信占總授信比重約二成至三成間，有些對不動產業承作量較大的票券商，可能超過三成。

票券商指出，絕大多數票券商為避免授信風險過度集中，在公司內規中，已訂定不動產相關行業授信，不得超過授信餘額的30%至35%，因此，即使房價下跌，也不至於發生鉅額倒帳危機。

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名家觀點／增建平價宅 才有居住正義

【經濟日報╱張忠本（亞太產業研究協會資深顧問）】過去三年，台北、新北市房價上漲二到四倍不等，升斗小民望屋興嘆的挫折感及怨憤確值得同情，這也是奢侈稅推出後受到多數民眾支持的原因。但是將房價上漲完全歸因於建築開發商或擁有豪宅者操作房價，卻未必公允。

台灣近年房價飆漲的短期因素是「資金」。民進黨執政八年，兩岸緊張對峙，民間擔憂台海安定，資金外流7兆元；兩岸緊張情勢舒緩後，台灣投資風險降低，加上遺贈稅降低，資金回流。據中央銀行統計，近兩年民間資金回流逾2兆元，情勢完全改觀，加上國際熱錢流向亞洲，目前民間游資氾濫，利率處於低檔，助長房地產投資。

民進黨執政時期，台灣房地產投資停滯，房價低迷。同期間，香港、上海、北京房價都巨幅上漲，香港豪宅單價有一坪高達新台幣850萬元。近兩年在「比價效應」下，促成港資、陸資及台資回流投資台灣房地產。

同時「市場預期心理」產生的假性需求也推升房價。當大家都看好房市上漲時，投機客利用財務槓桿，只要付很少的自備款，未等房屋完工，房價上漲，轉手即可賺得非常高的投資報酬。這些搶短線的投機客，是房價上漲推波助瀾的主要動力，奢侈稅實施就在於遏阻此類投機需求。

值得注意的長期因素則是「社會累積之儲蓄存量」。台灣土地稀有，人口密度高，加上東方人有土斯有財的觀念，有錢就會買房地產。過去30年經驗，每隔數年，民間儲蓄累積到一定程度，就有一波房產投資潮，造成房價節節上漲。

從過去每次房價上漲循環看，房市景氣繁榮一、二年，房價巨幅上升一、二倍之後，回檔最多也只有二、三成，然後沉寂一段時間，積蓄下一波購買力。以台北市民生社區為例，30年來經過三、四波這樣的循環，房價上漲約十倍。

台灣都會區房價不可能回到原點，長期趨勢必然是逐步攀升，正如新加坡、香港、上海一樣。

「新興社區」也是促成房價上升的因素之一。因為規劃整齊、公設完整、建材高級，住家品質提升，帶動換屋族高價競購。近年房價上漲最多的地區是信義計畫區，以及大直、新莊、板橋、台中、台南、竹北等重劃區。土地重劃是為了都市建設，土地重劃的受益人原多是漁民、農民，只是後來轉手賣給建設公司或與建商合建開發。

所以今天這些重劃區土地大多集中在保險公司、建築開發商及大地主手中。土地重劃的目的是「都市更新」，若是沒有土地重劃及建商的投資開發，今天的重劃區可能還是兵工廠、農田、魚塭、磚窯的破敗景象。再者，舊市區幅員狹小，隨著人口及所得增加，如果沒有重劃區，住屋更會供不應求。

房價上漲另一因素是新建住宅高級化，如一樓作為開放空間，或會客室、運動休閒中心。又如建材用大理石取代磁磚，磁磚取代油漆，房屋品質比十年前提升，成本增加，當然單位售價也水漲船高。

奢侈稅對短期嚇阻投機有效，對長期「居住正義」恐難落實。今天如果要落實「居住正義」，不是打壓房價，而是應增加平價住宅的供應，如配合捷運興建，開發新市鎮、新社區，以及保留公有地廣建國民住宅及社會出租住宅，還有就是產業發展分散到中南部及桃竹苗。

最後，實施房地產資本利得稅或以市價課徵土地增值稅，其實都無法改變房價長期上漲趨勢，但至少可以平衡財富被剝奪感。

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每坪57萬 龍巖標下大亞三、四樓

【經濟日報╱記者李至和、黃啟菱、龍益雲／台北報導】台灣金服昨（19）日第三度標售亞洲廣場商場（原大亞百貨）三、四樓及地下室四、五樓共50個車位，市場原預期國寶集團將會一舉拿下，最後卻由龍巖集團以12億110萬搶標成功，扣除車位後換算每坪成交57.89萬元。

國寶集團昨由董事長朱國榮親自到場參與競標，得知競標結果後，臉色一沉，隨即離開現場。

亞洲廣場三、四樓商場債務人為新采國際開發，總坪數1,815.36坪，地下室共50個車位為1,351.79坪，底價為11億5,582萬，車位一個以300萬元計算，吸引扣除車位後換算每坪57.89萬，溢價率3.9%。

據了解，國寶原本打算一舉拿下商場三、四樓，未來計劃整合六個樓層商場及地下室，可循著環亞百貨模式整合，重新整理、包裝後整棟出售、招租，可大幅提高物件價值，屆時脫手價格可能每坪站上百萬元，即有機會獲利，無奈程咬金龍巖殺出，硬生生將標案搶走，讓現場業界人士大感意外。

龍巖表示，亞洲廣場位處台北A級地段，是指標性建物，集人潮與交通便捷之利，龍巖此次標得的樓層，未來仍將以出租為主，以現今市價每月每坪2,000元的租金推估，年租金預計上看4,000萬元，年投資報酬率約為3.5%，是穩健的收益來源。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，目前台北車站商圈辦公大樓每坪六、七十萬元左右，昨日龍巖得標價格仍低於區域行情。不過，該樓層無店面效益，未來國寶與龍巖是否再進一步合作開發，也不無可能。














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預售屋逃稅自首免罰 今截止

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】除台北及高雄兩市外，其他縣市預售屋繳稅「自首免罰期」今（20）日截止，明（21）日起國稅局將就鎖定的2,600件預售屋買賣案進行查稅，凡漏稅者，補稅外將再加罰0.5倍罰鍰。







 

稅捐機關自去（99）年11月起受命追查預售屋買賣逃漏稅案，目前為止共計補徵約4.3億元所得稅。其中，台北市及高雄市並未提供自首免罰期，至今已追補到的稅款共計3.55億元，台北市即達3.4億元。

財政部台北市國稅局表示，配合政府健全房市政策，擴大針對買賣預售屋者加強查核，五個月內已查獲40餘件漏稅案，補徵稅額高達2.3億元外，因台北市並未提供自首免罰期，所有漏稅案都要再按漏稅額加罰0.5倍、約1.1億元。

台灣省北區國稅局與中區國稅局分別在今天（或本周內）結束免罰期。明起北區國稅局將就已鎖定包括新北市新板特區、林口、新莊及三峽等房價高漲地區29個建案，約800件買賣案件查稅；中區國稅局4月18日起陸續掌握近800件交易案件發函查稅，凡是收到查稅函的人，若確有漏稅情形，均不再適用免罰。

依據統計，北區國稅局實施自首輔導期後，共有37件預售屋漏報所得稅案自動補繳稅款，合計達2,300萬元，平均每件補繳稅額62萬元；中區國稅局在輔導期間，共有57件辦理補稅，總補繳金額約5,000萬元，平均每件補稅額88萬元。

轉讓預售屋的所得，依據所得稅法第14條第1項第7類規定，應以交易時的成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額核課財產交易所得，應申報財產交易所得稅。

財政部指出，各國稅局加強查核預售屋買賣漏稅案件，集中在95年到98年度間的交易案件；99年度交易所得因要等到今（100）年5月以後才辦理申報，國稅局已先掌握99年度轉讓預售屋資料，待申報期過後，6月起展開第二波查稅行動。

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