名家看房市／黃金買屋期 來了

【經濟日報╱文／葉凌棋（永慶建設暨代銷總經理）】中東局勢的動盪，再加上日本強震，替經濟環境埋下未爆彈，農曆年前樂觀投資論調也稍微冷卻。台股年後的修正衝擊房市投資信心，2月大台北地區房價連漲半年的局勢已出現壓力，而7月預定上路的奢侈稅更是促成房市翻轉的最後一根稻草。

根據永慶房仲集團研展室統計，奢侈稅發威，3月大台北地區中古屋交易普遍量縮三成以上。房市前景混沌，再加上美國的量化寬鬆政策最快在4月進行成果結算，溫和的經濟成長恐重啟升息機制，將連帶為台灣房市的短期復甦投下另一顆震撼彈。

財政部的「奢侈稅」政策宣布之後，屋主因擔心未來的交易成本墊高，會壓縮賣屋獲利空間，迫使委賣量較政策公布前高出兩成。反觀買方雖增加不到一成，但其購屋的剛性需求仍在，可見時間已經轉站在買方這邊。

另外，潛在買方雖然增加，但願意出價的比例卻只有之前的84%，成交件數也降了三成，創高價更跌到兩成以下，比去年第一波打房時還低，顯見買方對價格認同不高。目前價跌的現象並不明顯，但連兩個月的量縮將衝擊買方的購屋信心，短期房價修正的狀況至少將持續到7月，買方市場的態勢宣告確立。

受金管會、央行等嚴密監管，各銀行購屋貸款條件趨嚴，對於有售屋打算的屋主而言，除了應該密切注意買方出價意願、購屋信心，還應考量買方支付能力受限，在主、客觀的購屋實力大不如前的前提下，唯有加大議價空間，才能及早確保投資利益，否則將面臨愈晚愈難賣的窘境。

對於部分供給過多的超漲區、投資型產品，更要做好房價可能領跌的心理準備，愈接近7月1日的底限，愈有超跌的風險，建議提前獲利了結。

由於政府各單位聯手打房，不但讓投資客動輒得咎，也讓部分自住買方產生前所未有的濃厚觀望心態。值此買氣保守的時期，買方應把握購屋成本直接墊高15%前的黃金買屋期。

不妨多看、多比較，對價格的衡酌可以預先透過銀行鑑價的方式來確保，一方面確認行情，另一方面也可以同時評估付款條件，將個人財務能力與購屋行為作完整連結，同時達成理財及成家的目的。

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文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅／房價下修 比金融海嘯慘

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】







政府出重手打炒房，大台北房市由賣方轉為買方市場態勢確立，房價也開始出現下修。台灣不動產交易中心認為，奢侈稅威力更甚金融海嘯，房價下修幅度將比金融海嘯大，不過，預料北市下修15%，新北市下修20%就會獲得支撐。

依台灣不動產交易中心統計，北市三月每坪均價為51萬元，新北市為24萬元，總經理李同榮表示，依比率計算，北市房價下修到每坪42~45萬元區間即可望止跌回穩，新北市房價則在回到每坪約20萬元均價時，價格就能撐住。

李同榮指出，根據房價波動模型分析，大台北房價連年看回不回，早已偏離技術線型軌道，而其所以不跌反升，主要是因為市場資金充沛加上高度投資信心，以致房價愈盤愈高。

但房價不可能永遠都在漲，從走勢來看，北市均價一坪50萬元已到壓力點，新北市則是在每坪24萬元上下，而至今年一月，北市和新北市都已突破此一警戒線。此時刻，政府趁勢祭出重手打房，房價走勢由盤升轉為盤跌已勢所難免。

大台北房價走跌幾已成定局，不過李同榮分析，從金融海嘯經驗、目前市況來看，跌幅也不可能太深。依統計，金融海嘯時北市房價跌幅約12%，新北市則約12.5%，奢侈稅打房威力雖大於金融海嘯，但預料也不會比金融海嘯嚴重太多。

主要是大台北自住客在金融海嘯時期都有「慘痛經驗」，那段時間很多人其實想進場，但希望買到最低點，結果房價才跌一點點立刻就出現反彈，很多人根本措手不及。這種經驗會使得這次房價一旦略有鬆動，就可能有自住客搶進場。

李同榮預估，大台北房價這次跌幅一旦達到程度，就會有一些自住客進場承接，跌勢會因此慢慢趨緩，台北市最多只會到15%，新北市一線房市區也差不多在15%上下，但一些供給過量區塊，有可能達到20%的跌幅。

由於目前打房幾乎已和選票劃上等號，李同榮認為，一直到2012年總統大選前，大台北房市都不可能回漲，因為一回漲，必然會再面臨新的政策措施，未來一年的大台北房價將進入一段長時期的「盤跌格局」。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅／潛在買方回籠 時機回溫

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】







奢侈稅打房嚇跑短線投資客，但卻也讓許多等候已久的潛在買方，認為買房時機已到，紛紛浮出市場看屋。

信義房屋近日針對奢侈稅議題進行民眾購屋意向調查，結果發現，雖有4成民眾因此暫緩購屋，但更有多達48%的民眾認為此時價格合理、適合需求的房子變多，反而積極看屋。

奢侈稅一定打房？多數人愈等房價愈高



信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，此一調查顯示，房地產市場上的潛在買方，認為奢侈稅應可達到一定打房效果，房價即使不跌也比較好談，進場意願因此大幅提高。

蘇啟榮分析，市場上一直有一群龐大潛在買方，他們因結婚、子女或房子老舊等因素，很早就想買房子，多數人原本想等房價降一點再買，沒想到愈等房價愈高，只好持續等候。

他說，去年央行針對大台北地區祭出選擇性信用管制後，部份潛在買方其實已開始出來看屋，當時信義房屋購屋意向調查結果即顯示，有14%民眾認為屋主態度會軟化，房價會比較好談，轉為積極看屋。

初期確實造成市場急凍 但4月已回穩



而這次政府祭出奢侈稅後，潛在買方出動更為明顯。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，奢侈稅初期確實造成市場看屋急凍，但到三月底，許多店頭看屋量已出現明顯回穩。

惟和以往不同的是，以往看屋者以投資客或自住新客戶居多，而現在，投資客幾已全面消失，自住客則個個「似曾相識」，多數是之前曾看過房子，但遲遲未買房子的老客戶。

徐佳馨表示，這種情況在熱門房市區特別明顯，如台北市中心、內湖、南港、士林、文山，新北市的新莊、板橋、中永和、新店等。

新莊來客量漸恢復 且房價一路飆



以新莊為例，信義房屋新莊中原店長黃健治表示，目前店內的來客量就大致已恢復到奢侈稅議題發酵之前的水準，而其中近一半客戶是過去曾看過房子，但未成交的回籠客。

他說，當中有些客戶先前幾可用「死心」來形容，像有一位家住新莊的在地民眾，因想換房子，去年5、6月間請他們帶看中原路、幸福路一帶房子，當時當地行情一坪約22、23萬元，該位民眾覺得有點高，決定再等一下。

但沒想到當地房價一路飆，每個月每坪都漲個一兩萬元，到年底已飆到一坪31、32萬元。那位民眾本來每隔一兩周就會主動到店裡探聽消息，後來打電話給他表示有適合物件，他也沒興趣，根本放棄購屋念頭。

黃健治說，不過奢侈稅之後，最近這位民眾又出現了，他仍希望買三房新成屋，價格則設定在一坪25、6萬元上下，比市場行情一坪低5、6萬元，但比最早看屋的行情也提高不少，不過目前當地屋主讓價意願有限，店頭還在配對中。

價格僵持 成交不易



徐佳馨表示，目前台北市區這類先前因覺房價過高，打消購屋念頭的買方，現在又出來看屋的情況相當普遍。有一位目前在外租屋的電視台製作人，兩年半前金融海嘯時原想進場，但想等再跌深一點再買，但房價回升太快，最後放棄。

不過這位製作人最近又委託仲介又開始找房子了，只不過他希望的產品是台北市、有捷運、三房、總價在1500萬以內的房子，而如此條件的房子，目前屋主要賣的底價至少1800萬元以上，一時之間仍很難找到。

蘇啟榮表示，目前市場現況是，潛在買方真的回來了，但是買賣雙方價格認知差異太大，成交很不容易。預料這樣的僵持局面還要維持一段時間，等買賣雙方互相調整，拉近認知差異後，價量才會回穩。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅／相對台北 高雄效應較輕

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】奢侈稅撼動大台北房市，高雄也受影響，但因當地投資客少，目前看來影響相對輕微。房仲業預料高雄奢侈稅效應，在6、7月之前應可全部發酵，房市可望回歸基本面。

住商不動產企研室表示，財政部在二月底釋出奢侈稅訊息後，三月即展現強大威力，分別在北市及新北市造成4~5成的交易量重滑，但高雄相對緩和，交易僅下滑9%，不到1成。

住商不動產高屏區經理林祺博表示，奢侈稅議題發酵初期，高雄因買方觀望，市場交易也凍結，但因賣方一直沒有出現大量拋售情況，相對台北，市場信心面影響較小。

從產品面來看，奢侈稅對高雄房市的影響主要是建商推出的新成屋及一般住宅，新成屋推案最慘，代銷業者表示，買氣至少較奢侈稅之前少一半，一般住宅方面則略減2到3成。

情況比較好的是豪宅及帶租約的店面。以豪宅較密集的農16 一帶來說，住商不動產農16文信加盟店長邱永發指出，過去一個多月來，來電量只減少一到兩成，買方雖有縮手情況，但委售量並未增加，豪宅價格波動也不明顯。

除了豪宅外，帶租約的店面也還是很搶手，投報率在3%以上，買方就願意接手，和奢侈稅之前沒有太大差異。

永慶房屋表示，相較大台北全面受影響，中南部目前受奢侈稅影響較大的，主要集中在少數特定投資熱區或產品，如台中的七期，高雄價格拉高的預售屋等，其他地區由於長年投資氣息薄弱，市場變動不大。

住商不動產則認為，高雄短期雖出現買盤縮手，但買方遲早還是會進場，後續效應預料在奢侈稅上路之前就會全部發酵，屆時由於賣方降價意願低，市場也會逐漸回到基本面。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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買中古屋停看聽 避免糾紛

【聯合報╱記者魯永明／嘉義報導】

買中古屋要如何避免糾紛，保障權利？嘉義市資深地政士許金爐提供法令及實務經驗，供民眾參考。

許金爐說，首先產權是否清楚？付訂金前，應先到地政所申請土地、房屋登記簿謄本，查閱所有權人、面積，有無設定抵押或被查封等，到工務機關查閱都市計畫圖，看是否坐落公園、道路等公共設施用地。

通常房屋產權登記，除主建物面積，還有附屬建物及共用部分，賣方或仲介業代銷常虛灌坪數，讓每坪單價便宜，買方給定金前應詳看所有權狀，計算確切面積。

看房子要冷靜，注意看牆壁有無漏水痕跡，附近環境如何，有無公害，多看幾次並多方比較，免得付出訂金發現缺失，或不合需要，蒙受損失。

簽約訂約要與所有權人簽訂，代理人代簽要注意是否有授權？房屋坪數、價格及內部現狀設備等要書寫清楚。定契約對契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應註明買方或賣方繳納。

付款方式應在契約訂明，一般分四段付款：簽約、用印、完稅前三階段，各繳成交總價款一成金額；餘七成尾款交屋時繳清。可要求仲介公司參考內政部「不動產委託銷售契約書範本」，買賣契約書經雙方同意簽立即生法律效力，簽約定要詳細閱讀。

老舊中古屋漏水問題，可大可小，輕者上防水處理油漆即可，嚴重者可能要大翻修。因此，購買屋齡較舊的中古屋，千萬不要有「白吃午餐」想法，應仔細勘察房屋室內外維護保養，免得因小失大。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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打房沒在怕 秦偉趁逃屋潮撿便宜

【聯合報╱記者葉君遠／台北報導】

政府祭「奢侈稅」打房，名下擁有30間房產的秦偉卻無懼政策，他說：「奢侈稅是對兩年內買賣的房子課重稅，我的房子都兩年以上，不受影響，而且趁這波『逃屋潮』，我還想再買幾間做長期投資。」

「我到林口走了一趟，那裡的預售屋生意門可羅雀，而且台中不少小套房、小坪數的投資客都趕著拋屋，原來每坪15、6萬的房子，現在12萬就買得到。」

他說，奢侈稅主要針對短期投資客，一年內買賣的課15％的稅，兩年內課10％，他手上的房子都超過兩年，不在這範圍內，而且他趁著別人拋屋求現，還要進場再買新房投資，「不過我觀察現在還不是房價最低的時候，6月以後會更低，到時看狀況進場，我賺錢目標訂在2012年，總統大選後，才是最佳時機。」

秦偉分析，大選若藍勝出，兩岸合作更密切，房價會因大陸客進來有一波高峰「到時再買房來不及了，現在就該觀察，陸客要什麼樣的房子」。

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奢侈稅震撼 房價回歸正常機制

【經濟日報╱吳佳汾】

自從財政部公布開徵奢侈稅草案後，興富謙建設總經理蔡煜凱表示，台北市中古屋市場交易量迅速萎縮，預售屋市場平均周來客量也減少一至二成，尤其新北市投資客比例最高的新莊、林口地區，平均來客量更減少至少三成。

顯示許多投資客紛紛趁奢侈稅尚未正式實施前，開始將手上的房屋降價出清，提前獲利了結。不過，政府防止房地產投機炒作，其實也有不少建商認為，對於整體房市而言是屬於良性的修正。

房價暴衝 十大民怨之首

台灣自從金融海嘯後，房地產持續往上暴衝，台北市動輒一坪百萬以上建案比比皆是，新北市新莊副都心重劃區建案也開價達每坪70萬。房價快速上漲，老百姓收入沒有增加，根據調查高房價已經成為台灣十大民怨之首。

房地產的不正常漲幅，最後將影響台灣的經濟，也造成老百姓的民怨。政府提出的打房政策，藉由在2年內房地產交易採取實價交易課徵10%至15%的特別交易稅，為免部分投機者利用少許資金於短期間套取更高的利潤，造成房地產交易秩序的失衡。

就建商的角度而言，奢侈稅的課徵對房地產業衝擊，對於土地取得價格過高、餘屋過多或資金較不充裕的建商，已明顯感覺這一波奢侈風暴造成的威力。

再加上金管會嚴格控管土建融貸款成數，對於建商餘屋貸款也全面喊停。因此以往藉由高成數貸款額度囤積土地，或者將餘屋轉貸來囤房待房價推高後再出清，政府以上的種種作為無非是希望房市能回歸正常市場機制。

防投機炒作 黃金十年可期

蔡煜凱表示，以他從事建築業多年經驗觀察，如果建商或者是投資者都能以正面的態度面對政府的政策，相信奢侈稅政策的實施僅會對房地產造成短期的衝擊，政府如果能擬定健全配套方案，防止投機者過度炒作，台灣未來的黃金十年還是可樂見。

蔡煜凱也以其公司經營理念為例，房屋興建是為了要滿足居住者的需求，興建更高品質的住宅，美化都市容貌，讓建築物因此而提高其價值，而不是讓少數投機者將它當成商品炒作，而失去原本興建者的初衷。

對於台灣與中國大陸簽訂ECFA以來，台灣的經濟市場一致認為是未來的黃金十年，如何在未來的十年讓台灣經濟更加發展，國民的年均所得再提高，貧富的差異更縮小，讓人人買得起房子，政府的奢侈稅政策，最終還是為了穩定台灣房地產市場，讓房地產市場在穩定中發展。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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