綜合美國《世界日報》報導，美國華裔移民"經濟崛起"，從豪宅市場可看出端倪。不僅爾灣、新港灘等上百萬濱海豪宅，華裔屋主逐漸增加，鄰近華人小區的鑽石吧"鄉村"(The Country)知名豪宅小區，更是華人奮鬥史的縮影。近年來自中國大陸移民更出手大方，用數百萬元現金購豪宅，毫不手軟。
頂級豪宅區屋主華裔逾60% 見證華裔"經濟崛起"
佔地約130畝的鑽石吧"鄉村"地處山坡，蜿蜒的山路兩旁，坐落著一棟棟極具歐洲、日本等各國風味豪宅建築，不少住戶前綠樹林蔭，隱約可見宛如童話故事中古堡、飯店般的建築，增添幾許神秘感。一位專精東區豪宅的房地產經紀表示，每戶人家土地最少有一畝，住戶之間相隔遙遠。
約900多戶的"鄉村"豪宅，屋主超過60%為華裔，分別來自中國臺灣、大陸、香港、澳門等地，住戶更是"臥虎藏龍"，包括中國富豪、港臺知名影星、知名品牌企業家、醫師、律師與國會議員等。
曾擔任"鄉村"小區居民委員會主席、1996年搬進該區的華裔魏子厚表示，一開始進駐"鄉村"的，大多是白人。該小區從1969年陸續興建，至1972年時僅100多戶，1984年增至300多戶後，到1992年增加更迅速。他說，1972年時該小區125戶中，非裔佔三戶，其它全是白人，1984年前的370多戶，95%仍為白人，華人只有一、兩戶。
隨著華人移民漸增且東移，1996年他搬進來，約700多戶中，已有200戶華人。最早搬進"鄉村"小區的，是1984年來自香港的留學生，1985年後到1996年左右，華裔中90%為中國臺灣移民，大部分為創業的企業家，也有部分為醫師、會計師等專業人士。至2004、2005年後，來自中國大陸移民逐漸增加。魏子厚說，大多數大陸移民帶著孩子進住。
2004年搬進小區的蔡明法表示，他當時買屋華裔即佔半數，至今該小區超過60%是華人，以他所住的那條街來說，除兩、三戶為印度裔外，其余都是來自中國臺灣、大陸移民。
盡管目前的"鄉村"小區中國臺灣移民仍佔多數，但2007、2008年來自大陸移民愈來愈多，且出手"誇張"。他說，自家隔壁鄰居原本是中東裔，幾年前來自亞凱迪亞，後來認為"住在這簡直在坐牢籠"，去年底決定售屋，舉家搬回亞凱迪亞。蔡明法說，那位鄰居家建築面積11000多平方呎，佔地4萬平方呎，包含遊泳池與網球場，售價400多萬，"還沒上市，就被一對中國夫婦用現金買走"。
而沿著山坡上一戶外型壯觀，類似古堡的豪宅，外面綠樹林蔭，據悉也是2008年，被一來自澳門華裔，以600多萬元購得。
曾擔任鑽石吧市都市規劃委員的魏子厚說，該小區一棟市內面積約2萬多平方呎的豪宅，也是在2004年至2007年擔任小區委員會主席任內，由一對來自中國的夫婦帶著小孩購買。但買後兩年多來，尚未看見屋主遷入。
一位知情者說，近年來幾戶面積約15000平方呎的大型豪宅，其中一戶兩個月前被一位中國移民現金購得，日前該地開始大興土木，據悉，該戶人家將加蓋一個"能容納30輛車子"的超大車庫。
華人打造萬呎豪宅 不惜重金極盡奢華
豪宅人人愛，雖沒有搖滾巨星麥可傑克森"夢幻莊園"般豪華，然而坐擁數萬呎土地的豪宅外觀宏偉，裏面設施更是精致。遊泳池、網球場、籃球場、視聽室、電影院等是少不了的"基本配備"。不少華裔自建豪宅，外加馬場、Spa、三溫暖享受"再也不用出門"的樂趣。
魏子厚說，該"鄉村"(The Country)豪宅小區1992年前不建議民眾蓋超過5000平方呎的房子。90年代開始鼓勵蓋大屋，且沒有任何限制，只要獲得建築規劃委員會通過，可蓋日本式、歐洲式、古堡式。至今不少建築面積為數千平方呎，或超過1萬平方呎的豪宅，都是由屋主自行規劃、興建。
2004年成為"鄉村"居民的蔡明法當年也自建豪宅。他說，當時他與建商簽約，每平方呎要價125元，其余空地每平方呎30元。蔡明法說，住戶與建商提供的建築師規劃房屋，包括外觀、房間、衛浴設備，是否挑高、是否增加視聽室等，"只要說得出來，都可與建築師討論"。建築師畫好圖後，再與住戶討論，花了一年多才完工。
另一不願具名來自中國臺灣的"鄉村"居民說，許多住在該小區的華裔都喜歡"量身打造"房屋。以他來說，8000多平方呎的建築除有挑高大廳、溫馨的居家客廳外，還有六間套房與一間書房。該居民2萬平方呎的後院並有一座籃球場，翠綠的草坪點綴一叢叢鮮艷的玫瑰花，後院一角除烤肉區外，還有按摩池。另加蓋500平方呎遊戲間，內興建一紅外線日光浴間與蒸汽桑拿室。
一位專精"鄉村"豪宅小區的房地產經紀說，"球場"是該小區不少住戶的基本配備，其中以網球場或籃球場最普遍，也有住戶興建標準型遊泳池。也有華裔住戶在自宅興建馬場，飼養匹馬。至于室內，大部分華裔選擇影音視聽室，"有些光電影院造價就近10萬元"。
該房地產經紀說，"鄉村"的建築沿著坡地興建，有些華裔在挑選土地時，也會遵照傳統風水習俗，盡量選屋後"有靠山"的土地，但因山坡開採不易，不少豪宅盡管土地號稱2萬平方呎，但山坡部分通常並不開發，順其自然。他表示，隨著南加州房價上揚，近年來"鄉村"房價也跟著上漲，以1萬平方呎建築面積的房子來說，如今每呎約300元至450左右，端看屋齡、地點而有所不同。(陳盈霖)
文章轉載自:世界日報
Orignal From: 美豪宅區見證華裔"經濟崛起" 重金打造極盡奢華
房仲：台南、高雄買賣移轉減2成 台中豪宅成交價恢復正常
記者尹慧中 台北
據地政局公告統計4月台中、台南、高雄買賣移轉棟數變化，信義房屋表示，反應3月奢侈稅議題衝擊，4月台南、高雄買賣移轉棟數全面衰退逾2成，並以高雄衰退幅度最多，達27%。信義房屋並指出，中南部投資客經過市區重劃洗牌，現在屋主普遍「經濟實力堅強」，因此受奢侈稅議題影響的急售案件並不多，而且台中豪宅交易價位已恢復「正常水準」。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，中、南主要都會區4月買賣移轉數據都出現下滑，反映3月初奢侈稅議題剛發酵時，市場上的觀望猶豫氣氛，3月份是市場上最為恐慌的時候，連以自住為主的中南部市場，交易量都同步出現下滑，不過從4月15日奢侈稅三讀過後，市場上交易狀況有比3月改善。
值得注意的是，信義房屋指出，台中7期豪宅交易狀況4月已經恢復正常水準。信義房屋大隆店店長張嵩佶表示，3月奢侈稅議題發酵過後，台中7期豪宅市場，買氣有減少一半左右，不過4月後7期的豪宅交易狀況又逐漸回復正常，一級區段的豪宅產品，成交價格也接近奢侈稅議題發酵前的水準；整體來說，7期重劃區在金融海嘯當時，投資客已經洗過一次牌，現在屋主普遍經濟實力都很好，因奢侈稅而願意讓價急售的並不多。
信義房屋西區公益店店長陳進堂則表示，現在台中受到奢侈稅影響的，以投資、短期進出的影響最大，尤其是店面產品，因為交易的金額大，即使奢侈稅4/15日三讀過後，買賣雙方觀望意味仍濃厚，反觀一般的自住市場，房價水準並不高，購屋自住需求狀況穩定，尤其是政府近期的優惠貸款，有些買方都會詢問，但他們更希望優惠房貸能夠確保貸款成數。
此外，台中4月買賣移轉棟數為3261棟，雖然較上月下滑了17%，但市場交易規模大致與去年單月平均水準相當，就絕對數字來看並不算太差，信義房屋預期，在今年百年好合的結婚潮與失業率改善等帶動下，下半年實質自住需求對於台中房市買氣有一定的支撐力。
文章轉載自:華視新聞網
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據地政局公告統計4月台中、台南、高雄買賣移轉棟數變化，信義房屋表示，反應3月奢侈稅議題衝擊，4月台南、高雄買賣移轉棟數全面衰退逾2成，並以高雄衰退幅度最多，達27%。信義房屋並指出，中南部投資客經過市區重劃洗牌，現在屋主普遍「經濟實力堅強」，因此受奢侈稅議題影響的急售案件並不多，而且台中豪宅交易價位已恢復「正常水準」。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，中、南主要都會區4月買賣移轉數據都出現下滑，反映3月初奢侈稅議題剛發酵時，市場上的觀望猶豫氣氛，3月份是市場上最為恐慌的時候，連以自住為主的中南部市場，交易量都同步出現下滑，不過從4月15日奢侈稅三讀過後，市場上交易狀況有比3月改善。
值得注意的是，信義房屋指出，台中7期豪宅交易狀況4月已經恢復正常水準。信義房屋大隆店店長張嵩佶表示，3月奢侈稅議題發酵過後，台中7期豪宅市場，買氣有減少一半左右，不過4月後7期的豪宅交易狀況又逐漸回復正常，一級區段的豪宅產品，成交價格也接近奢侈稅議題發酵前的水準；整體來說，7期重劃區在金融海嘯當時，投資客已經洗過一次牌，現在屋主普遍經濟實力都很好，因奢侈稅而願意讓價急售的並不多。
信義房屋西區公益店店長陳進堂則表示，現在台中受到奢侈稅影響的，以投資、短期進出的影響最大，尤其是店面產品，因為交易的金額大，即使奢侈稅4/15日三讀過後，買賣雙方觀望意味仍濃厚，反觀一般的自住市場，房價水準並不高，購屋自住需求狀況穩定，尤其是政府近期的優惠貸款，有些買方都會詢問，但他們更希望優惠房貸能夠確保貸款成數。
此外，台中4月買賣移轉棟數為3261棟，雖然較上月下滑了17%，但市場交易規模大致與去年單月平均水準相當，就絕對數字來看並不算太差，信義房屋預期，在今年百年好合的結婚潮與失業率改善等帶動下，下半年實質自住需求對於台中房市買氣有一定的支撐力。
文章轉載自:華視新聞網
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今周刊／徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！
【撰文：徐一鳴】
大台北地區房價居高不下，政府雖然祭出奢侈稅打房，但很多人仍然望屋興嘆，房地產投資達人──達一廣告董事長徐一鳴提供年輕人購屋的五個建議。他認為，只要打破迷思，有策略、有方法，年輕人不靠父母，想要擁有台北的房子並不難。
十九世紀神職人員朱立斯．海爾（Julius Hare）說，「想買一棟已經裝潢好的房子，就不該到採石場來，除非你在找建築的材料……。」他的意思其實是鼓勵有遠見的人。面對ＥＣＦＡ（兩岸經濟協議）後台北市居高不下的房價，年輕人必須有遠見，一步一步來，才能擁有適合你的房子。
以我為例，從新店溪旁的眷村到仁愛路四段的大廈，其間約十五年，因為父母早逝，一切全是和太太一起辛勤工作、省吃儉用而來。
事實上，只要用心思考策略，就算沒有父母提供金援，年輕人還是有機會靠自己在台北市購屋置產，千萬不要蒙蔽自己的眼睛，草率看空房市。只要懂得利用既有的「遊戲規則」，做出對自己最有利的決定，擁有台北房子並不難。
建議一／打破「買不起」的心態
很多六、七年級的朋友，剛入社會，就遇上台灣經濟史上最黯淡的時光，使得這個年齡層的人，對未來都不敢有太高的期待。但是，根據我這種四年級「上一代人」的經驗，這幾年，許多與我同年齡的台商或海外華人，紛紛把資金移回台灣，導致大量買盤出現，讓台灣，尤其是台北房價一路走高。
這當中，很多六、七年級的年輕朋友，因為缺乏經濟快速成長的人生經歷，很難想像在收入逐年增加下，以前「買得起」的，一下子就變成「買不起」……。
請看一下我附的線圖，你一定同意，四年級最幸運，年輕時都親身經歷過台灣經濟快速起飛；五年級也不差，起碼領過相對較高的薪資。所以，四、五年級的人一旦察覺到台灣未來可能不一樣時，比六、七年級敢於「築夢」與「行動」。
對六、七年級的年輕人來說，眼前不買房子，就算立刻等到第一次經歷經濟成長、薪水快速增加時，恐怕也為時已晚。
道理很簡單，現在看似買不起、負擔沉重的房子，只要你咬牙買下去，隨著收入增加上去，其實負擔都會變得比較小。但若沒買，將來薪水快速增加上來，房價非常有可能隨著經濟起飛再漲一波，到時才想買，恐怕會比今天更感到吃力。
建議二／跟隨「有經驗」的人一起行動
當前低利率的金融環境，除了對有錢人很有利以外，其實對沒什麼錢的年輕人更有利！因為，政府在房貸政策上，對年輕人不但沒什麼限制，甚至還多方鼓勵年輕人借錢買房子，就看你有沒有眼光，掌握到這波奢侈稅帶來的好時機。
從負利率的角度來看房貸，你看到的不是利息支出，而是莫名其妙地增加收入！以年利率二％來算，在二年寬限期內（不用還本金，而且年輕人購屋「自住」，就算二年內轉賣，還是不用繳奢侈稅，卻可以達到相同「投資」效果！）一百萬元的房貸利息支出總共為四萬元，但以最輕微的漲幅二年漲一○％來計算，由於房產價值增加十萬元，以至於不但實質上沒有房貸利息支出，反而還倒賺六萬元。若你有還本金，那些錢可全是你的「儲蓄」，而不是房貸「支出」，因此真的不要太排斥負債購屋。
你也許會質疑，房子漲了又不會賣，房屋增值了也沒什麼意義。然而，身處地震帶上的台灣，銀行評估放款年限時，建築物壽命都只估五十年，但我們壽命很少短於五十年，就算你打算住上一輩子，建築物本身壽命恐怕也不允許，遲早都會有換屋需求。當你計畫換屋時，名下不動產的增值，就是你換屋時一部分的「自備款」。
我的看法是，六、七年級的年輕朋友，應該要把購屋當成一種投資行為，除了滿足居住需求、省下房租支出外，還可不斷累積更多的自備款，除了拿來改善生活品質外，也是存退休金的極佳手段。若你每隔幾年賣掉，再換總價更高的房子時，可以累積更多的自備款與退休金，而且一直是自用住宅，無須繳交懲罰投資客的奢侈稅，這應該算政府網開一面、特別給年輕人投資獲利的「成年禮」。
另外，從當前資金氾濫的嚴重以及超低利率環境來看，銀行可核貸的金額，其實是史無前例的高，更讓這一代年輕人擁有以時間換取金錢的絕佳優勢。你大可利用目前的年輕優勢，盡可能以三十年房貸來估計購屋預算，拉高槓桿、以小搏大。當然，你還是要以長期償付貸款為前提，以長期投資來規避房地產下跌風險。不過，若房貸利率拉高到你難以負荷的程度時，相信房價也上漲不少，賣掉換低總價的房屋，或改成租屋就是了。
除了拉高槓桿外，如何將有限資金發揮最大效益，更是你該關心的重要議題。
從我的經驗來看，房地產投資，單價越高，風險越低；總投資金額越大、投資成功率越高，報酬也最豐厚。最好就是投資土地，風險低，報酬卻最高，因為土地沒有折舊的問題，也沒有天災人禍的危險，在稅賦負擔上卻又相對很少（算算你一間房子要繳多少稅，還有保險、維修及管理費……）。但土地投資金額高、門檻高，你不妨考慮我的作法，退而尋求次佳選擇：買現成的房子。
投資成屋，其實也是投資土地，建築物本身會不斷折舊，但建築物底下那塊地的價值卻會不斷上漲。這就是為什麼二手車只會不斷跌價，但二手屋卻會不斷漲價，差別就在二手屋附帶了會不斷增值的土地。
當你明白成屋投資應該要看土地持分，就不該只貪圖眼前看得到的「使用」空間。舉例來說，很多買家喜愛的露台，就是標準被建商「一魚二吃」的手法之一。
建築法規規定，除非是有頂的建築結構體，否則不能登記在房屋權狀裡，某些建商利用這條規定，只花一點點小錢，搭起所謂的迎賓車道（狠一點的，還在迎賓車道向外撐出雨遮），再把迎賓車道登記成公設，讓全體住戶分擔，但迎賓車道上方的空間，卻變成所謂的露台，再賣給二樓住戶。
建議三／可選擇中古大廈或國宅
所以，早期蓋的中古屋，外觀與設計也許沒今天的成屋那麼吸引人，但卻少了許多你根本用不到的公設（甚至只是用來「灌水」的公設），替買家省下許多冤枉錢，我自己喜歡買中古大廈的理由也在此。
照這道理推，年輕朋友想一想，在台北，同一個地段，同樣的總價，擁有廣大開放空間的國宅，是不是一個次佳選擇中的最佳選擇？
答案是肯定的。許多國宅的土地，原本都屬於國家，只有建築費用才是成本，在開發與規畫上，就不會想要盡量把容積率用完，只會考慮需要蓋多少戶就蓋多少戶。這麼一來，往往會留下大面積的開放空間，使相同建坪的國宅，土地持分並不比老公寓少，但國宅可都配有電梯、停車空間等基本公設，將來時間到了，重新規畫改建，台北一些精華區的國宅保證炙手可熱。
前面說過，成屋投資就是投資土地，那你應該明白，房屋上漲的力道強弱，其實與「建築物」屋齡關係不大。要評估房屋的價值與上漲力道，你必須回歸到房屋的基本面—— 居住需求，也就是房屋周邊的生活機能完善程度、以及未來改善的速度與程度。
例如，某個區塊的生活機能，在幾年後將有重大改善時，將先因預期性買盤湧入，房價很容易從三年前的五百萬元漲到現在的七百萬元，而當該生活機能設施接近完工時，又會從七百萬元漲到一千五百萬元。若你現在以七百萬元（多花兩百萬元）買下，看似吃了大虧，但將來繼續再漲到一千五百萬元時，那到底是現在賣七百萬元的投資客厲害，還是現在用七百萬元買的人厲害？
簡單講，過去沒來得及上車的人，其實也不用嘆氣，趕快透過生活機能影響房價的原則，仔細研究哪個區塊還有上漲潛力，接下來就換你笑了。
當然，就算在多頭市場中，並不是全部區塊的房地產都會齊漲齊跌，某區塊的房價始終沒漲(若考慮通膨因素，其實就是跌了)，你以為買到便宜，其實你等於買到一檔空頭走勢的股票，將來房市走空時，反而會跌得最凶。若某區塊漲個不停，你怎麼看就覺得「瘋狂」，其實這區塊在多頭市場中漲得最凶，在跌的時候也最有支撐。
房地產的基本面，其實就是回歸居住需求的生活機能，而房價的塑造，主要是靠生活機能的變化來決定...【本文未完，更多內容請見今周刊751期】
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◎封面故事：【2011年經濟關鍵報告】500萬上班族賣肝窮忙／苦勞經濟
◎封面故事：2011年未上市100強全解析／尋找 下一個股王
◎話題人物：《大嬸婆》漫畫長銷五十年、累計版稅一億元／老頑童劉興欽
◎話題人物：《首購解密》時間站在你們那一邊／年輕人擁有台北房子並不難！
◎風尚：「十樂老人」梅可望的養生之道／好心情加好習慣 抗老大作戰
◎彭博商業周刊：搶搭中國農業環保風卻是噩夢開始／一堂價值180萬美元的中國投資課
◎東洋經濟週刊：減少照明、少開冷氣、騎自行車上下班／你也可以從日常生活做到節電小撇步
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 今周刊／徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！
大台北地區房價居高不下，政府雖然祭出奢侈稅打房，但很多人仍然望屋興嘆，房地產投資達人──達一廣告董事長徐一鳴提供年輕人購屋的五個建議。他認為，只要打破迷思，有策略、有方法，年輕人不靠父母，想要擁有台北的房子並不難。
十九世紀神職人員朱立斯．海爾（Julius Hare）說，「想買一棟已經裝潢好的房子，就不該到採石場來，除非你在找建築的材料……。」他的意思其實是鼓勵有遠見的人。面對ＥＣＦＡ（兩岸經濟協議）後台北市居高不下的房價，年輕人必須有遠見，一步一步來，才能擁有適合你的房子。
以我為例，從新店溪旁的眷村到仁愛路四段的大廈，其間約十五年，因為父母早逝，一切全是和太太一起辛勤工作、省吃儉用而來。
事實上，只要用心思考策略，就算沒有父母提供金援，年輕人還是有機會靠自己在台北市購屋置產，千萬不要蒙蔽自己的眼睛，草率看空房市。只要懂得利用既有的「遊戲規則」，做出對自己最有利的決定，擁有台北房子並不難。
建議一／打破「買不起」的心態
很多六、七年級的朋友，剛入社會，就遇上台灣經濟史上最黯淡的時光，使得這個年齡層的人，對未來都不敢有太高的期待。但是，根據我這種四年級「上一代人」的經驗，這幾年，許多與我同年齡的台商或海外華人，紛紛把資金移回台灣，導致大量買盤出現，讓台灣，尤其是台北房價一路走高。
這當中，很多六、七年級的年輕朋友，因為缺乏經濟快速成長的人生經歷，很難想像在收入逐年增加下，以前「買得起」的，一下子就變成「買不起」……。
請看一下我附的線圖，你一定同意，四年級最幸運，年輕時都親身經歷過台灣經濟快速起飛；五年級也不差，起碼領過相對較高的薪資。所以，四、五年級的人一旦察覺到台灣未來可能不一樣時，比六、七年級敢於「築夢」與「行動」。
對六、七年級的年輕人來說，眼前不買房子，就算立刻等到第一次經歷經濟成長、薪水快速增加時，恐怕也為時已晚。
道理很簡單，現在看似買不起、負擔沉重的房子，只要你咬牙買下去，隨著收入增加上去，其實負擔都會變得比較小。但若沒買，將來薪水快速增加上來，房價非常有可能隨著經濟起飛再漲一波，到時才想買，恐怕會比今天更感到吃力。
建議二／跟隨「有經驗」的人一起行動
當前低利率的金融環境，除了對有錢人很有利以外，其實對沒什麼錢的年輕人更有利！因為，政府在房貸政策上，對年輕人不但沒什麼限制，甚至還多方鼓勵年輕人借錢買房子，就看你有沒有眼光，掌握到這波奢侈稅帶來的好時機。
從負利率的角度來看房貸，你看到的不是利息支出，而是莫名其妙地增加收入！以年利率二％來算，在二年寬限期內（不用還本金，而且年輕人購屋「自住」，就算二年內轉賣，還是不用繳奢侈稅，卻可以達到相同「投資」效果！）一百萬元的房貸利息支出總共為四萬元，但以最輕微的漲幅二年漲一○％來計算，由於房產價值增加十萬元，以至於不但實質上沒有房貸利息支出，反而還倒賺六萬元。若你有還本金，那些錢可全是你的「儲蓄」，而不是房貸「支出」，因此真的不要太排斥負債購屋。
你也許會質疑，房子漲了又不會賣，房屋增值了也沒什麼意義。然而，身處地震帶上的台灣，銀行評估放款年限時，建築物壽命都只估五十年，但我們壽命很少短於五十年，就算你打算住上一輩子，建築物本身壽命恐怕也不允許，遲早都會有換屋需求。當你計畫換屋時，名下不動產的增值，就是你換屋時一部分的「自備款」。
我的看法是，六、七年級的年輕朋友，應該要把購屋當成一種投資行為，除了滿足居住需求、省下房租支出外，還可不斷累積更多的自備款，除了拿來改善生活品質外，也是存退休金的極佳手段。若你每隔幾年賣掉，再換總價更高的房子時，可以累積更多的自備款與退休金，而且一直是自用住宅，無須繳交懲罰投資客的奢侈稅，這應該算政府網開一面、特別給年輕人投資獲利的「成年禮」。
另外，從當前資金氾濫的嚴重以及超低利率環境來看，銀行可核貸的金額，其實是史無前例的高，更讓這一代年輕人擁有以時間換取金錢的絕佳優勢。你大可利用目前的年輕優勢，盡可能以三十年房貸來估計購屋預算，拉高槓桿、以小搏大。當然，你還是要以長期償付貸款為前提，以長期投資來規避房地產下跌風險。不過，若房貸利率拉高到你難以負荷的程度時，相信房價也上漲不少，賣掉換低總價的房屋，或改成租屋就是了。
除了拉高槓桿外，如何將有限資金發揮最大效益，更是你該關心的重要議題。
從我的經驗來看，房地產投資，單價越高，風險越低；總投資金額越大、投資成功率越高，報酬也最豐厚。最好就是投資土地，風險低，報酬卻最高，因為土地沒有折舊的問題，也沒有天災人禍的危險，在稅賦負擔上卻又相對很少（算算你一間房子要繳多少稅，還有保險、維修及管理費……）。但土地投資金額高、門檻高，你不妨考慮我的作法，退而尋求次佳選擇：買現成的房子。
投資成屋，其實也是投資土地，建築物本身會不斷折舊，但建築物底下那塊地的價值卻會不斷上漲。這就是為什麼二手車只會不斷跌價，但二手屋卻會不斷漲價，差別就在二手屋附帶了會不斷增值的土地。
當你明白成屋投資應該要看土地持分，就不該只貪圖眼前看得到的「使用」空間。舉例來說，很多買家喜愛的露台，就是標準被建商「一魚二吃」的手法之一。
建築法規規定，除非是有頂的建築結構體，否則不能登記在房屋權狀裡，某些建商利用這條規定，只花一點點小錢，搭起所謂的迎賓車道（狠一點的，還在迎賓車道向外撐出雨遮），再把迎賓車道登記成公設，讓全體住戶分擔，但迎賓車道上方的空間，卻變成所謂的露台，再賣給二樓住戶。
建議三／可選擇中古大廈或國宅
所以，早期蓋的中古屋，外觀與設計也許沒今天的成屋那麼吸引人，但卻少了許多你根本用不到的公設（甚至只是用來「灌水」的公設），替買家省下許多冤枉錢，我自己喜歡買中古大廈的理由也在此。
照這道理推，年輕朋友想一想，在台北，同一個地段，同樣的總價，擁有廣大開放空間的國宅，是不是一個次佳選擇中的最佳選擇？
答案是肯定的。許多國宅的土地，原本都屬於國家，只有建築費用才是成本，在開發與規畫上，就不會想要盡量把容積率用完，只會考慮需要蓋多少戶就蓋多少戶。這麼一來，往往會留下大面積的開放空間，使相同建坪的國宅，土地持分並不比老公寓少，但國宅可都配有電梯、停車空間等基本公設，將來時間到了，重新規畫改建，台北一些精華區的國宅保證炙手可熱。
前面說過，成屋投資就是投資土地，那你應該明白，房屋上漲的力道強弱，其實與「建築物」屋齡關係不大。要評估房屋的價值與上漲力道，你必須回歸到房屋的基本面—— 居住需求，也就是房屋周邊的生活機能完善程度、以及未來改善的速度與程度。
例如，某個區塊的生活機能，在幾年後將有重大改善時，將先因預期性買盤湧入，房價很容易從三年前的五百萬元漲到現在的七百萬元，而當該生活機能設施接近完工時，又會從七百萬元漲到一千五百萬元。若你現在以七百萬元（多花兩百萬元）買下，看似吃了大虧，但將來繼續再漲到一千五百萬元時，那到底是現在賣七百萬元的投資客厲害，還是現在用七百萬元買的人厲害？
簡單講，過去沒來得及上車的人，其實也不用嘆氣，趕快透過生活機能影響房價的原則，仔細研究哪個區塊還有上漲潛力，接下來就換你笑了。
當然，就算在多頭市場中，並不是全部區塊的房地產都會齊漲齊跌，某區塊的房價始終沒漲(若考慮通膨因素，其實就是跌了)，你以為買到便宜，其實你等於買到一檔空頭走勢的股票，將來房市走空時，反而會跌得最凶。若某區塊漲個不停，你怎麼看就覺得「瘋狂」，其實這區塊在多頭市場中漲得最凶，在跌的時候也最有支撐。
房地產的基本面，其實就是回歸居住需求的生活機能，而房價的塑造，主要是靠生活機能的變化來決定...【本文未完，更多內容請見今周刊751期】
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文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 今周刊／徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！
奢侈稅效應 台中成交月減17%
【網路地產王/龔立豪/綜合】
在高雄市率先公布4月買賣移轉棟數，較3月減少27%後，台中市也公布4月買賣移轉棟數，4月買賣移轉棟數為3261棟，比起3月的3940棟，出現17%的衰退幅度，影響主因仍是受到奢侈稅影響，買賣雙方心態趨於觀望。台中市房市交易熱區西屯區，4月交易量也較3月衰減15%，不過衰退幅度並不大。
■ 台中投資重創 自住首購影響小
信義房屋大隆店店長張嵩佶指出，3月奢侈稅議題發酵過後，台中7期豪宅市場，買氣有減少一半左右，不過4月7期的豪宅交易狀況又逐漸回復正常，一級區段的豪宅產品，成交價格也接近奢侈稅議題發酵前的水準；整體來說，7期重劃區在金融海嘯當時，投資客已經洗過一次牌，現在屋主普遍經濟實力都很好，因奢侈稅而願意讓價急售的並不多。
信義房屋西區公益店店長陳進堂則表示，現在台中受到奢侈稅影響的，以投資、短期進出的影響最大，尤其是店面產品，因為交易的金額大，即使奢侈稅4/15日三讀過後，買賣雙方觀望意味仍濃厚，反觀一般的自住市場，房價水準並不高，購屋自住需求狀況穩定，尤其是政府近期的優惠貸款，有些買方都會詢問，但他們更希望優惠房貸能夠確保貸款成數。
■ 中南部買氣不振 觀望氣氛濃
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，中、南主要都會區4月買賣移轉數據都出現下滑，反映3月初奢侈稅議題剛發酵時，市場上的觀望猶豫氣氛，3月份是市場上最為恐慌的時候，連以自住為主的中南部市場，交易量都同步出現下滑，不過從4月15日奢侈稅三讀過後，市場上交易狀況有比3月改善。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
Orignal From: 奢侈稅效應 台中成交月減17%
在高雄市率先公布4月買賣移轉棟數，較3月減少27%後，台中市也公布4月買賣移轉棟數，4月買賣移轉棟數為3261棟，比起3月的3940棟，出現17%的衰退幅度，影響主因仍是受到奢侈稅影響，買賣雙方心態趨於觀望。台中市房市交易熱區西屯區，4月交易量也較3月衰減15%，不過衰退幅度並不大。
■ 台中投資重創 自住首購影響小
信義房屋大隆店店長張嵩佶指出，3月奢侈稅議題發酵過後，台中7期豪宅市場，買氣有減少一半左右，不過4月7期的豪宅交易狀況又逐漸回復正常，一級區段的豪宅產品，成交價格也接近奢侈稅議題發酵前的水準；整體來說，7期重劃區在金融海嘯當時，投資客已經洗過一次牌，現在屋主普遍經濟實力都很好，因奢侈稅而願意讓價急售的並不多。
信義房屋西區公益店店長陳進堂則表示，現在台中受到奢侈稅影響的，以投資、短期進出的影響最大，尤其是店面產品，因為交易的金額大，即使奢侈稅4/15日三讀過後，買賣雙方觀望意味仍濃厚，反觀一般的自住市場，房價水準並不高，購屋自住需求狀況穩定，尤其是政府近期的優惠貸款，有些買方都會詢問，但他們更希望優惠房貸能夠確保貸款成數。
■ 中南部買氣不振 觀望氣氛濃
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，中、南主要都會區4月買賣移轉數據都出現下滑，反映3月初奢侈稅議題剛發酵時，市場上的觀望猶豫氣氛，3月份是市場上最為恐慌的時候，連以自住為主的中南部市場，交易量都同步出現下滑，不過從4月15日奢侈稅三讀過後，市場上交易狀況有比3月改善。
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精碟產權法拍 42億僅脫標3億
【網路地產王/龔立豪/綜合】
台灣金服今第一次公開拍賣精碟科技位於新莊、五股、林口的廠辦，分為甲~戊五包拍賣，總底價總價42.66億。結果僅戊標位於新莊五權三路14號4層樓廠辦脫標，權狀坪數1528.47坪，底價3億714萬，若不計增建價值，換算每坪20.09萬元。最後吸引一封標單，由竟丞企業以總價3億5116、每坪22.97萬，溢價15.63%。
■ 奢侈稅影響 企業算盤打的精
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，奢侈稅影響下，有自用需求的民眾、企業仍然會挑地段進場撿便宜。戊標位於五股工業區周遭，但緊鄰新莊副都心，和副都心僅相隔中山路，且距離未來機場捷運線新莊副都心站約500公尺、五工站約800公尺，在捷運題材加持下，較受投資人矚目。雖然買方第二拍有機會用更低的價格取得，但恐會有較多人競爭，所以買方還是勇於出價，加價近5000萬拿下。
■ 新莊副都心 未來發展仍看好
洪暉恒分析，雖說新莊副都心內的預售屋受到市場因為奢侈稅買氣停頓，成交量難有起色，但區域動工中的重大交通工程，吸引不少中小型企業移入，事實上新莊地區除了未來捷運線的加持，區域內有中山高、64快速道路、台一高架橋等聯外快速道路，奢侈稅影響買氣，反向思考也是口袋深的企業、民眾進場找便宜的時機點。
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台灣金服今第一次公開拍賣精碟科技位於新莊、五股、林口的廠辦，分為甲~戊五包拍賣，總底價總價42.66億。結果僅戊標位於新莊五權三路14號4層樓廠辦脫標，權狀坪數1528.47坪，底價3億714萬，若不計增建價值，換算每坪20.09萬元。最後吸引一封標單，由竟丞企業以總價3億5116、每坪22.97萬，溢價15.63%。
■ 奢侈稅影響 企業算盤打的精
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，奢侈稅影響下，有自用需求的民眾、企業仍然會挑地段進場撿便宜。戊標位於五股工業區周遭，但緊鄰新莊副都心，和副都心僅相隔中山路，且距離未來機場捷運線新莊副都心站約500公尺、五工站約800公尺，在捷運題材加持下，較受投資人矚目。雖然買方第二拍有機會用更低的價格取得，但恐會有較多人競爭，所以買方還是勇於出價，加價近5000萬拿下。
■ 新莊副都心 未來發展仍看好
洪暉恒分析，雖說新莊副都心內的預售屋受到市場因為奢侈稅買氣停頓，成交量難有起色，但區域動工中的重大交通工程，吸引不少中小型企業移入，事實上新莊地區除了未來捷運線的加持，區域內有中山高、64快速道路、台一高架橋等聯外快速道路，奢侈稅影響買氣，反向思考也是口袋深的企業、民眾進場找便宜的時機點。
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台中東區後站 台糖擬開發湖濱城
【聯合報╱記者蔡佳妤／東區報導】
延宕已久的台糖大型購物中心開發有了著落，台糖將釋出位在台中市東區後火車站的土地，開發成為「台糖湖濱生態城」，昨天舉辦開發規劃公開說明會，吸引大批業者的興趣，包括建商、飯店、百貨和連鎖超市業者都派人參加。
台糖在後火車站有塊9.02公頃的土地，13年前威京集團就與台糖簽約興建購物中心，但開挖後就喊卡，其後經過市府和民代改變主意想改建為大學城、生態公園等，全都無疾而終，最後成為現在看到的大水池。
經過長期延宕，台糖終於在昨天主動釋出先期規劃構想，並號召相關投資廠商提前卡位，共同投資開發這塊「東區明珠」。台糖指出，有大台中升格、生活圈4號道通車及配合未來台中都會區鐵路高架捷運化計畫等利多因素，台中火車站周邊地區將再出發轉化為全新商圈。
台中市政府已透過都市計畫專案通盤檢討作業，將這塊「原台中大型購物中心專用區」劃定30米園道、9.02公頃商業區、6.94公頃公園、2.23公頃市場等用地項目，並採區段徵收方式進行土地整體開發，預計3年內完成區段徵收作業。
目前台糖也已委託專業顧問公司辦理先期開發定位評估，希望引入商辦大樓、主題式購物中心、旅館、生態住宅等業者進駐開發，打造「台糖湖濱生態城」。這項開發案果然引起相關業者高度興趣，包括聯聚、順天、龍邦等十多家建商，長榮桂冠、和新光三越等百貨業者，以及全聯、台灣楓康等連鎖超市業者都出席說明會。
台糖表示，這次舉辦說明會目的是瞭解投資開發商的需求，初步已設定邀請國內各大型建設開發業、百貨零售業、休閒事業、飯店旅館等知名業者參與，期望成為台中市東區新起的商業、經濟、休憩多元發展區域。
文章轉載自:udn聯合新聞網
Orignal From: 台中東區後站 台糖擬開發湖濱城
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延宕已久的台糖大型購物中心開發有了著落，台糖將釋出位在台中市東區後火車站的土地，開發成為「台糖湖濱生態城」，昨天舉辦開發規劃公開說明會，吸引大批業者的興趣，包括建商、飯店、百貨和連鎖超市業者都派人參加。
台糖在後火車站有塊9.02公頃的土地，13年前威京集團就與台糖簽約興建購物中心，但開挖後就喊卡，其後經過市府和民代改變主意想改建為大學城、生態公園等，全都無疾而終，最後成為現在看到的大水池。
經過長期延宕，台糖終於在昨天主動釋出先期規劃構想，並號召相關投資廠商提前卡位，共同投資開發這塊「東區明珠」。台糖指出，有大台中升格、生活圈4號道通車及配合未來台中都會區鐵路高架捷運化計畫等利多因素，台中火車站周邊地區將再出發轉化為全新商圈。
台中市政府已透過都市計畫專案通盤檢討作業，將這塊「原台中大型購物中心專用區」劃定30米園道、9.02公頃商業區、6.94公頃公園、2.23公頃市場等用地項目，並採區段徵收方式進行土地整體開發，預計3年內完成區段徵收作業。
目前台糖也已委託專業顧問公司辦理先期開發定位評估，希望引入商辦大樓、主題式購物中心、旅館、生態住宅等業者進駐開發，打造「台糖湖濱生態城」。這項開發案果然引起相關業者高度興趣，包括聯聚、順天、龍邦等十多家建商，長榮桂冠、和新光三越等百貨業者，以及全聯、台灣楓康等連鎖超市業者都出席說明會。
台糖表示，這次舉辦說明會目的是瞭解投資開發商的需求，初步已設定邀請國內各大型建設開發業、百貨零售業、休閒事業、飯店旅館等知名業者參與，期望成為台中市東區新起的商業、經濟、休憩多元發展區域。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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陸人最想投資房產 台北排名第四
【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】
大陸打房政策強硬，加上人民幣匯率前景看升，大陸民眾計畫改往海外置產。根據房仲業者最新調查，大陸人最想投資房產的十三個城市，預售屋單價最貴的前三名分別為香港、新加坡與倫敦；台北市則以每坪新台幣七十九萬元單價，高居第四位。
大陸最大房產入口網站「搜房網」針對大陸市場進行市調，大陸人首選投資房市的地點，包括：香港、新加坡、倫敦、台北市、溫哥華、紐約、舊金山、多倫多、洛杉磯、雪梨、墨爾本、布里斯班與北京等十三個城市。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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大陸打房政策強硬，加上人民幣匯率前景看升，大陸民眾計畫改往海外置產。根據房仲業者最新調查，大陸人最想投資房產的十三個城市，預售屋單價最貴的前三名分別為香港、新加坡與倫敦；台北市則以每坪新台幣七十九萬元單價，高居第四位。
大陸最大房產入口網站「搜房網」針對大陸市場進行市調，大陸人首選投資房市的地點，包括：香港、新加坡、倫敦、台北市、溫哥華、紐約、舊金山、多倫多、洛杉磯、雪梨、墨爾本、布里斯班與北京等十三個城市。
文章轉載自:udn聯合新聞網
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