精華區養房 先轉賣為租平衡收支

【網路地產王／錢素蘭／綜合】
　　延燒許久的奢侈稅話題終於在立法院三讀通過，今年六月正式實施，這劑猛藥讓近幾個月的房市交易量下滑，在奢侈稅衝擊下，未來該如何投資買房？房仲業者建議，盡量挑精華區養房，持有兩年內先做租屋，平衡房貸支出，超過兩年後再評估是否要賣出。

■　精華區　首重交通便利

　　何謂精華區？不一定是地段昂貴的地方，但有兩大因素投資買房時該仔細注意。交通便利一定是最重要因素。住商不動產表示，會在外租屋的大多都是外地人，北上求職、唸書，交通對他們來說是首要考量，唯有交通便利的地方，空置期才能縮短。

　　第二項重要因素，必須要看周遭生活機能，最好步行三分鐘內可以有便利商店，五分鐘內能有商店、小吃，畢竟民以食為天，如果吃頓飯要花十分鐘才能有商店，甚至要騎車才能到，租金不易理想。

■　衡量投報率 先轉做租屋

　　對於一些才剛買屋準備做投資，卻不幸碰上奢侈稅開徵的投資人來說，中信房屋建議，只能先做租屋，但在轉做租屋前，要先計算清楚投資報酬率，再來決定租金高低。

　　例如租屋的基本維修成本、每年該繳的稅、家具折舊等，最好要涵蓋在每月租金中，對於一些還需要付銀行貸款的人，也要把利息、資金等待成本算進去，如此才能平衡兩年等待期。

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奢侈稅過關 買賣雙方啟動心理戰

【網路地產王/綜合】
　　奢侈稅三讀過關，但根據房仲成交資料顯示，雙北市平均成交單價在3、4月未見下滑，賣方態度強硬，房市買、賣雙方在奢侈稅的影響下將大打心理戰，目前，建商守住價格的決心，與購屋者等降價後進場的期待，似乎處在僵持狀態，建商與購屋者之間的房價拔河戰，才剛要開始！

 

■　打房效應延燒 房仲:議價空間未鬆動

　　奢侈稅通過，很多人都在期待，房價能跟著下滑，好趁機進場，但房仲發現，最近房市呈現窒息狀態，很多建商到目前為止仍不願降價，只有部分中古屋由房仲推出降價特區，但這些降幅連議價空間都稱不上，所以除了真正缺錢及手上物件太多的投機客篩選後的物件外，市場上房價幾乎沒有鬆動。

　　中信房屋市場研究中心表示，按照委售價格及成交價格的趨勢變化來看，近期變動不大可說不動如山，顯示雙北市賣方態度剛硬，對於價格並不鬆手，大有長期抗戰的意味，如果進一步交叉比對近半年來，委售價與成交價所構成的議價空間趨勢，中信房屋表示，議價空間反而有漸趨縮小的明顯變化。

■　建商觀望買方卻步 思考需求再進場

　　「建商的心態，才是關鍵！」房仲認為，多數建商本身對未來積極看好，推案量依舊，只是較為低調，而市場上的稀有物件，如基地條件特好的個案、或是地段佳的個案，賣方更直接往上加碼十五％價格，以作為未來轉手的繳稅之用，使得房價不只沒有鬆動，還有向上加碼的跡象，因此，如果現在進場，能真正買到下跌宅的機會，其實還不大。

　　在這種情形下，買賣雙方對峙，市場呈現窒息量，交易清淡，房價拔河戰悄悄展開，市場從賣方市場轉成買方市場，而買方如何在這場戰役中爭取勝利，關鍵之一就是回歸房地產基本面，思考區段價值、生活圈成熟、生活圈品質等，再縮小範圍，考慮到物件的品質及優質公共建設的進度及時程，鎖定特定區域後，再多花一點時間比價，而奢侈稅正式上路後，房價下滑力道恐怕還會加深，到時候進場下訂，議價空間可能還會加大！

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南港大同璽苑 開價每坪衝百萬 基地面積逾2300坪 南港經貿園區指標案

記者林洧楨／台北報導

擁有廣達2312坪基地的「大同璽苑」位於南港經貿園區，是區內目前最大基地的住宅案，基地方正且4面臨路，未來社區規畫保留1400 餘坪的庭院綠地空間，戶型均為74坪以上的3+1房格局，吸引不少台商、自營商等客層購買，開價為每坪80～100萬元(新台幣，下同)，是該區目前最高價。

由尚志資產開發公司推出的「大同璽苑」，為南港經貿園區近期推出的指標大案，擁有該區最大的2312坪基地，推案前便因耗資近億元搭建接待中心而引起不少話題，加上捷運南港線東延段將通車，開案價將挑戰每坪百萬元關卡。

負責該案銷售的海悅廣告專案經理趙靜平表示，「大同璽苑」開案至今約2個月，以台商與自營商為主要客層，多是因自住需求購買，由於南港發展潛力佳，日前曾有一次買下整層４戶，總金額將近２億 7000萬元，雖然近期因受到打房影響，來看屋的客戶組數變少，但進到接待中心的客層，購屋意願都比較明確，因此不影響成交速度。

雖然開價是區域最高，但趙靜平認為，未來仍有增值空間。他說，「大同璽苑」與2年前結案的「大同明日世界」，同樣出自美國建築師Steven Ehrlich之手，當時「明日世界」開賣每坪52萬元，最後賣到每坪67萬元。

社區種植 146棵大樹

趙靜平指出，增值的空間除了來自於建物本身，還因為南港經貿園區的快速發展；「大同璽苑」位於住宅土地稀少的官辦重畫區內，且為稀有的大面積基地，產品相當稀有，長期的價位成長合理期待。

建物外觀立面採石材、丁掛磚、造型金屬等建材組成，規畫２棟樓高分別為21層與18層的大樓，採L型配置，加上基地4面臨路，因此能規畫成為單層4戶，但戶戶採光絕佳的「向日葵座向」，且配合特殊的「植光計劃」巧妙設計，讓每個房間都能成為面向房屋的正面，均享有景觀視野。

２棟建築物中間則是面基超過1400坪的綠地庭園，將規畫為加州休閒風格的室外休閒空間，並種植146棵大樹，把小型森林帶進住家社區環境，營造出輕鬆、休閒氛圍。

全案總銷金額約100億元，總戶數為148戶，公設比28～29%，建物搭載新日鐵制震系統。分A、B棟，坪數74～90坪，除頂樓8戶規畫為樓中樓，其餘戶型統一為3+1房格局；車位全為平面式，每個售價21 5～290萬元，全案預計2011年6月動工，2013年9月交屋。

文章轉載自:旺報

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大同璽苑-台北市南港區經貿二路

大同璽苑

台北市南港區經貿二路

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大同璽苑 坐擁千坪綠地

【蔡佩蓉╱台北報導】南港經貿園區近年成為建商爭相進駐的新豪宅聚落，由大同集團旗下尚志資產投資興建的預售案「大同璽苑」，位於南港經貿園區經貿二路157巷，總戶數148戶，規劃零店面，坪數73、86坪產品，2300餘坪的基地，保留千坪自然綠地空間，並規劃觀景陽台與透明欄杆，強調都市叢林中的綠意生活。

單純住宅

建物立面採石材、丁掛磚、造型金屬等建材，由美國建築師Steven Ehrlich規劃現代典雅的建築外觀，並規劃極富加州休閒風格的室外空間，種植146棵大樹，將住家環境營造成為綠意盎然的小型森林，該案專案經理趙靜平表示：「為達到節能環保的綠色空間，建物更採用多晶矽太陽能面板、省電LED燈，並設置雨水回收系統。」

節能環保設計

該案位於經貿二路157巷，為4面臨路的完整土地，基地面積2312坪，綠地面積達1420坪，規劃2棟獨棟大樓，單層4戶，其中1樓有8戶並規劃私人庭院空間，頂樓有8戶樓中樓，各戶樓高3.6米，面寬約20米，陽台面積約從1.6~10坪不等，住戶可在室內享受窗外社區綠色景觀。
社區住戶由經貿二路157巷36弄進出，基地四周規劃人行步道，達到臨路退縮的效果，車道採一進一出的設計，並有設置第二門廳，安全管理上採智慧型門禁系統並以晶片結合遙控器或悠遊卡，各戶室內裝置彩色液晶對講機，安全隱私無虞。社區大廳規劃玻璃藝術落地窗，並有泳池、健身房、韻律室、運動吧等公共設施，明年6月開工，預計工期4年。

基本資料

單價：每坪80~100萬元
坪數：73、86坪
戶數：148戶
類型：大樓
公設比：28~29%
樓層：地上18~21樓，地下4樓
停車位售價：平面車位215~290萬元
方位：各方位均有
GPS座標：
經度：121゜36′50〞
緯度：25゜3′43.6〞
洽詢電話：0968797090、0988595070

註：房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價

建材配備

建築規劃：建物由美國建築師Steven Ehrlich規劃及3大建築師事務所設計
建築結構：鋼筋混凝土搭配新日鐵VEM制震系統，基樁深入岩盤達12米，樓板厚度採18cm
廚具配備：採用SIEMATIC歐式廚櫃，搭配杜邦人造石頭檯面、SMEG義大利烤箱、烘碗機、倒T型排油煙機及大同能量活水機
衛浴配備：採用GROHE品牌衛浴、HOESCH壓克力浴缸搭配V&B立式水龍頭、上嵌式面盆，主臥衛浴採TOTO免治馬桶
其他配備：規劃多晶矽太陽能板、塔頂與陽台配置省電LED燈、大金全熱交換機
資料來源：海悅廣告

建商小檔案

投資興建：尚志資產開發
經營團隊：董事長林蔚山
成立時間：2003年
近期房地產代表作：台北市南港區「大同明日世界」、台北市中山區「大同世界」、台北市中山區「大同晶鑽」
資料來源：海悅廣告

大同璽苑優缺點比較

●價位
優點：總價6000萬元以上，適合換屋族
缺點：每坪單價80~100萬元，高於區域大樓行情
●環境
優點：位南港經貿園區內，未來附近有觀光飯店、百貨商場開發案
缺點：小型採買需至三重路上，周邊生活機能未成熟
●交通
優點：步行至捷運南港軟體園區站約300公尺，附近有北二高南港交流道、環東大道、堤頂大道
缺點：尖峰時刻快速道路容易擁塞
●規劃
優點：基地涵蓋1420坪綠地面積，住戶享有高綠覆率環境
缺點：部分樓層住戶靠近捷運文湖線高架橋，易受噪音干擾
●學區
優點：步行可達南港國小、誠正國中
缺點：非明星學區

豪宅新概念
塑造加州風庭院

美國建築師Steven Ehrlich運用2312坪大型基地面積優勢，塑造加州風格庭院空間，建物採類似L型排列，讓千坪綠地巧妙地融入住戶的居家環境中，社區中甚至規劃大型露天游泳池，由小型迴廊梯銜接至地下一樓，可欣賞彷彿水濂洞的多層次景觀。

地段位置
南港經貿園區內

南港經貿園區總開發面積約87公頃，除展覽館，附近還有中國信託企業總部預定地，及經貿一路與經貿二路區塊的商業區預定地，將有飯店、購物中心等進駐，發展前景可期。基地距離捷運南港軟體園區站約300公尺，開車至北二高交流道、環東大道皆相當便捷。

代銷開講
大基地 隱密性高

該案規劃1420坪的社區綠地，是目前大坪數市場中獨具特色的產品，不僅讓基地內2棟建物棟距拉大，更達到戶戶有視野的優勢，1樓規劃8戶享有私人庭院的住家，零店面、高綠覆率的設計，滿足了豪宅產品大基地、高隱私性的需求。

專家意見
鄰三重路無景觀

「大同璽苑」為尚志資產「大同明日世界」的第2期推案，基地面積達2300坪，僅規劃148戶，社區住戶的活動空間相當大，不過，緊鄰三重路的低樓層住戶，可能會受到捷運文湖線高架橋的干擾，較沒有視野、景觀優勢，是比較可惜的地方。

文章轉載自:蘋果日報

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太子建設 五年內推案百億

【經濟日報╱記者林政鋒／台南報導】

奢侈稅風暴籠罩全台，太子建設（2511）如期推出台南新建案「太子花博館」，並搭配300萬元房貸零利率為自住購屋者打氣。法人表示，太子未來三至五年在桃園以南至少推出100億元建案，是最具全國性市場優勢的上市建商，未來爆發力可期。

太子建設從3月低點16.3元起漲，到上個交易日以20元收盤，漲幅22.7%。

太子建設總經理謝明汎說，奢侈稅主要在打擊投資客，對自住型客源影響不大。「太子花博館」第一期總銷14.8億元已幾乎完銷，現在推出第二期總銷8億元，同樣有信心能順銷。

謝明汎表示，奢侈稅風暴下如期推出「太子花博館」，除了響應政府住者有其屋政策外，另個重點在持續與南部市場對話，太子建設向來秉持「三好一公道」的理念，住出的建案強調物超所值，不怕購屋者多方比較。

以「太子花博館」為例，總基地1500坪正對6萬坪台灣史博館，全案分期開發，規劃地坪31坪至88坪的四樓半透天別墅，每戶都可停二至三部轎車，頂級大戶還有合法電梯配備。公用會館有spa、健身房、貴賓接待室等，有效吸引醫技精英、南科新貴、及永康安南傳產業自營商進駐。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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房仲 強制登錄受託買賣資料

【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】

奢侈稅6月1日上路在即，立法院內政委員會趕製不動產配套措施，火速將立委自行提案的「地政士法」和「不動產經紀業管理條例」兩修正法案排入本周審查，強制地政士、房仲業和代銷業者登錄受託買賣契約實際交易資料，至少包括門牌、建號和地號等識別資料。







內政委員會今（25）日先審地政士法修正草案，28日審不動產業管理條例修正草案。火速排入議程主要是應立委要求，儘速建立不動產實際交易價格強制登錄制度，一方面讓資訊透明化，防止炒作，一方面提供奢侈稅火力，讓政府更能掌握課稅資訊。

由於上述法案修法條文簡單，如無意外，預料可能和上周平均地權條例修正草案一樣，本周就會完成委員會的審查。地政士法修正草案主要是由立委賴士葆提案，強制地政士受託辦理買賣所有權移轉登記後30天內，向中央主管機關登錄成交案件資訊。

至於不動產經紀業管理條例的立委提案多達五個，其中一個版本是將成屋交易履約保證制度納入法條，其餘四版本同樣都是強制房仲業者和代銷業者登錄買賣契約和租賃契約的實際成交資訊。和行政院版的「以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化」登錄不同，立委版本都要求門牌、地號、建號和實際交易價格核實登錄。

立委賴士葆說，「簡單講，和美國、日本、韓國、甚至是中國大陸一樣，你想買那個房子，透過電腦，就可以清楚地查過去這房子買賣過幾次及各次成交金額」，該措施連中國大陸都做得到，台灣沒有理由做不到。

在登錄資訊方面，有版本主張登錄資訊包括買賣方的姓名和身分證字號，有些版本則未強調。但在開放查詢方面，各版本一律主張不得公開買賣雙方資料，避免違反個人資訊保護法。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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陸客自由行快上路 觀光夜市租金更看俏

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

陸客自由行上路在即，熱門商圈店面租金持續看漲，尤其是小吃美食聞名的觀光夜市，預料可吸引大批陸客到訪，後勢特別看好。房仲業者預估北市知名夜市在商機可望漲兩成上下，租金上看5~10%漲幅。

目前北市熱門夜市店面租金已在反映「自由行」利多，今年以來十大夜市租金普遍都有5%以上漲幅，其中又以師大夜市今年以來租金上漲最犀利，平均漲幅高達10%。

陸客自由行在台旅會和海旅會積極協商下，預計趕在6月6日端午連假前上路，初期將從上海、北京二大城市先試行，每日開放500人，停留最長15天，未來則擬陸續開放廈門、廣州及重慶等一線城市，並逐步增加自由行開放人數。

欣元商仲總經理焦文華表示，以往陸客來台觀光都是團進團出，只有特定商家、景點受惠，未來開放自由行後，陸客停留延至15天及自由活動，可做深度旅遊，在大陸已打開知名度知名夜市，勢必吸引大批陸客到訪，店面受惠可期。

他表示，香港多年前開放陸客自由行後，熱鬧商圈的店面，租金就一路上漲，初期年漲幅高達2、3成，近4、5年也維持每年10%左右漲幅。此一情況，預料也會在陸客人潮湧入的夜市商圈上演，店面租金具有極大上漲動能。

目前在陸客團「團進團出」規定下，僅士林夜市受惠較為明顯，但自由行上路後，預料立有觀光夜市牌坊、知名度高的夜市，如士林夜市、臨江 (通化)夜市、饒河夜市、華西街及寧夏夜市等，將成為陸客自由行開放優先受惠的商圈。

根據欣元商仲調查，實際上陸客自由行雖未正式上路，但受惠國人消費信心回溫以及自由行題材激勵，北市夜市店面今年新簽租約，租金已都明顯上揚。

漲幅最大的是師大夜市，區域店面租金從去年每坪4000~9000元，目前已站上最高一坪1萬元水準。目前北市各夜市仍以士林夜市租金最高，每坪可達6000~18000元，其次為公館，也有5000~15000元的水準。

另外包括通化夜市、饒河夜市、雙城街夜市、華西街夜市、寧夏夜市及景美夜市，每坪租金水準約在每坪2000~8000元之間，今年以來也各有2~10%的漲幅。

各夜市店面空置率近期都來到歷史新低，以師大夜市來說，調查顯示，空置率是0%，也就是沒有店面可租；士林夜市、饒河夜市、寧夏夜市空置率也都不到3%，人潮較多的路段，都是一店難求，這是租金持續看漲主因。

不過租金前景雖看俏，但由於北市熱門夜市的店面售價這一兩年已大漲5成至1倍以上，在投報率低落，加上店面也受奢侈稅限制，兩年內轉手也會被課徵10~15%奢侈稅，因此價格呈現盤整，預估在租金報酬率無法提高下，售價再漲有限。

北市十大夜市目前仍以士林夜市店面售價最高，每坪從220萬元起跳，一線店面之前成交行情高達500萬元/坪，排名第二的是公館，行情200~400萬元之間，師大夜市以130~250萬元排第三。現最便宜的為遼寧街夜市，每坪約60~100萬元。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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每坪逾3萬 SONY西門店換人租

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

房市雖有奢侈稅的利空罩頂，但陸客自由行上路在即，店面熱度不減。台北市西門町行人徒步區地標「ＳＯＮＹ西門店」，房租將調漲到每月八十八萬元，換算每坪月租金要三萬元以上，租金創下西門町新高。因價高，ＳＯＮＹ不願續租，改由韓系彩妝品牌進駐。

「JUN PLAZA」大樓一樓的ＳＯＮＹ西門店，位在漢中街與峨嵋街的角間，平日人潮眾多，許多新產品都曾在此舉行發表會及首賣。

商仲業者表示，ＳＯＮＹ西門店原本月租金七十幾萬元，但房東最近調漲至八十八萬元，ＳＯＮＹ不再續租；但由於陸客商機正夯，馬上就有韓系的化妝品品牌看上眼，搶著進駐黃金店面，預計六月進駐。

台灣房屋不動產中心執行長邱太煊表示，西門店王基地能見度高，商家營收能否與月租金打平不得而知，但商家多半著眼廣告效益、打品牌形象。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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陸客自由行 夜市店租漲

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】看好陸客自由行將上路，房仲業者預估，台北市知名夜市的商機可望成長兩成，店面租金則可因此成長百分之五至十。

欣元商仲總經理焦文華表示，目前北市十大熱門夜市商圈（士林、公館、師大、臨江、饒河、雙城、華西街、寧夏、景美、遼寧）的店面租金已在反映「自由行」利多。

今年以來又以師大夜市租金上漲最多，店面月租金去年每坪四千至九千元，目前已出現最高一坪一萬元。北市各夜市仍以士林夜市租金最高，每坪六千至一萬八千元，其次為公館的五千至一萬五千元。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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台北金融中心標售 每坪132萬

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】無畏奢侈稅衝擊，台北金融中心又有樓層要釋出標售。第一太平戴維斯表示，已受業主委託，27日公開標售台北金融中心的11樓，總面積為406坪，總底價共4.6億元，每坪底價約132萬元。

據了解，此次標售物件的賣方是德同航運，因為該公司已有辦公室、對台北金融中心並無自用需求，決定獲利了結。

第一太平戴維斯總經理高銘頂說，台灣已進入後ECFA時代，商用不動產長期看好，近來仍持續有買方表達購買標的之意願，且台北金融中心11 樓的標售案，與業主討論已久，所以如期推出，目前已有不少潛在買方在探詢。

高銘頂說，近來奢侈稅雖衝擊住宅市場買氣，但對商用不動產市場並無太大影響，主因商用不動產的主要買方多是專業投資者或自用型買家，且均為長期持有，並非奢侈稅針對的短期投資客。

高銘頂表示，台北金融中心為敦北南京商圈唯一於去年完工之A級辦公大樓，該區A級辦公大樓釋出稀少、且鄰近松山機場，具有直航的便利性，自去年第一太平戴維斯首次舉辦此棟大樓的公開標售後，隨即創下每坪116萬元的新高價，其後國泰人壽取得國票金及元大證券產權部分，每坪價格也站上135萬元。

以台北金融中心目前每坪3,000元的成交租金來看，租金報酬率為2.7%，仍具誘因。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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網路看屋解凍了

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】奢侈稅上周五通過三讀，房仲業統計，本周以來大台北店頭「來店」和「來電」數都有回升，但和奢侈稅前的一月比較，仍減少2~4成，成交仍疲弱，不過網路看屋明顯升溫。

中信房屋統計，北市4月網路看屋量較3月大增35%，和1月比較，更有5成6增幅，顯示奢侈稅定案後，民眾看屋意願大幅增加，甚至比1月還熱。

新北市方面，網路看屋量也成長，但動能不若北市，4月較3月僅增加9.6%，較今年1月則成長36%。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，奢侈稅拍板定案，並擬提早到6月1日上路後，凍結的觀望買氣已逐漸打開，不過現階段仍多止於了解行情，還在等待適當切入點。

江龍名分析，目前大台北市場已從買賣雙方全面觀望轉為價格認知拉鋸戰，預料短時間難以拉近，後勢仍待觀察。

信義房屋則認為，奢侈稅三讀過後態勢雖更明朗，但不見得能完全消除觀望的氣氛，主要是目前售價行情雖在醞釀回檔下修，但下修仍不明顯，難以達到買方的預期。

不過預料奢侈稅6月上路後的1~2個月，市場交易可望逐漸恢復正常。後奢侈稅時代，原本的「首購、換屋、投機、置產」等四個主要買方族群，將出現「三缺一」，投機需求預料將不復存在。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅效應 購屋議價空間達2成

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】奢侈稅預計6月1日上路，大台北屋主態度加速軟化，房仲業者統計，近來買屋議價空間大幅上升，來到近兩成的水準。但業者強調，議價空間擴大，不代表房價大幅下跌，因為不少屋主感覺目前情勢不利，將開價提高讓買方殺價，消費者購屋時仍應多加比較。

住商不動產統計，4月1日至20日止，北市議價率為19.1%（每坪開價100萬元，議價為80.9萬元），較3月的15.8%，上揚3.3個百分點，較2月則增加近8%，為今年以來最高。新北市方面，自奢侈稅公布後，議價率也節節升高，從2月的11.8%，3月上升到14.5%，4月更來到19.9%的高點。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，奢侈稅正中投機客的要害，市場委售量大增，讓賣方承受極大壓力，態度也軟化，預料在奢侈稅正式上路前，議價空間仍會持續擴大。

但她說，議價空間大並不等於價格大幅下滑，因有部分屋主將開價調高，讓買方殺得過癮，實際上價格沒低多少。與1月相比，台北市均價僅降5%，新北市降約10%。永慶房屋也調查近期雙北市成交價變化，和上月相比持平，波動極小。徐佳馨建議，購屋人除參照屋主開價外，也可查詢物件周邊近半年成交行情。

中南部方面，住商調查，台中市在經歷了1個多月的奢侈稅震撼教育後，議價高峰落在3月，達到14.9%，4月已經逐漸回穩，回到奢侈稅前水準。高雄與台南兩市幾乎沒有太大變化。

徐佳馨說，中南部投機客不如北部多，加上房價相對低，奢侈稅雖然讓不少買方觀望，但價格下修相對有限，奢侈稅對區域房市的衝擊，並不如想像的大。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅效應 大安區跌最重 房價降近1成

北市各區全下滑 新北永和也萎縮3.6%

【張舒婷╱台北報導】政府2月喊出奢侈稅後，買屋者觀望心態濃厚，房仲業者最新統計，今年3月台北市各區住宅平均房價，與2月相比皆下跌，一向被視為最抗跌的大安區，每坪從86.6萬元跌至78.8萬元，雖仍高居第一，卻也是跌最深的區域，降幅近1成，同為精華地段的信義區也自72.9萬元下滑至67.2萬元，跌幅約8%。

根據永慶房屋調查，不只台北市熱門區域價縮，新北市價跌最多的，也是以往炙手可熱的永和區，萎縮3.6%，每坪從36.5萬元降至35.2萬元；蘆洲以2.3%的跌幅排名第2，每坪25.8萬元降至25.2萬元。

蘆洲1坪喊30萬

31歲的保母Lulu，夫家在木柵、娘家在蘆洲，夫妻倆和婆婆共居一屋。她抱怨，雖然很想搬到離娘家近一點的地方，但10年前買蘆洲每坪才10幾萬元，如今隨便都要20幾萬元，新成屋甚至要30萬元，先生月薪5萬元，自己僅1萬多元，扣掉家中開銷、給婆婆的固定花費後所剩無幾，根本繳不起一個月2萬元的房貸。

「樓貴買不下手」

34歲、在出版業上班的Andy表示，自己和爸媽、弟弟住在永和的老公寓，弟弟無視家裡窄小，常帶女友回來過夜，家人本打算賣掉原來公寓，換買一間大樓3房，未料永和大樓價位實在太貴，「1坪40萬元跑不掉，實在買不下手！」只能繼續忍下去。他最希望政府管制預售屋推案價，別讓建商和屋主聯手拉抬價格。
對此調查結果，房地產業者普遍表示「很正常」。信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，從3月開始，大安、信義、永和區「A咖產品」的屋主惜售心態濃厚，成交量減少許多。以大安區為例，成交的多為每坪40~50萬元的住宅，70~80萬元以上的產品成交量縮，故並非整體房價受奢侈稅影響而下滑，而是交易成功的物件價格不若以往。

下半年「軟著陸」

住商不動產企研室主任徐佳馨觀察指出，目前市況是，若物件具地段優勢，周邊又無同類產品大量入市，賣方就會較為強硬，甚至不少賣方將委託期限押在奢侈稅上路日，也有人打算賣不掉就轉售為租，台北市中心或捷運站周邊，尤其明顯。
《住展》雜誌研發長倪子仁也說，今年3、4月以來，奢侈稅不但使建商惜售豪宅，也讓投機客慢慢退場，近來大台北房市亂開價、亂喊價確實少了，在投機客數目逐步下滑的前提下，估計今年下半年起，房價將會「軟著陸」。

文章轉載自:蘋果日報

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雙北移民人潮 逆轉換手

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

情況變變變 第1季北市人口回流

這幾年，提起大台北移民潮，各界總想到是北市民眾移往房價較低的新北市，但現在情況似乎已在改變。根據官方統計資料顯示，以往北市人口下滑，新北市人口大增的趨勢，在去年已出現反轉，今年第一季更明顯，北市人口回流。但專家認為奢侈稅效應，可能又會讓北市人口再流向房價跌幅較大的新北市。

北市換手 短短3個月增8千多人

以北市來說，依內政部統計月報，台北市自2007年後一路減少的人口數，在去年 (2010年)反轉增加1.1萬人；今年第一季，短短3個月，更已大幅增加了8905人。

反觀去年底正式升格為直轄市的新北市，這幾年原本每年人口數都有3萬人以上的成長，但去年下滑至成長2.5萬人，今年第一季更只增加863人，和過往完全不成比例。

觀察代表人口移動走向的「淨移入人口」，也就是移入人口減去移出人口，更可發現兩個城市人口成長正在「換手」，原本人口流失的北市正在回流，原本成長快速的新北市則已出現流失。

北市方面，自2007年房價飆高以後，淨移入人口一直是負數，亦即人口在外流。2007年淨外移人口將近一萬人，2009年更逼近兩萬人。然而2010年已逆轉成淨移入，而且多達8212人，今年單是第一季人口移入更衝7766人。

至於新北市，2007年淨移入1.6萬人，2008年2.1萬人，2009 年達2.5萬人，去年也有1.4萬人。但出人意料，今年第一季竟然出現過去少出現的負成長，淨移出達737人。

兩城市逆轉現象 關鍵仍在房價

出現這種逆轉現象，房仲業者研判可能和兩個城市的社會福利、生育補貼有關，但關鍵仍在房價。過去一年多，新北市在升格效應帶動下，房價實在漲太快，加上一些熱門區房價已高到上班族也買不起的地步，移民潮因此趨緩。

易而安不動產總經理特助李恆宇指出，大台北這一波移民潮，主要是因為台北市和緊臨的新北市房價存在大幅價差，民眾買不起北市，加上往外圍新北市新興重劃區移動。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，目前雙北平均房價價差雖仍不小，約在一倍上下，但台北市民熱門移居的新北市重劃區，這一兩年在升格題材炒作下，已直追北市郊區房價。

以板橋新板特區來說，目前預售房價已站上7、80萬元一坪，新成屋也喊到6、70萬元，林口上喊4、50萬、新莊副都心60萬元，三峽北大特區也開到3、40萬元，永和、新店都站上5、60萬元一坪的水準，已追平甚至超越北市郊區房價。

戴德梁行總經理顏炳立說，民眾買房不外比價格，比便利性，同樣方便的交通，價格便宜的地區優先被選擇，同樣的價格，則是交通便利的地區優先被選擇。

重返北市 同樣價格但方便性勝出

他分析，當新莊、林口、板橋、新店價格已和北市文山、內湖、南港、萬華一樣時，消費者當然是重返台北市，畢竟每天起床刷牙洗臉後，還是得到台北市來上班，住在北市當然比新北市方便。

雙北彼消我長 可能轉到桃園買房

信義房屋企研室經理蘇啟榮說，北市和新北市一橋之隔，兩地房市互動性很強，稍早緊臨北市萬華區的板橋新埔、江子翠一帶房價追過萬華時，萬華買氣就明顯上揚。新北市房價在去年下半年出現一波驚人急漲，應是造成買氣轉移主因。

新北市和北市人口現正「彼消我長」，但這一走勢是否持續，業界認為得視奢侈稅效果。如果新北市在奢侈稅下明顯回跌，預料又會吸引購屋人潮回流，但如果房價持續維持高檔，消費者除了選擇「不如買北市」外，也可能更往外移動到新北市外圍第三圈，甚至到桃園地區買房。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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內湖五期 時間換取差價

【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】

錯過信義計畫區和大直重劃區房價飆升的美好時光，任職科技業高階主管的阿丁看好台北市最後一個幅員廣大的重劃區內湖五期，3年前買下預售屋，他看好內湖有機會成為大直第二，準備放中長期，以時間換取差價空間。

阿丁目前住在大直與內湖交接處，緊鄰美麗華商圈，但因為靠近山坡地，儘管大直附近房價這幾年漲很多，但是阿丁住的這個社區房價幾乎沒有什麼漲，讓他感嘆沒有搭上大直房價上漲的順風車。

事實上阿丁早年在美國工作，雖然家人都在台灣，但是沒有想要在台灣置產，回國之後想和親人住得近一點，才買下現在居住的房子。對於自己從小長大的信義計畫區，這幾年房價翻揚；又看到後來住家附近的大直重劃區，也同樣房價飆升，阿丁對於自己沒有趕上房地產飆升的好時機，一直覺得很可惜。

因此當內湖五期重劃區推出後，他就開始密切注意，阿丁認為內湖五期是台北市最後一個大規模重劃區，是他搶搭重劃區房價上漲的最後機會，他再也不想錯失良機。當他聽說有朋友要在內湖五期蓋房子，立刻決定要投資。

阿丁認為從南京東路延伸過去的內湖五期，除了基地廣大，未來發展空間無限之外，交通便利是最大優點，距離台北市中心很近，附近快速道路和高速公路網絡發達，未來應該有機會成為信義計畫區第二。

由於是和認識的朋友買的，而且小舅子和岳父母也在同一件案各買一戶，發揮「團購」力量，因此價格十分優惠，建商開價一坪55萬元，他們最後是以48萬元成交。房子權狀不含車位55坪，室內實際坪數約37坪，還有一個車位，可規劃成4房2廳2衛。

這幾年內湖五期陸續有建商推出豪宅產品，目前附近一些建商蓋的房子已經喊價到90多萬元，實際成交價則有80萬元以上，讓阿丁對於自己的投資相當有信心。但他的房子屬於工業住宅，與純住宅相較，價格還是有一段差距，阿丁認為如果能以每坪70萬元賣掉，他就賺了近五成。

目前政府打房，奢侈稅即將推出，勢必影響房價，但是阿丁一點都不擔心，因為夫妻倆都是高收入，對於房貸負擔沒在怕的，他把這項投資當作中長期投資，再放個3、5年都沒關係，因為他相信，總有一天內湖重劃區會成為大直重劃區第二，房價也會來到和大直一樣的水準。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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總統：勿讓年輕人成房貸奴隸

奢侈稅將上路，總統馬英九在治國週記詢問7年級年輕人的反應，希望藉由奢侈稅、青年安心成家等包裹方案，能實踐縮短貧富差距，讓年輕人有錢買房子，不要成為房貸的奴隸。

立法院日前通過「特種貨物及勞務稅條例」（奢侈稅），總統府今天刊出最新一期治國週記，內容是馬總統邀請兩名7年級年輕人林天佑、李維倫對談，了解年輕人對奢侈稅的想法。

總統詢問，年輕人在台北居住1個月的房屋租金占總支出多少比率？會不會影響成家的意願？年輕人怎麼看奢侈稅政策？

在新竹工作近6年的李維倫說，2008年前曾有購屋想法，但因金融海嘯造成資金較大壓力，就不了了之，現在景氣比較回溫就有購屋打算，但因還有政策面的關係會再觀望，希望這一、兩年內可以購屋。

林天佑則說，在台北租房子的租金約占支出的1/4，雖曾想過在北部購屋，但房價實在令人卻步。

李維倫表示，奢侈稅當然對年輕人購屋會造成影響，不只衝擊短期投機者，也對整體房市有些抑制效果，讓房價回歸到較為正常的水準，對年輕人來講會比較能夠負擔，「我們會有這樣的期待，希望政策效果能發酵出來」。

李維倫表示，成家和購屋對他是兩件事情，要不要買房子要看自己是否負擔得起；林天佑說，工作一段時間就會想要成家，成家過程中當然會考慮購屋，也會想到房貸。

總統指出，除了奢侈稅，政府還有青年安心成家方案、合宜住宅等整合住宅補貼資源的實施方案，都是考慮要買房子的年輕人有哪些特別需求，政府希望能標本兼治，因為這是「居住正義」，非常重要。

總統表示，它是1個包裹，目的是希望實踐縮短貧富差距，讓年輕人能夠有錢買房子，政府不希望看到年輕人變成房貸奴隸。

【中央社】@ http://udn.com/

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交易量、購屋比 中山區都第一

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】中山區過去一年勇冠北市，不但買賣件數第一，家戶購屋比第一，近幾年也都是推案熱區的前三名。房地產業者表示，房價相對便宜、擁有陸空交通優勢，加上多數花博展館坐落此區「助陣」，都是房市火熱的主因，預料中山區房市仍是今年市場焦點。

中山區房屋交易量大，根據台北市地政處資料，北市去年房屋買賣件數共6萬3344件，光是中山區就占了1萬229件，占比1成6以上。象徵區域房市交易強度的家戶購屋比，去年仍由中山區奪冠，平均每9戶就有1間房屋交易。北市其他行政區除了內湖區的9.3%外，其餘家戶購屋比只在4~6%之間，中山區強勁的交易動能可見一斑。

永慶房仲協理黃增福指出，中山區受惠於捷運新莊線市區段通車的帶動下，中山國小站、行天宮站、松江南京站周邊房市交易相當熱絡；其中中山國小站附近因單價相對較便宜，附近低總價產品林立，並有學區優勢，往往是新婚首購族的首選區域。而行天宮站及松江南京站更是未來的捷運交會站，中山區交通機能將大幅提升，後市也水漲船高。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，中山區像是北市的縮影，帶動中山區房市熱絡的還有松山機場直航，使得中山區豪宅市場，從大直重劃區逐步擴散到市區。在套房、兩房、公寓、商辦、華廈等產品一應俱全下，吸引更多民眾進入中山區購屋。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅定調 看屋潮回籠

【聯合報╱記者蔡佳妤／台中報導】

立院三讀通過奢侈稅，即將在6月1日上路，雖然市場在輿論壓力下有醞釀房價下修之勢，議價空間較大，但實際上房價並未走跌。近日在房市可觀察到景氣回升，各接待中心看屋人潮回籠，顯現奢侈稅不再曖昧不明、有助市場信心回穩。

聚合發「天廈」個案專案副總蔡忠和表示，奢侈稅定調後，不確定因素已排除，未來房地產的遊戲規則更為明確，反而有利於營建業的常態發展，房產市場將回歸基本面。

山璞植物園專案總監許瑞生說，奢侈稅法案確定執行，對開發商來說並沒什麼不好，反而可抑制投機客炒作破壞市場，在奢侈稅未啟動前，就有不少建商在銷售預售產品時，會在合約上加註產品未完工前轉手規範等，也都是在防堵投機客的不當炒作。

他也指出，奢侈稅前後，現場來客數及成交量相差一半以上。以3月和4月份每周平均來客數銳減3、4成，雖然受奢侈稅影響，看屋人潮減少，但成交率還是不低，只是成交時間拉長了。以前一個月可成交3戶，目前2個月就成交4、5戶。

總太「觀景」現場專案經理林建中則認為，政府課徵奢侈稅明朗，此舉但對台中房市影響應該有限。因為大台中除了七期因坪數較大的產品房價較高之外，其他區域房價都在合理範圍，但用台中七期豪宅跟台北市比較的話，七期豪宅就一點也不貴了。奢侈稅打房後，影響的是客戶心理層面，已購客會覺得房價可能會下修，「觀景」個案來客數相較奢侈稅打房前降低6成，在成交比率上也有下滑趨勢。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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建商品牌 購屋重要指標

【聯合報╱記者蔡佳妤／台中報導】經過奢侈稅風潮、各建案接待中心來客銳減到奢侈稅定案，財經專家謝金河指出，台灣房地產將進入一個創造價值的時代，品牌將成為未來購屋者的重要指標。

謝金河日前南下參觀高雄、台中建案，驚嘆中南部建商的價值與創意，更有感而發表示，相較之下，台北建商太不用心。他認為將來房地產會是一個創造價值的時代，產品差異區隔化會越來越明顯。

他指出，北部的地價標售，政府放任建商獵地墊高房價，很多建商在建照未下來前就開始預收訂金。很多房仲手上都有成群投資客，案子價格還未定，就已經賣出三成，建商看預訂狀況好，當然越賣越貴。有的建案年初一坪才30萬元，現在已經漲至40、50萬元，價格一路拉抬，相當不合理。既然市場熱絡，建商就不會用心去經營個案。

看過高雄的皇苑、京城兩家建設公司的建案後，謝金河都大讚建商用心，無論是牆面或植栽，都相當細膩；此外台中的龍寶建設，連地下停車場都請藝術家彩繪，並裝設LED燈引導車輛進入；台中的總太「國美」建案，也以大型露台塑造與鄰近綠園道的生活品味。

謝金河也參觀台中的聯聚建設「信義」、「怡和」，指出不管是公共設施、停車場到sky lounge，都是「用心程度沒話說」，還大力盛讚聯聚董事長江韋侖：「他打造出來的聯聚信義，我相信5到10年內，台灣沒有一棟房子可以超越它！」他指出，海協會長陳雲林看過聯聚信義，也佩服的表示「大陸沒有這種蓋房子的」，因此台灣要比別人強，一定要發揮更大的創造力。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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