新竹房屋,豪宅,房屋仲介,買屋,賣屋,租屋

打房！國稅局鎖定預售獲利投機客

【網路地產王/綜合】
　　政府打房，動作一波波！奢侈稅才剛過關，北區國稅局20日起，將清查預售屋轉賣，防止投機客轉賣預售屋逃漏稅，目前已經鎖定台中 7期地區，加強查核近千件預售屋轉售資料。

■ 國稅局大動作鎖定近千筆投資交易

　　兩年前，小李夫妻買了在新莊的預售屋，本來打算買了自己住，沒想到，新莊的房價一飛沖天，房價被炒高，他們想趁機脫手套利，託房仲賣出之後，一來一往，居然賺了將近五百萬，不過要小心，因為他們已經被國稅局盯上，要求他們要補稅！

　　原來，雖然立法院通過的奢侈稅課徵，沒有納入預售屋買賣，但財政部已經要求各國稅局，開始積極查察預售屋買賣情形，國稅局統計，從民國99年起向台北市28家建商蒐集預售屋轉售資料，總計約1000餘件，並陸續分析，交由各分局稽徵所查核中，預估年底就可以查核完畢。

■ 短漏報稅需補稅並追加罰款

　　提醒想要心存僥倖的投資客，主管台灣北部及東北部的北區國稅局表示，已就先前蒐集29個建案預售屋資料完成過濾，將於 4月20日展開第1波查核，如在4月20日前自動補報補繳，只須加計利息，可以免罰；但在 4月20日以後，被國稅局查到有短漏報稅款，不但要補稅，還要加處罰鍰。

　　光是過去 5個月內，已查獲40餘件漏未申報綜合所得稅，補徵稅額高達新台幣 2.3億元，並罰鍰約 1.1億元。其中1戶豪宅預售屋購入8個月後轉手就賺入5000多萬元，2戶一般住宅預售屋3天內轉手獲利 400萬元，由於都未申報綜所稅，都遭到補稅與罰款。國稅局提醒，納稅時，應以出售時的成交價額減除取得成本及相關費用後的餘額，作為出售年度的財產交易所得課稅，如有短、漏報情事，請儘速向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳所得稅，就可免罰，請納稅義務人注意，維護自身權益。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 打房！國稅局鎖定預售獲利投機客

奢侈稅上路打亂房市租售行情

【網路地產王/綜合】
　　政府一連串打房措施，已經嚴重打擊投資客信心，原本，手握多房的投資客，最近紛紛把手上物件拋出，有購屋族發現，談了好幾個月，本來房價硬梆梆的賣家，最近的態度變了，甚至有些租屋套利的投資客房東，現在也轉變態度，紛紛轉租為賣，希望盡快獲利了結！

■ 要抽奢侈稅了！買家著急降價求售

　　35歲的王小姐，本來想買套房自住，也為自己累積資產，強迫自己存點錢，沒想到幾個月下來，在台北市中山區看上的套房，房價幾乎都硬梆梆，根本殺不了價，本來想放棄的王小姐，前兩天，突然接到房仲的電話，有屋主主動表態，願意降價五十萬，王小姐聽到消息，開心的立刻下訂，解決了房事困擾！

　　「像這樣的例子，這一陣子越來越多！」房仲坦言，很多堅持不賣的屋主，確定奢侈稅過關後，已經主動拋出訊息，身段也明顯降低，願意重新跟有誠意開價的買家重新斡旋。除了主動找回買家的情況外，還有一些原本要租屋套利的投資客，眼看苗頭不對，也紛紛把手上的物件拋出求售。

■ 投資客急脫手包租公不租改賣

　　根據房仲業者統計，今年三月全台待租物件較二月萎縮20.74%，相較於去年更減少42.58%，三月將手上委租物件由「租轉售」的數量，較二月足足增加66.13%，這顯示包租公將手中的房子「待價而租」的意願大幅降低，大家都急著把房子出售，獲利了結的心態已成為風潮。

　　房仲分析，在目前這樣的市場氣氛下，的確有利買家，現在進場看屋的人，也大大增加兩成，雖然看的人多，買的人少，但不失為一個進場的好時機，倒是租屋市場萎縮，委租的投資客屋主，都紛紛物件脫售，很多租屋客上門要找物件，幾乎都挑不到滿意的房子，相較之下，租屋市場本來可以殺個一、兩千的不成文規定，最近反而比賣屋還硬，很多租客根本殺不動，形成一種雨往日不同的租售市場怪異現象，連房仲都說，奢侈稅的效應，讓原本穩定的買賣租售市場，掀起一陣腥風血雨，也讓規則全亂了套！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 奢侈稅上路打亂房市租售行情

學生套房投報十趴不是夢

【網路地產王／錢素蘭／綜合】
　　奢侈稅重擊，禁止快速轉手賺價差，這時、還有哪些區域可以讓自己穩穩獲利呢？房仲業者表示，學區套房是一個不錯選擇，且越往中南部走，投報率越高，還有房東每年投報率超過十趴。

■ 當好房東　租客排不完

　　學區的套房、雅房出租對房東來說，是最穩定的客源，但要怎樣讓房客學生排隊等租屋，是有訣竅的，對租屋在外的學生來說，首要就是安全，第二要住的舒適。

　　信義房屋說，就有南部的房東，每年都會招待學生吃尾牙，學生一有狀況，不論是房屋漏水、沒電，或是其他身體不舒服需要幫忙，房東都會立刻伸出援手，做出口碑的好房東，讓學生排隊想租他房子，學生及家長都認為住進去安心有保障。

■ 北部報酬低　熱門學區比大學周邊好

　　相對於中南部，北部學區房屋售價都偏高，自己付出的成本高，再加上租金要符合行情，不能無限上綱，報酬率相對低一些，房仲業者建議，要投資學生套房可以買在有醫學系的大學周邊，能吸引到醫學系學生租屋，租期較長、不需要煩惱每學年換一個租客。

　　住商不動產表示，在北部來說，明星學區的投報率、出租率會優於大學周邊，因為明星中小學就是那幾區，就算打房，他們的租金收益也不會減少，因為大家都是長期持有，不會因為打房而影響到租金行情。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 學生套房投報十趴不是夢

挑選合法挑高宅事前務必確認權狀

【網路地產王/綜合】
　　挑高小豪宅的天花板高度較高，很多人為了增加使用空間常會加做夾層，但事實上夾層多數為違法的，交屋時，最好要求建商出示經政府核准的建照及平面設計圖面，如上面已有夾層設計，並照圖施工，取得使用執照即為合法夾層。

■ 挑高小坪數宅適合需求單純者

　　挑高小坪數空間廣受到都會人士的喜愛，超值的空間使用，創造出空間的價值，近年來有許多建商以小豪宅為包裝，推出了不少挑高小坪數空間，豪宅不一定要空間大，只要規劃得宜，走向精緻，小空間一樣能享有豪宅的質感。不過，要將一般挑高的夾層屋設計轉換成小豪宅，其實並不是毫無章法限制的，如果沒有4米5以上的挑高，其實很難得上小豪宅的門檻，一般4米2的房型充其量只能稱為豪華夾層屋。

　　在購買挑高格局的房子前，要先清楚自己的需求與想法，坪數不大的小豪宅在規劃上要以「取捨」的概念來看待，屋主不能幻想既要能兼具豪宅氣度，同時還能多隔出幾間房，那樣恐怕會形成兩頭落空的結果，此外，事先認知自己的條件，例如有無小孩、需要房間數等都很重要，而小豪宅為了維持品味、質感，最適合的還是獨身貴族或二人世界的生活模式者。

■ 是否屬於合法的夾層？事先查建照號碼！

　　挑高小豪宅的天花板高度較高，很多人為了增加使用空間常會加做夾層，但事實上夾層多數為違法的，依政府規定，4米2以下的挑高樓層，只可做閣樓或儲藏室等較低使用率的夾層空間，而且在集合式住宅區，僅能在1樓及頂樓使用夾層空間，商業大樓雖無此限制，不過平面層必須至少18坪且挑高超過3米6。屋時最好要求建商出示經政府核准的建照及圖面，如上面已有夾層設計，並照圖施工，取得使用執照即為合法夾層。

　　如果是預售屋，可先查得建照號碼，然後洽台北市工務局建築管理處施工管理科服務台，來取得閱覽該建照核准圖說，以便在買前查核該預售之夾層屋是否合法。再者必須檢查房屋登記權狀上的坪數與建商銷售廣告的坪數是否一致，如果大於權狀上的坪數，則有非法的可能。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 挑選合法挑高宅事前務必確認權狀

大亞百貨停車位第一拍流標

【聯合報╱記者薛翔之／台北報導】台灣金融服務資產管理公司昨天第一次拍賣大亞百貨地下4樓和5樓的停車位，共167個，底價1億890萬元，面積約443.7坪，平均每坪約24.5萬元。由於無人投標，以流標收場。

台灣金服前天拍賣大亞百貨三、四樓，才發生龍巖住團出手搶標，讓已擁有部分樓層的國寶集團大意失荊州。不過，市場人士指出，昨天金服拍賣的大亞百貨只是停車位，又是第一次法拍，相關業者應還在觀望，應等第二拍、三拍後才會出手。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，昨天拍賣的標的，位於價值較低的地下室；以一般市場行情來說，地下室是二樓以上等地上樓層的3分之1左右，以本周標售地上3、4樓的行情每坪約55萬元相較，地下樓層不應超過20萬元，一拍底價顯然偏高。

而且，這次的停車位，有部分是屬於「不點交」的物件，也是降低投資誘因的主因。

不動產市場人士也分析，由於國寶服務本來已掌握2樓，以及5樓到11樓，如果本周二（19日）國寶再拿下3樓和4樓，整合容易，即使B4、B5較無利用價值，也比較有意願一併把地下室拿下；但如今3、4樓落入他人（龍巖集團）之手，因此國寶集團對地下室停車位的標的態度已趨向保守。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 大亞百貨停車位第一拍流標

國稅分局長：花蓮房價低奢侈稅衝擊小

【聯合報╱記者范振和／花蓮報導】

花蓮民眾對政府即將實施的奢侈稅激烈反彈，國稅局花蓮縣分局連日來接獲不少探詢電話，分局長方建興強調，這是為了健全房市及強化租稅公平的政策，對花蓮鄉親衝擊較小。

方建興指出，行政院函請立法院審議「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱奢侈稅）草案，業經立法院4月15日三讀通過，這是健全房市及強化租稅公平的措施。

方建興表示，基於近期房價不合理飆漲，為民怨之首，又高消費帶動物價上揚引發不當奢侈感受，才採行課徵特種貨物及勞務稅對策，因花蓮房價較低，對鄉親衝擊較少。由於實施日期暫定今年6月1日，俟財政部相關施行細則及配套措施公布後，該分局會加強宣導，如有任何疑問，可撥電話：8311860轉300、324、328分機洽詢。

另外，5月份所得稅申報期將到來，本月24日下午2時起在花蓮縣分局新建辦公大樓前廣場（花蓮市明禮路131號）將有大型宣傳活動，歡迎鄉親持100年3、4月的統一發票5張，現場兌換宣導品及摸彩券。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 國稅分局長：花蓮房價低奢侈稅衝擊小

銀行推壽險房貸強打一兼二顧

【經濟日報╱記者黃國棟／台北報導】

沈寂多時的房貸業務，在央行四度調升利率，又有財政部開徵奢侈稅等房市管制措施，銀行結合壽險公司的壽險房貸，再度成為測試房貸市場水溫的商品。

目前各銀行承作的房貸業務，除比較利率高低、貸款成數外，壽險房貸也是各銀行主推的商品之一，包含台灣銀行等公股行庫，都推出壽險房貸，讓民眾有更多樣化的選擇。

星展銀行昨（20）日推出房貸壽險專案，除提供市場上常見的平準型及遞減型房貸壽險專案，作為身故或完全殘廢保險金給付外，還具備保額20%至40%的重大燒燙傷保險理賠金、及意外保障等。不同於以往壽險房貸，這次的房貸壽險專案是以低於一般定期壽險保費，讓房貸戶最高有6,000萬元的保額。

星展銀行主管說，壽險房貸等同是定期壽險的觀念，但房貸壽險比定期壽險保費便宜，因為房貸壽險是一次躉繳全額保費，所以保費會比直接買一般定期壽險還便宜20%至 40%。

至於保費融資貸款則比照貸款年期分期償還，並不會增加房貸戶太大負擔。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 銀行推壽險房貸強打一兼二顧

蘇主任的Facebook

蘇主任的Facebook

http://www.facebook.com/iCentury21

※同業如：信義房屋,永慶房屋,中信房屋,東森房屋,住商不動產,大師房屋,ERA,僑茂不動產,建發房屋,太平洋房屋,全國房屋,台灣房屋,有巢氏房屋...等房屋仲介人員,非經邀請,請勿任意加為好友。

Orignal From: 蘇主任的Facebook

redsn0w更新可JB越獄iOS 4.3.2

redsn0w更新可JB越獄iOS 4.3.2

Only a few weeks after the 4.3.1 untether created by @i0n1c was released, Apple pushed out firmware 4.3.2. Thankfully, it appears Apple didn't have a chance to fix the hole used by @i0n1c's untether, so he ported his code over to 4.3.2's kernel. Today's redsn0w has been updated to include it.

The 4.3.2 untether works on all devices that actually support 4.3.2 except for the iPad2:

iPhone3GS

iPhone4 (GSM)

iPod touch 3G

iPod touch 4G

iPad1

redsn0w 0.9.6rc14:

OS X redsn0w

Windows redsn0w

網址:http://blog.iphone-dev.org

Orignal From: redsn0w更新可JB越獄iOS 4.3.2

大亞整合添變數龍巖搶標成功

【網路地產王/龔立豪/綜合】
　　位於台北車站前的大亞百貨，之前已由國寶服務公司順利整合2、5、6樓， 19日台灣金服標售大亞百貨3樓、4樓及地下室B4~B5共50個車位，市場預料國寶應是十拿九穩，沒料到最後由龍巖殺出以12億110萬元順利得標，面積總計2724坪（含車位），換算單價每坪僅約55.5萬元，後續雙方是否進行合作還有待觀察。

■　地理位置佳但整合難度高

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以目前台北車站商圈辦公大樓60-70萬/坪的水準看來，價格低於市價，但由於該樓層無店面效益，加上仍有至民國108年才到期的租約，取得者短期內也無法進行處理，未來進行整合也不無可能。

　　徐佳馨指出，國寶集團從今年一月以來，在整合大亞百貨可說是不遺餘力，若只計算目前法拍取得的2、5、6樓三樓層成本，已經付出了17.93億，本次龍巖集團殺出，等於讓國寶整合大亞百貨破局。姑且不論該樓層未來發展，不過，若是龍巖有意轉售給第三人，在奢侈稅現行規定下，該案若持有不足兩年，在6月1日政策上路後，就有可能成為奢侈稅下第一隻肥羊。

■　交通樞紐位置未來前景看好

　　亞洲廣場大樓地下1至5層及地上2至6樓原本為大亞百貨範圍，由亞世集團所持有，但因債務問題而於2001年起陸續拍賣，自此產權逐步分散，也造成不動產價值長期受到低估，若能有效整合商場百貨的部份，未來受惠於陸客自由行的開放，加上緊鄰的凱撒大飯店住房率高居北市第一，潛在的消費商機可觀。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 大亞整合添變數龍巖搶標成功

賣方價格強硬北市每坪均價56萬

【網路地產王/龔立豪/綜合】
　　奢侈稅15日在朝野立委口徑一致情況下，順利通過三讀，預計在6月1日正式實施，根據房仲調查顯示，在2月底宣佈開徵奢侈稅後，這兩個月市場的變化發現，雙北市平均成交單價在3、4月份未見明顯下滑，委售價格下修幅度也僅有2~3%，賣方態度強硬，價格未見鬆動，房市買、賣雙方在奢侈稅的影響下將大打心理戰！

■　售價僅下修3% 成交價變化不大

　　中信房屋針對雙北市近半年住宅產品委售平均單價進行分析，截至4/14統計，北市及新北市平均住宅委售單價分別為56.78萬/坪及26.41萬/坪，均為半年內之低點，但觀察奢侈稅議題發酵後的變化，3、4月委售價格雖有小幅下修的現象，但月增減狀況低於3%變動不大。

　　而平均成交單價的部分，北市及新北市的表現分別為51.15萬/坪及22.96萬/坪，均非半年來的成交低點，北市更趨近於成交高點。中信房屋市場研究中心表示，按照委售價格及成交價格的趨勢變化來看，近期變動不大可說不動如山，顯示雙北市賣方態度剛硬，對於價格並不鬆手大有長期抗戰的意味。

■　房價利多因素未除短期房價難大幅修正

　　中信房屋市場研究中心副理張心妮表示，奢侈稅對房市的影響將量大於價、心理層面大於實際層面，雖奢侈稅的主要目的是限制房市短期交易的投機與暴利行為，以維護高房價民怨所期待帶來的居住正義；但自住需求仍是房市交易的主要量體，只要自住的剛性需求仍在，低利環境及總體經濟面朝向正面成長，仍然會支撐房產交易價、量的基本盤。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 賣方價格強硬北市每坪均價56萬

物件供給量增16% 買方市場成形

【網路地產王/龔立豪/綜合】
　　奢侈稅正式上路，投資客心存僥倖的幻想不再，必須真實面對重稅帶來的衝擊，也讓市場上委賣的物件量大增，根據售屋網站統計，物件供給量指數，較上月大增16.68%，在買盤並未受到明顯壓抑的情況下，每位購屋者在網站上所鎖定的好房，平均都少掉了4.62人競爭，買方市場逐漸明朗。

■　多頭轉空頭買方選擇變多

　　HouseFun新聞中心經理李建興表示，過去幾年正值房市多頭時代，賣方紛採惜售、待價而估的高姿態，反觀買方則因耽心不及早購屋，房價會越墊越高，而追價進場，造成市場上充斥著「恐慌性買盤」，因此政府才祭出重典來治亂世，試圖解決民怨。

　　然而自奢侈稅政策議題延燒以來，姑且不論是否壓低了房價，至少奢侈稅警報空襲下，逼出了大量的賣盤，使得賣方紛紛讓價出售，間接提昇了購屋者選擇物件的空間和時間。李建興分析，隨著近兩年房價飆漲，不少屋主紛紛趁著政策上路前獲利了結，而新北市由於屋齡2年內的新成屋物件眾多，致使其所謂「奢侈稅概念屋」也相對多於其他縣市，導致賣盤瞬間爆量。

■　賣盤增幅較買盤大新北市購屋選擇多

　　觀察物件搶手指數，今年3月份全台單一物件平均有44.31人上網點擊，人氣比2月份的48.93人下降了9.45%，換言之，平均每個物件少了1成的購屋人競爭，意謂著民眾選擇好屋更佳輕鬆，其中打房重點區域的新北市，每個物件更少了11.76人，足足2成的人競爭，台北市則少14.36名購屋者搶房。

　　展望未來，李建興提醒有意購屋的民眾，應趁當前好貨盡出、議價空間大、看屋時間較充分，購屋幸福指數高的好時機看房詢價，切勿錯失難得一見的買方市場。至於賣方，則也應趁著買方已逐一回籠的良機將手上過多的房子進行調節。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 物件供給量增16% 買方市場成形

後奢侈稅時代嚴肅挑戰才開始

【網路地產王/劉祈相/台中特別報導】
　　大台北高房價與豪宅奢華現象引發罕見高度民怨，『奢侈稅』最終代替『豪宅稅』成為尚方寶劍將斬妖除魔，一片叫好聲中，首先畏怯逃命的是投機客，接下來就是房地產相關產業，然而奢侈稅將是『良藥』還是『半毒藥』？一時還很難說明白。實施一年後即可來檢驗成績，稅收多少？高房價下來沒？政府團隊裡頭誰要該負責？或再度推給擬人化的5%投機客？

■　尊重市場機制配套資本利得課稅

　　重視學者稅改意見，擬一套可長可久配套周詳的房市政策，持續鼓勵自由資本市場機制、同步透過稅法將『資本利得』公平課稅，才是長治久安之道。此次奢侈稅正好檢驗這個真理，若將社會問題只做局部手術，弄得一身後遺症，倒霉吃大虧的只會是民眾而非官員本身！

　　這次立法加稅的後奢侈稅既已成局，台灣房市的錢途如何？不止一次大學財經教授急呼政府要將『資本利得』公平課稅，包括股市賺差價、房市交易依實價做差價的所得課徵等。民眾真正的質疑是，奢侈稅都可以立法加稅實現所謂『住宅正義』，為何『資本利得』課所得稅有這麼困難？

■　打擊投機客非房價通膨房價鐵板一塊？

　　按財政部宣告國人『奢侈稅』針對炒房者非打壓房價，本月台中房價走跌比雙北市還慘，說預售屋排除，全台預售案卻暫緩公開或是門可羅雀！政府欲將奢侈稅推出時間提前至6月1日，迎合業內減損說法，排除不確定性利空出盡、伸頭一刀、縮頭一刀不如引刀自快。

　　非投機客民眾們再度承受的問題是，銀貸成數倒退，自備款變高，這些人包括將交屋的首購族、店面、套房收租的長期投資人，說穿了，『奢侈稅』的衝擊力道遠高過一般預期，推出時間又接近大選，引發顧選票炒短疑慮，而且意外地日本3合一災變與中東政情引發高油價，推出時間太『不湊巧』！台灣都會區房價恐會因應油金狂飆、高通膨不動產保值效應，發生房價壓不下來鐵板一塊的現象！希望6月開徵後，打退投機因素恢復基本面，銀行不再縮減貸款，買賣正常化。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

Orignal From: 後奢侈稅時代嚴肅挑戰才開始

拿救命錢裝潢豪宅北市府挨批

台北市新生北路上的豪宅梵蒂岡因為屬於都更計畫，日前回饋給台北市政府4戶價值2億的豪宅，規劃未來當成市長和副市長的官舍，不過北市府竟然動用救急用的第二預備金600萬裝潢，議員痛批郝龍斌根本把市民的救命錢當作私房錢。坐落在新生高架橋旁19層樓高的建築，光是超氣派外觀就讓人覺得是一等一的豪宅，當初參與都市更新計畫，其中4戶屬於台北市政府所有，規劃當成未來市長宿舍，但市議員卻發現郝龍斌竟然動用第2預備金來拿做裝潢經費，痛批郝龍斌把市民救命錢當成私房錢。

實際走進屋內，儘管裝潢還沒開始動工，但看看40到45坪空間，設計成一廳四房的格局，以市價一坪84萬計算，4戶總價高達戶超過2億元，議員質疑許多人都買不起房子了，官員竟然還坐享高級住宅。

北市府強調，因為沒有編列預算，才會動用第二預備金，只是拿救命錢來作市長官邸的裝潢費，恐怕看到小市民眼裡，真的很心酸。

文章轉載自:新浪新聞

Orignal From: 拿救命錢裝潢豪宅北市府挨批

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】全坤建設（2509）執行長廖學新昨（19）日指出，全坤建今年將推出兩大建案，推案時間都落在第四季，恰巧避過奢侈稅風暴，而且這兩大建案都位於台北市萬華區，房價平實有補漲空間，買盤亦無虞，預料整體業績不會受到衝擊。

全坤建昨日收盤價為23.95元，小跌0.6元。全坤建去年每股稅後純益為2.62元，今年因有新北市三重的個案「全坤峰景」完工交屋、新莊副都心兩個案持續入帳，法人估算每股可賺約3元。

廖學新評估，此波奢侈稅對台北市影響不大，僅有少數開價背離常軌的個案會受衝擊，至於新北市已漲多的區域，如新莊副都心則會進入盤整格局，價格恐修正一成，預料到明年總統大選後市況才會回溫。

全坤建在新莊副都心的個案「全坤峰華—國際館」與「全坤峰華—公園館」，都已銷售完畢，正在興建中，分別在8月與6月時上樑、一年後完工，目前均以完工比例法認列中，奢侈稅訊息釋出至今，並無買方來退戶。

廖學新指出，目前公司營運重心，除了專注興建已售個案之外，也持續開發新的都更案，今年的新建案推出時間，原本就定在第四季，恰好避過奢侈稅衝擊。

廖學新指出，第四季全坤建預計在台北市萬華區推出兩個新建案，分別是總案量60億元的黃家老宅改建案「全坤峰雲」及貴陽街一期都更案、總案量約100億元；全坤建認為，萬華區的房價相對平實，尚有補漲空間，未來銷售去化不成問題。

其中，「全坤峰雲」位於環河南路上，是台北市少見的水岸鋼構住宅案，採先建後售模式，六樓以上定位為水岸景觀住宅，六樓以下則訴求花園住宅，廖學新說，預計結構體興建好，大廳、中庭、花園與植栽等公設也都完成後，再推出銷售，屆時全坤建分回的案量約30億元。

至於貴陽街一帶，全坤建在該區有兩大都更案，今年可推出的又稱為貴陽街一期，廖學新指出，此案基地面積有1,435 坪，預計6月取得建照，其後開始拆屋、準備銷售，近日已有代銷來提案，此案全坤建可分回約50億元。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From:

打炒房金管會盯票券業

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】為穩定房市，金管會近期調查票券業對不動產業提供保證金業務。調查發現，票券業對不動產業保證金額占全部保證金額比重平均為20%，僅有少數一、兩家比重較高，金管會將發函要求票券業者注意並提出改善計畫。

繼發函要求17家對不動產業授信比重偏高的金融機構提出改善計畫後，金管會將打炒房行動擴大到票券業，金管會全面清查票券業辦理不動產業相關的保證金額，以了解授信風險是否偏高，並防堵投機客從銀行轉到貨幣市場，藉由票券商保證發行商業本票籌措炒房資金。

據了解，財金單位發現，過去頻繁與銀行往來的建商，因政府盯上放款過度集中的銀行而大舉轉檯，近期跑到貨幣市場裡，找票券商幫忙發行商業本票，持續籌措資金養地、炒房，和政府大玩「躲貓貓」的遊戲。

金管會日前在清查銀行辦理不動產授信業務比重是否偏高時，也意外從聯合徵信中心的相關資料中發現，有部分票券公司對不動產業提供的保證業務金額，比重有偏高現象。

因此，金管會決定進一步清查票券業對不動產辦理保證業務的情況。

金管會官員表示，票券業辦理的保證業務，也是屬於授信的一種，一旦不動產景氣出現大反轉，票券業也是會面臨高風險，有必要了解票券業對不動產業的保證風險，是否有過度集中現象。

根據金管會最新調查結果顯示，票券業對不動產業提供的保證金額比重僅20%，至於以不動產做為擔保品向票券業辦理保證業務的金額，占全部保證金額也約兩成，平均而言並不算高。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 打炒房金管會盯票券業

5/1預售屋新制不怕建商跑了

【聯合報╱記者羅緗綸／竹北報導】5月1日起國內預售屋有新措施，未來建商推案，不再是邊蓋邊籌資金並向銀行貸款，而是建案推出前，業者必須提供資金交由銀行信託，做履約保證，例如，6億的建案，推案前，業者就必需備妥6億元交金融機構信託，如此一來，即使業者建一半走人，購屋人還可取回資金，或獲得賠償。

「對消費者多一層保障！」新竹縣消費者保官靳邦忠說，預售屋是台灣建築業特色，但消保官經常到的購屋糾紛中，不少是建商蓋到一半捲款走人，或建商再轉其他包商接手，造成購屋人權益受損，預售屋出現的風險，讓努力大半輩子買屋的消費者，整個賠進去。

靳邦忠說，全案在行政院消保會、全國消保官會議中討論了11次，也曾邀建築業界聽取心聲，不少業者反彈，直言「這簡直是打房！」、「措施推出將使房地產停滯…」業界估計將會衝擊中小型建設公司，預售屋在房地產中占很重的比例，要求業者備足資金再推案，如此一來將會打擊房地產，造成經濟停滯。

靳邦忠說，約4年前，因新竹縣和當時的台北縣都發生預售屋建商周轉不靈，造成購屋糾紛，購屋人投訴，新竹、北縣等消保官在全國消保官會議中提案，建議以保證金提供購屋人保障。

「我認為這是短空長多」新竹縣建築商業同業公會理事長徐榮聰表示，新制實施之後，除由建商提供資金交金融機構信託，也會有配套措施，例如，由金融機構做履約擔保、由同業連帶擔保，可請建築商業同業公會擔保等；新竹縣也會在最近邀建築商業同業公會會員討論未來怎麼做？是否接受預售建案擔保？

徐榮聰說，估計新措施對專業和有心經營的業者衝擊不大，未來業界之間連帶互保「那些公司體質好，業界最了解」也可以汰弱留強。

他估計，新措施推出後，短期內預售屋建案會減少，未來建築界將是「強者越強」，推案必須擁有強大的資金，對中小型業者會有「高門檻」，但長期著眼，由體質佳的建商推案，加上履約保證對購屋人有保障。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 5/1預售屋新制不怕建商跑了

避倒帳風險業者緊縮房產授信

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】奢侈稅最快6月1日上路，票券業未雨綢繆。為免被房價下跌拖累，增加倒帳風險，專營票券商近期主動縮減不動產授信部位。

票券業高層透露，有些不動產授信，超過總授信餘額三成的票券商，已經開始緊縮不動產授信，並以不超過30%為目標，以免引來金管會的關切眼光。

票券商高層評估，奢侈稅上路後，對於新北市推案過於密集的區域，如：三峽、林口、新莊等地區的買氣造成衝擊，房價最多下修二成，為規避授信風險，對於營建業和營造業的授信審查更加嚴格。

票券業者透露，目前專營票券商裡，不動產授信占總授信比重約二成至三成間，有些對不動產業承作量較大的票券商，可能超過三成。

票券商指出，絕大多數票券商為避免授信風險過度集中，在公司內規中，已訂定不動產相關行業授信，不得超過授信餘額的30%至35%，因此，即使房價下跌，也不至於發生鉅額倒帳危機。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 避倒帳風險業者緊縮房產授信

名家觀點／增建平價宅才有居住正義

【經濟日報╱張忠本（亞太產業研究協會資深顧問）】過去三年，台北、新北市房價上漲二到四倍不等，升斗小民望屋興嘆的挫折感及怨憤確值得同情，這也是奢侈稅推出後受到多數民眾支持的原因。但是將房價上漲完全歸因於建築開發商或擁有豪宅者操作房價，卻未必公允。

台灣近年房價飆漲的短期因素是「資金」。民進黨執政八年，兩岸緊張對峙，民間擔憂台海安定，資金外流7兆元；兩岸緊張情勢舒緩後，台灣投資風險降低，加上遺贈稅降低，資金回流。據中央銀行統計，近兩年民間資金回流逾2兆元，情勢完全改觀，加上國際熱錢流向亞洲，目前民間游資氾濫，利率處於低檔，助長房地產投資。

民進黨執政時期，台灣房地產投資停滯，房價低迷。同期間，香港、上海、北京房價都巨幅上漲，香港豪宅單價有一坪高達新台幣850萬元。近兩年在「比價效應」下，促成港資、陸資及台資回流投資台灣房地產。

同時「市場預期心理」產生的假性需求也推升房價。當大家都看好房市上漲時，投機客利用財務槓桿，只要付很少的自備款，未等房屋完工，房價上漲，轉手即可賺得非常高的投資報酬。這些搶短線的投機客，是房價上漲推波助瀾的主要動力，奢侈稅實施就在於遏阻此類投機需求。

值得注意的長期因素則是「社會累積之儲蓄存量」。台灣土地稀有，人口密度高，加上東方人有土斯有財的觀念，有錢就會買房地產。過去30年經驗，每隔數年，民間儲蓄累積到一定程度，就有一波房產投資潮，造成房價節節上漲。

從過去每次房價上漲循環看，房市景氣繁榮一、二年，房價巨幅上升一、二倍之後，回檔最多也只有二、三成，然後沉寂一段時間，積蓄下一波購買力。以台北市民生社區為例，30年來經過三、四波這樣的循環，房價上漲約十倍。

台灣都會區房價不可能回到原點，長期趨勢必然是逐步攀升，正如新加坡、香港、上海一樣。

「新興社區」也是促成房價上升的因素之一。因為規劃整齊、公設完整、建材高級，住家品質提升，帶動換屋族高價競購。近年房價上漲最多的地區是信義計畫區，以及大直、新莊、板橋、台中、台南、竹北等重劃區。土地重劃是為了都市建設，土地重劃的受益人原多是漁民、農民，只是後來轉手賣給建設公司或與建商合建開發。

所以今天這些重劃區土地大多集中在保險公司、建築開發商及大地主手中。土地重劃的目的是「都市更新」，若是沒有土地重劃及建商的投資開發，今天的重劃區可能還是兵工廠、農田、魚塭、磚窯的破敗景象。再者，舊市區幅員狹小，隨著人口及所得增加，如果沒有重劃區，住屋更會供不應求。

房價上漲另一因素是新建住宅高級化，如一樓作為開放空間，或會客室、運動休閒中心。又如建材用大理石取代磁磚，磁磚取代油漆，房屋品質比十年前提升，成本增加，當然單位售價也水漲船高。

奢侈稅對短期嚇阻投機有效，對長期「居住正義」恐難落實。今天如果要落實「居住正義」，不是打壓房價，而是應增加平價住宅的供應，如配合捷運興建，開發新市鎮、新社區，以及保留公有地廣建國民住宅及社會出租住宅，還有就是產業發展分散到中南部及桃竹苗。

最後，實施房地產資本利得稅或以市價課徵土地增值稅，其實都無法改變房價長期上漲趨勢，但至少可以平衡財富被剝奪感。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 名家觀點／增建平價宅才有居住正義

每坪57萬龍巖標下大亞三、四樓

【經濟日報╱記者李至和、黃啟菱、龍益雲／台北報導】台灣金服昨（19）日第三度標售亞洲廣場商場（原大亞百貨）三、四樓及地下室四、五樓共50個車位，市場原預期國寶集團將會一舉拿下，最後卻由龍巖集團以12億110萬搶標成功，扣除車位後換算每坪成交57.89萬元。

國寶集團昨由董事長朱國榮親自到場參與競標，得知競標結果後，臉色一沉，隨即離開現場。

亞洲廣場三、四樓商場債務人為新采國際開發，總坪數1,815.36坪，地下室共50個車位為1,351.79坪，底價為11億5,582萬，車位一個以300萬元計算，吸引扣除車位後換算每坪57.89萬，溢價率3.9%。

據了解，國寶原本打算一舉拿下商場三、四樓，未來計劃整合六個樓層商場及地下室，可循著環亞百貨模式整合，重新整理、包裝後整棟出售、招租，可大幅提高物件價值，屆時脫手價格可能每坪站上百萬元，即有機會獲利，無奈程咬金龍巖殺出，硬生生將標案搶走，讓現場業界人士大感意外。

龍巖表示，亞洲廣場位處台北A級地段，是指標性建物，集人潮與交通便捷之利，龍巖此次標得的樓層，未來仍將以出租為主，以現今市價每月每坪2,000元的租金推估，年租金預計上看4,000萬元，年投資報酬率約為3.5%，是穩健的收益來源。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，目前台北車站商圈辦公大樓每坪六、七十萬元左右，昨日龍巖得標價格仍低於區域行情。不過，該樓層無店面效益，未來國寶與龍巖是否再進一步合作開發，也不無可能。

文章轉載自:udn聯合新聞網

Orignal From: 每坪57萬龍巖標下大亞三、四樓

訂閱：文章 (Atom)

網頁