老屋拉皮換裝 房價可與新成屋拉近

【網路地產王/綜合】
　　為了更新建築外觀，以增加房地產價值，這幾年，很流行老屋拉皮！雖然看起來是較大的金額投資，不過大樓在外觀拉皮後整修後，整體售價會上漲增值，因此，位於市區的老舊房屋，建議外觀拉皮，是很好的賣屋前投資秘訣，明星地段的舊屋，甚至因為有生活機能便利等優勢，經過新時代的外觀設計概念與新建材更新，則能大幅增加建築物本身的價值，進而拉近與新成屋價格的差距！

 

■　磁磚全面換新題 解決房屋結構問題

　　一般老舊大樓外牆磁磚，多半已經有脫落的現象，這樣的問題如未妥善處裡，磁磚掉落時砸傷住戶，或是行人及車輛，則大樓管委就必須負責傷亡、損失賠償，及相關委員須負刑事責任，但由於大樓外牆維修，涉及所有住戶的權益，因此，如果住戶愈多，就更複雜麻煩，因為必須全數住戶同意預算支出才能定案，有時甚至100多戶只有2、3戶有問題，管委會就可以用存證信函方式，強制執行外牆維修，管委會的力量不容忽視！

　　老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題，這些問題容易衍生房屋結構上的狀況，例如牆壁滲水、壁癌及漏水，處理外牆更新時，也能一併處理這些問題。

■　提高建築物質感 不動產價值升級

　　外觀拉皮，指的是針對房屋外部的老舊，以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為外觀拉皮牽涉到的並不只有一戶，需要與同棟鄰居們事先溝通，並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行，分攤後的費用，每戶可能需要數萬元之間，視選擇的材料而有所差別。

　　明星地段的舊屋，因生活機能便利等優勢，經過新時代的設計概念與新建材更新，則能大幅增加建築物本身的價值，進而拉進與新成屋價格的差距。好地段加上新建個案，房價每坪60萬元起跳，甚至80～100萬元以上，而同一地段中古屋的行情卻因「屋齡較久」、「外觀老舊」、「地震脫落」等因素，價值幾乎是新屋個案的五折。

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奢侈稅打房 房仲傳休無薪假避風頭

【網路地產王/綜合】
　　奢侈稅將在立院初審，但整個房市卻已經大受影響，不少仲介門市冷清清，甚至有業界傳出，有房仲的行政人員，已經開始休無薪假！影響所及，現在房仲業者人人自危，前線的銷售人員也明顯感受，買氣大不如前。

■　看屋來客變少 行政人員休無薪假

　　奢侈稅將過關消息傳出以來，這1個多月，已經讓房市大受影響，不只全台成交量少3成，新北市房價也跌了8%，但除了沒客人上門，房產業界更傳出，已經有人開始輪休無薪假，而第一波就是祕書、行政等幕僚人員。

　　房仲業者私下斢露，平常生意最好的假日，很多店頭卻鐵門深鎖，低調頂讓，就算還在經營的房仲，也盡量減少人事支出，留守的人越少越好，以減少店家的開銷，因為這一波奢侈稅效應，很多房仲建商被打趴，傳出輪休無薪假，連東森房屋集團董事長王應傑都說，很多祕書、助理與資訊人員，因為來看屋的人變少，乾脆放無薪假！

■　投資客大出清 逢低搶進好時機

　　王應傑坦言，同業已經先拿幕僚人員開刀，讓他們休無薪假，沒客人時，還得關燈省水電。去年房市好的時候，新北市板橋有不到50公尺的距離，連開4家房仲的熱潮，如今，全都頂不住，房仲私下透漏，「再這樣下去，店還能不能生存，都是一個大問號！」而這5年內，新北市房價漲3倍，高雄市漲3成，但3月房價新北市跌了8.3%，高雄市也跌了5.4%。

　　儘管房市不景氣，但是市場上拋出的物件，卻有增無減，這波奢侈稅效應，讓不少投資客嚇壞了，也就是這樣的打房氛圍，讓投資客因恐慌拋售物件，林口中古屋從3000萬元降到2000萬元，三峽房子也掉了200萬元，學者建議自住客，可在7月前撿便宜，否則一旦奢侈稅上路，利空出盡的房價，可能又會往上彈升，房仲也鼓勵消費者，趕緊把握機會進場，現在只要敢開口殺價，都有機會買到便宜的夢想宅，趁著市場一片混亂，逢低買進！

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名人加持 豪宅熱度不衰

【網路地產王／黃京梧／綜合】
　　不少民眾購屋多講究感覺，尤其是能跟名人、士紳彼鄰而居更會吸引買氣，尤其是影視明星、談話性主持人，受到最多民眾的青睞，房仲業者建議，儘管名人能迅速為個案打開知名度，不過其知名度、形象、是否能與個案搭配才是銷售成功與否的關鍵。買屋仍應以建商、地段與個案條件多方考量，勿因名人加持，就衝動購屋。

 

■　住戶所得高 豪宅釋出量少

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，以台北最知名的豪宅「仁愛帝寶」為例，住戶包括鴻海董事長郭台銘、國民黨榮譽主席連戰、知名藝人小Ｓ等等個個大有來頭，一字排開氣勢驚人，這都讓「仁愛帝寶」具有無可取代的地位，還有不少豪宅因名人加持，身價不凡，如信義計畫區的信義富邦、信義之星或者位於敦化南路上的元大栢悅、敦南苑，都因為住戶多是響叮噹的人物，社區釋出量少，或者開高價惜售，雖然價格昂貴，但萬金買鄰的觀念根深柢固，所以仍然極具吸引力。

■　強打名人效應 預售屋賣的嚇嚇叫

　　台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，不只高端產品可以藉由名人效應的帶動建案買氣，相反的，一般中產階級的市場也會因為名人效應提升買氣，例如環遊郡就邀請關之琳代言，其餘還有「阿亮的家」（阿亮）、「天星花園」（天心）、「阿鴻當家」（名廚陳鴻），直接以代言的藝人命名，提升建案知名度提升不少。這些代言人都具有高知名度，大家耳熟能詳，往往依推出就能搏得媒體版面，也吸引買氣進場。

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購屋勝經／林瑞陽：兩岸打房 都打投機客

【聯合報╱記者孫中英】

房地產價格飆漲，台灣繼大陸之後，政府打房措施也開始加溫。美國瑞陽房地產開發集團董事長林瑞陽，已投入大陸房市長達11年。他說，大陸政府打房用意，是希望買屋者不要快速變現，對短期投資客殺傷力較強，以自住為前提的人不用擔心。

從影壇轉戰商場，林瑞陽調適得非常好，他說，雖然一開始不懂大陸房市，但大陸人對他接受度很高。他笑稱，因為很多人，其實是想看「一簾幽夢」的男主角本人（林瑞陽曾演過電視版），甚至客戶或官員在談開發案時，還會詢問他願不願意和自己的家人合照。

大陸今年1月祭出「新國八條」，被形容為「加強升級版」打房政策。林瑞陽說，其中的關鍵就是「限購令」。例如已有兩套房的居民，在戶籍當地不能再買第三套，限購範圍也從房價上漲過快城市，擴及大陸各直轄市。

林瑞陽說，大陸已實施四次宏觀調控，但房價照樣漲不停，因為大陸房市的需求太可怕，包括內資、外資，甚至台資都想在大陸買房子，房市怎麼可能不火熱。但這次加強版打房總算奏效。

林瑞陽認為，因為房價飆漲得太過頭，導致社會觀感不好，如果老百姓普遍都覺得房價實在過高，不僅是中央政府，各個省市的父母官，也都會以照顧老百姓為前提。

林瑞陽的房地產開發團隊每年持續擴大，且已深入大陸36個省市；他承認，剛進去大陸什麼都不懂，他從行銷開始做起，11年下來，已能掌握每個省的特性，也能做大面積的不動產開發。

此外，在大陸做生意，只要誠懇、守規矩，投資障礙並不多。由於房地產開發也要跑客戶，他覺得跑客戶就像台灣跑選舉一樣，也因為獲得不少客戶信任，許多客戶知道他有土地要開發，都願意拿錢出來支持他。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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房產達人／想買房 練就看屋紮實功

【聯合晚報╱記者郭玫君╱台北報導】「我的存款都還不夠付頭期款，現在看屋有用嗎？」對有意買房的人來說，頭期款不足，常常是忘之卻步的重要原因。

5年前成功購屋的Raymond認為，只要有購屋念頭，就一定行動，除了降低對房市無知的恐懼、熟悉行情，也因多年看屋的經驗累積，對於理想房子的規格有明確藍圖，不會被屋主或仲介牽著鼻子走，才能「在對的時間以對的價格買到對的房子。」

Raymond說，他原本也是把「好想買房」當成口頭禪放嘴邊、卻從不執行的人，但他看到身邊年近四十的同事，嚷著買房好多年，卻因缺乏行動力，沒有完善的購屋計畫，幾年後仍是租屋族，讓他心生警戒，深怕自己也會淪為「說得一口好房」的人。

當時存款不多的他，在沒有家人的幫助下，想在大台北地區購屋，的確是難上加難。但自從他將買房明確的列為近程目標後，他開始把「看房」變成週末的休閒娛樂之一，有時會選擇一個捷運站，和女友兩人牽著手，沿路散步看房，看到不錯的社區就進去探問有無房屋租售，也趁機和管理員「抬槓」，探聽該社區的真實成交價。

「兩三年間，我前後看了約3、400間房。」Raymond說，一開始他並未預設落腳何處，因此內湖、淡水、板橋、新店及雙和地區的房子全看遍了，比較之後，認為雙和雖然未必是最佳的居住地，但房價、生活機能、上班便利性等，都較符合需求，才鎖定中永和一帶看房。

Raymond最後落腳的社區，步行至永和四號公園只需5、6分鐘，距離捷運永安市場捷運站也不到10分鐘，雖然沒有豪華的交誼廳或健身房等設備，但社區環境相當清幽，尤其社區內有上千坪的中庭花園，成功擄獲他的心。5年前，Raymond以1坪近30萬買下，但近期成交價已高出當年價近5萬元，週邊的建案也年年在漲，讓他慶幸自己買得早買得好。

Raymond說，整整兩三年的看房經驗累積，確實練就了紮實的基本功，除了對於該地區每坪單價已有完整的概念，在談判議價上更具優勢。舉凡採光、是否有管理員、屋齡、鄰近捷運、房間數、週邊生活機能等房屋條件，他心中已有明確的藍圖，很清楚知道自己要的是什麼房子，因此不會浪費時間看不符需求的物件，也不輕易被仲介說服。「有買房念頭時，就趕快去做功課，先去看房，真的很重要。」Raymond說，老是說存款不夠，就可能真的一輩子都買不了房，唯有真的進入買屋看屋的情境中，才會有意識去落實。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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買到漏水屋 駁回返還價金

【聯合報╱記者魯永明／嘉義報導】奢侈稅將開徵，撼動房市，中古屋多急著脫手，買賣熱絡，糾紛也多。嘉義地院日前審理一起中古屋買賣糾紛官司，何姓男子不滿買到的中古屋，會漏水又有壁癌，提告要求解除與陳姓出賣人買賣契約，返還買屋200多萬元；但法院以被告已雇工修復為由，判原告敗訴。

判決指出，何姓原告於民國98年12月27日，透過某建設公司葉姓仲介人，以267萬元向陳姓被告購買水上鄉寬士村1棟2層樓，建地百餘坪的鋼筋混凝土加強磚造結構中古透天厝，買受過戶第2天，就發現嚴重漏水，牆壁有壁癌，油漆剝蝕等瑕疵。

陳姓被告雇工修繕後，仍有1樓大門內側水平倒置，雨水自內外灌入，3樓水管未填封矽膠，水會沿縫滲出等瑕疵，已達到無法修復地步，原告依民法要求解約、返還買屋價金。

「當時現況交屋並無滲漏水情形。」陳姓被告抗辯說，當時依房屋現狀出售，現況說明書記載無滲漏水，但買賣契約附註：「買賣雙方協議交屋以一次下大雨為原則，若有漏水情形，賣方需負責修復，保固半年以交屋日為主。」他雇工修繕花費3萬7800元，原告在收據簽名，並非他對滲漏水置之不理，原告不得解約。

法官認為，房屋在買賣成立時，就存有漏水瑕疵，足以減損房屋利用，依民法及最高法院判決，解約顯失公平；瑕疵對買受人所生損害，與解約對出賣人所生損害，有失平衡。一旦解約，被告需返還價金，不解約，原告只需花費補強，就可排除瑕疵；因此，原告主張解約將有失公平，最多只能減少價金。

中古屋什麼類型的糾紛多？嘉義市諸羅山房屋開發部經理許政超說，以老舊房屋漏水、凶宅、一屋兩賣產權不清、共有土地建房屋糾紛等類型最多，民眾為避免買賣中古屋糾紛，最好找有信譽的房仲公司把關，協助訂約。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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扭轉暴利形象 房仲撤百萬經紀人廣告

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

房仲業者常被視為炒房投資客的得力幫手，導致社會觀感普遍不佳。台北市房仲公會日前發起「自省運動」，先要全面撤除「百萬經紀人」的徵才廣告，避免被視為「暴利」行業，接著還要送救護車給醫院、開放市民參與公會活動，盼能扭轉形象。奢侈稅當頭，房仲業者苦撐度小月，除了關店、裁員、放無薪假，也有不少店家的拓點計畫喊卡；而有上班的房仲業務也是整天在店裡泡茶抱怨奢侈稅。台北市不動產仲介公會理事長黃鵬直言，近年房仲發展太快，從業員大量湧入，很多人只做過景氣好的生意，景氣一旦反轉就不知所措。他認為最近三個月內，北市將有百家房仲店頭瀕臨倒閉，減幅約百分之十五。「這次奢侈稅有沒有人替房仲業者說話？」他坦承，政府投下奢侈稅震撼彈後，房仲業者自己也要檢討「為何被打都沒人挺」。他不諱言，由投資客出資的房仲店面達一成以上，市場上更有許多房仲店東，自己也扮演投資客的角色，受奢侈稅衝擊，「投資客店東們」率先撐不下去。此外，房仲也常給人「賺太飽」的形象。公會日前還發文給各店頭，希望以後不要懸掛「誠徵百萬經紀人」、「千萬店東」的徵才廣告，以避免太過「聳動」的廣告文字，會「刺激」與「誤導」社會大眾。黃鵬說，百萬年薪房仲只占業界的一兩成，「另外八成都會被淘汰。」

文章轉載自:udn聯合新聞網

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