預售屋履約保證／建商：按政府規定執行

【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】建商表示，目前預售屋履約保證都是照政府程序執行，不會出現消基會質疑的問題。

遠雄集團總管理處公共事務室副總蔡宗易表示，現階段一切都是依照政府規定，例如遠雄在「履約保證」採用不動產開發信託，現在更有銀行在營建成本提出保證，消費者一定能取得成屋，不必擔心權益受損。

至於消基會質疑「屋簷、雨遮登記不計價」實行後，建商要求民眾先簽「預約單」、繳「預約金」，房屋落成後再簽「成屋契約」，以新型態交易規避預售屋規範。

建商表示說，許多建設公司早在去年就將「屋簷、雨遮登記不計價」加入契約之中，消基會吹毛求疵的質疑建商，卻未看到有品質保證的建商在許多包括雨遮或耐震條件的保證上，其實都比政府設想得更周到。

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預售屋履約保證／消基會批：不完全保證

【聯合報╱記者蔡永彬／台北報導】新的「預售屋買賣定型化契約」前天上路，但消費者文教基金會昨天批評，「履約保證」不是「完全保證」，很容易讓消費者誤解；另外，某些建商要民眾先簽「預約單」，在房屋蓋好後改簽「成屋契約」，規避預售屋買賣規定，有損消費者權益。

預售屋買賣規定將「履約保證機制」和「屋簷、雨遮登記不計價」納入「應記載及不得記載事項」。

消基會董事長蘇錦霞表示，民眾可能直覺認為，「履約保證」就代表能買到契約上的房屋，但「不要誤認付了錢就有保證！」

消基會房屋委員會召集人林旺根指出，「履約保證」包括不動產開發信託、價金信託、價金返還之保證、同業連帶擔保、公會連帶保證五種，業者可以決定要用哪一種。他解釋，前兩種信託都不保證房屋的品質；「價金返還」若碰到建商違約，最多也僅能拿回預付款；至於同業連保，「同業」的資格標準不清；公會連保的問題在建商公會多不願意出具保證函。

林旺根質疑，不具專業知識的買方，怎麼可能知道哪一種最好？「這不是半調子，只有五分之一調而已。」

消基會還發現，「屋簷、雨遮登記不計價」施行之後，也產生新的交易形態。某些建商利用民眾擔心中意的房屋被買走，要求民眾先簽「預約單」、繳「預約金」，房屋落成後再簽「成屋契約」，藉此規避預售屋規範。林旺根痛批「不倫不類」。

蘇錦霞建議，民眾買預售屋前要先了解業者提供的履約保證為何，並要求業者詳細說明，最好在契約書中載明實際內容和法律效果。消基會並呼籲公平交易委員會檢視某些業者操弄「預約單」的投機行為。

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別墅稅同樓房？ 稅局：是房屋稅

【聯合報╱記者簡慧珍／彰化報導】彰化縣的陳姓社頭鄉民昨天向朋友抱怨房屋稅被稅捐單位算錯，發現朋友位於員林鎮市區的4000萬元豪宅，和他的500萬元透天厝房屋稅相差無幾；陳姓鄉民認為兩間房屋的建築坪數、屋齡相同，豪宅的房屋稅應該比較多，才符合社會正義。

彰化縣地方稅務局的房屋稅科股長蕭源廷說，財政部訂定房屋標準單價，主要是按照房屋的構造、用途計算稅額，陳姓鄉民的3樓、90坪透天厝位於山腳路巷內，友人豪宅3樓、90坪豪宅在員林市區，稅務單位認為山腳路與員林市區的繁榮差異度不是很大，因此建築坪數、屋齡一樣的情況下，房屋稅是差不多的。

陳姓鄉民收到房屋稅單，稅額比去年增加兩千多元，原來是地方稅務局把別人家的採光罩當成陳姓鄉民住家建築。陳姓鄉民向朋友抱怨平白多出房屋稅時，才知道他的朋友買4000萬元豪宅，繳納的房屋稅跟他相同，都是八千多元。

「山腳路的房屋價值能跟員林鎮鬧區相提並論嗎？」陳姓鄉民不服氣，認為政府計算房屋稅的標準大有問題，希望修改相關稅法，落實社會公平正義。蕭源廷表示，陳姓鄉民的友人房屋有庭院花園，土地面積較大，當初4000萬元是土地連同獨棟別墅的價格。

蕭源廷說，透天房的房屋稅相差不多，地價稅就差很大，員林鎮鬧區豪宅一定比山腳路透天厝的地價稅多2、3倍；此外，中南部的公寓價格較便宜，房屋稅卻遠高於透天厝，財政部擬修改兩者的房屋稅以符合社會現況。

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房屋稅 5/1開徵

【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】

100年全國房屋稅今（1）日起開徵，月底截止繳納。新北市稅捐稽徵處長許慈美表示，台北市因商業興盛繁榮、地段率高，是納稅額最多的地區，共105億元；新北市則是繳納戶數最多，共155萬戶。

台北市日前祭出「豪宅稅」政策，調高豪宅附近的地段率，讓豪宅屋主多繳房屋稅。許慈美表示，台北市和新北市的不動產評價委員會都已決議，今年會中決議調高地段率的部份，將延後到明（101）年申報房屋稅時才適用；調降部分，今年就適用，讓部分民眾可早點享受降稅好處。







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土城樹林聚焦／豪宅 北大特區亮眼

【經濟日報╱文／黃啟菱】土城由於房價平易近人，雖然捷運板南線土城段開通後，房價已經有一波漲幅，但相對於其他捷運沿線住宅，仍屬相對便宜的區段，無論就通勤時間或購屋成本而言，都稱得上是值得考慮的地段，樹林房市亦同。

這兩區塊另有一大特色，就是發展具前景，其中，土城看守所與彈藥庫都規劃遷移，還有特2號快速道路帶來的交通便利性，都對房市帶來不少想像空間。

樹林未來也有捷運通過，行政院已在去年核定台北捷運萬大、中和、樹林線，另北大特區部分區塊亦在樹林內。北大特區可說是新北市最好的生活圈之一，總計畫面積185公頃，其中，台北大學占52公頃，住宅面積僅占62公頃，區內包含了多所學校、公園，道路寬闊、綠帶多，17條主要道路皆遍植綠樹。

全區採低密度開發，將每棟建築的棟距拉大，避免壓迫感，也提高了居住品質，加上政府限制建蔽率，營造區域的優美景觀，以造鎮聞名的遠雄建設，還在此認養街道，並規劃生態人文美學特區。

※更多精彩內容，請見經濟日報每周六隨報發行之《Money Weekly》

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拿到房屋稅單 先核對、再繳稅

【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】

今天是5月1日，民眾除了要報繳個人綜合所得稅，有屋階級不要忘了還有房屋稅要繳！財稅官員提醒，民眾收到房屋稅單後，要仔細核對稅單內容是否正確，確認後再去繳稅，免得多繳冤枉稅。

新北市稅捐稽徵處處長許慈美表示，民眾收到稅單後，如果發現今年要繳的房屋稅和去年不同，原因大致上可分為4種。

首先是房屋使用情形變更，比方說，房屋原本作為住家使用，後來改為營業用，稅率會從1.2%調高3%，稅金暴增1倍以上。

其次是房屋增建導致面積增加。許慈美說，民眾若是把房屋的頂樓加蓋、陽台外推或圍用騎樓等，因為增加了房屋使用面積，新增的部分要課徵房屋稅。要注意的是，民眾自行搭建違章建築，也要向稅捐機關報繳房屋稅，不會因為是違建就免繳稅。

第三種會影響房屋稅的情況，則是去年年中新建的房屋。許慈美解釋，房屋稅每年5月開徵，但課的是前一年7月1日到當年6月30日期間的稅，以今年為例，繳的是99年7月1日到100年6月30日的房屋稅。她舉例說，何先生去年買了一間去年1月1日蓋好的房子，他去年只需要繳半年的房屋稅（99年1月1日到6月30日）；不過，今年他要繳一整年（99年7月1日到100年6月30日）的房屋稅，因此稅金會多一倍。

最後一種則是地段率調整。許慈美說，房屋稅的計算方式是以房屋現值X稅率，至於房屋現值則和房屋的面積、折舊、地段率等因素有關，其中地段率每3年調整一次，今年則剛好遇到調整年，如果住家的地段率被調高，稅金就會增加。

許慈美提醒，今年初調整的地段率適用的是明年要繳的房屋稅，因此會反映在明年的稅單。不過，台北市和新北市的不動產評價委員會決議，地段率調降的房屋會提前適用，也就是說，這個月繳的房屋稅就可享有減稅優惠。







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3月較2月房屋買賣 增近7成

【聯合晚報╱記者游智文／即時報導】

根據內政部公布的3月全國買賣移轉件數，由於工作天數較多，量體較2月增16101件，整體增加69.32%，比起去年增加12.8%。就主要都市表現來看，其中各主要都會除新竹市微減外，都有大幅成長，高雄與宜蘭更一舉成長八成，最為驚人。

住商不動產表示，3月買賣移轉件數仍未反映2月底奢侈稅政策衝擊，加上2月工作天數少，到了3月自然不減反增，不過與1月的轟轟烈烈相比，表現相對弱勢。而放眼4月買賣移轉，由於奢侈稅市況將真實反應，因此買賣移轉到了4月可能出現明顯下修。

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奢侈稅衝擊 售轉租浪潮起

【聯合晚報╱記者游智文／即時報導】

奢侈稅上路在即，房地產市場「售轉租」浪潮加快浮現，多家代租代管物業公司近來接受委託數量均明顯大增，不僅投資客上門，不少建商也考慮將旗下建案改為「先租後售」，重新包裝創造租金收益後，日後再行銷售。

手上已有10多棟代管代租物件的安杰物業近來就接到不少這類需求的個案，總經理陳品峰說，有的是打算將賣不掉的餘屋轉為出租，有的則更決定停售，將全棟改為酒店式公寓。除大台北外，台中、高雄也有不少個案打算如此操作。

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房價未落底 3產品小心買

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】房市走勢還未落底，民眾這時若想購屋置產，房地產專家及業者建議，暫時少碰套房、郊區豪宅、非巿中心土地等類型的不動產產品。

美商ERA易而安不動產總經理特助李恆宇表示，受到奢侈稅影響，國內房市開始下修，由於景氣尚未完全落底，進場購屋應格外小心。他強調，有3類高風險的產品要留意，如套房、郊區豪宅、土地等，避免陷入長期套牢風險。

李恆宇指出，套房產品總價低、租金報酬率較高，但現在套房產品普遍面臨金融機構不願放貸的問題；加上市場供給量大、需求萎縮，出租率及租金都不易維持，使得房價抗跌性相對也較低，更別奢求增值。消費者除非是全部以自有資金購買不貸款，地段上又有捷運站商圈或是百貨商圈的加持，否則建議盡量避開套房商品。

而郊區豪宅單價及總價都比市區豪宅便宜，但在房市景氣走下坡時，市區豪宅只要價格放軟就有買方出現，郊區豪宅即使降價求售，也很難找到接手的人。

第三類不能碰的不動產，就是非精華區土地。儘管房市低迷，但是土地價格都還普遍維持在相對高檔，現在買土地絕對會買在高點，除非是精華區支撐力十足，專家多認為，目前不宜買進。

此外，房地產專家張欣民指出，近來不少投資客在澎湖、金門等地搶搭博奕題材，炒作商用不動產、農地等，但要注意，未來若政策確定不做時，恐陷入低價求售都沒有人要的窘境。

而目前首購族群看屋意願升，為提振房市買氣，房仲近來也紛出招促銷。永慶房仲集團為首購族量身打造優惠方案，與台新、兆豐、遠東等13家銀行合作，整合優惠房貸資訊，其中5家銀行更提供首購族最高8成5的貸款。

信義房屋自即日起連續10周，每周抽出100位幸運看屋客戶，這些客戶如果成交，即可獲得「10萬幸福回饋金」，共計抽出1000位，總金額達1億元。而被抽中的客戶若想轉移資格，僅限父母、配偶、子女。

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【聯合報╱記者蔡佳妤／台中報導】

台積電即將進駐中科，帶動了周圍中科特區、十二期重劃與中港路沿線的看屋熱潮。因科技新貴蹤影出現，市場顯示中科周邊房市，去年新屋行情1坪至少12萬，今年已經漲到14到18萬，完全不受奢侈稅打房影響，房仲業者評估，未來3到5年都是黃金期。

大台中升格後，除七期新市政中心的房市走向受到矚目以外，目前最具投資潛力的地段，莫過於結合中科特區及十二期重劃區周遭個案。此區受到台積電即將進駐的利多影響，是人口移動最明顯的區域，加上未來台中捷運綠線完工和藍線規劃發包等因素，很受房地產界人士看好，是中長期較具發展潛力的地段。因奢侈稅衝擊而沉寂一段時間的中科特區，上周接待中心卻意外來客增加很多。如聚合發「中港the one」來說，上周約20餘組來客數，現場專案副總吳秀敏表示，自從奢侈稅打房以來，已很久沒見這種看屋盛況了。探究原因才知道是因為台積電中科廠即將進駐，預估明年將會湧入2千名工程師投入生產，未來也將創造上萬個工作機會，不但使近期看屋人潮增加，成交量也上升，看來中科房市目前是唯一受惠的區域。吳秀敏表示，聚合發「中港the one」上周成交8戶，現場接待人員士氣大增，也帶動附近12期個案如瓏昇「小洋樓」、大城「朗雲」、帝璟「豐和」等個案的詢問度，看屋人潮比上個月多1.5至2成。此區目前以中小坪數產品較受青睞，但即將進駐12期的瓏昇建設新案「小洋樓」透天產品，也意外受到市場矚目，上周詢問人數大增。瓏昇建設副總施文謙說，這應是今年2月奢侈稅衝擊房市以來最顯著的表現，雖然目前房市成交量萎縮2到3成，但中科及12期卻能殺出重圍，原因在於台積電進駐利多。透天產品在目前市場物以稀為貴，且七期周邊僅剩12期有透天供給，因此讓科技產高階主管趨之若鶩。吳秀敏也表示，最近因政府鼓勵青年成家優惠房貸，也帶動不少北部年輕族群南下台中購屋，對買氣具提振效益。奢侈稅定調後，區域客也陸續進場購屋，受惠台積電遷廠，中部將會有新一波移民潮出現，附近各接待中心從上周開始看屋人潮已明顯增加，是目前大台中市場的新指標。

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避奢侈稅 投資客將降價求售

【聯合報╱記者蔡佳妤／台中報導】奢侈稅6月1日上路，持有2年內移轉非自用住宅者，將成為奢侈稅第一波課稅對象。太平洋房屋統計，台北市、新北市、台中市及高雄市仍為購屋者首選，因此離奢侈稅實施日期越近，可能會出現降價求售、期望盡快脫手現象。

「特種貨物及勞務稅條例 (即奢侈稅)」課徵對象，即持有非自用住宅者，在買進後1年內賣出，將課徵15%的稅；買進後2年內賣出，將課徵10%的稅，並排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉。

太平洋房屋副總經理李珠華表示，依內政部核發建築物使用執照最新資料統計，98年7月至100年2月，全台發出的使照住宅數有12萬1411戶，其中以新北市3藪 3187戶為首，大幅領先其他縣市；其次是台中市1萬8136戶；往下依序為台北市1萬4181戶、高雄市的1萬1716戶、桃園縣1萬827戶、新竹縣市9489戶、台南市7465戶、基隆市1505戶。

而從99年7月到100年2月間，全台發出的使照住宅宅數有5萬1182戶，前四名與98年7月至100年2月的結果相同，新北市仍舊以1萬1699戶居冠，第二是台中市8992戶，第三是台北市5757戶，第四是高雄市5701戶，而新竹縣市的4294戶與桃園縣的4212戶，差距不大，台南市為3097戶、基隆市110戶。

李珠華指出，以上資料顯示出台北市、新北市、台中市和高雄市仍是選購房地產的首選，因此在奢侈稅開始實施前，這些都會區的投資客很可能會釋出物件、降價求售，盡快將房地產脫手，避開成為奢侈稅課徵對象。此時市場已轉變為買方市場，因此建議自住型買家，可考慮在6月1日奢侈稅上路前的限期購屋黃金期中，多看屋、進場挑便宜好宅。而奢侈稅的定案，也減少了市場觀望氛圍，有助市場發展。

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中建商：引導房價正常化

【聯合報╱【記者蔡佳妤／台中報導】國內預售屋的新措施將在5月1日起上路，未來建商推案前，業者必須提供資金交由銀行信託，做履約保證，以確保假如業者建一半走人，購屋人還可取回資金或獲得賠償。此舉引發許多業者痛罵政府「變相打房」，但台中建商卻認為，台中許多建商原本都採先建後售，此政策反而對建商有利。

各地消保官經常接到的購屋糾紛中，不少是建商蓋到一半捲款走人，或建商再轉其他包商接手，造成購屋人權益受損。5月1日將實施的預售屋新政策，建商不能再邊蓋房子邊籌資金並向銀行貸款，而是在推案前，業者就須提供資金交銀行信託。這項政策引起許多建商反彈，認為將造成房地產市場停滯。

不過這類的糾紛，在台中市卻較少聽聞。台中市消保官翟威甯指出，台中業者房子蓋到一半就走人、造成購屋人權益損失的狀況較少發生，新政策決定實施以來，目前也尚未接到有業者反彈的聲音。

台中市建築開發商業同業公會指出，政策的主要目的，是鼓勵建商盡量以先建後售方式推案，否則如果建商鑽縫，就容易造成消費糾紛。這項政策實施後，對大型建商而言是正面、對小型建商而言是負面影響，不過台中的許多小型建商都很優質，品質也很透明，且大多原本就都採先建後售的方式，因此都頗贊成這項政策，這同時也能引導房價和銷售正常化。

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奢侈稅發威 法拍屋爆量倍增

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】法拍屋件數是衡量房市榮枯的重要指標之一，台灣房屋統計台北、士林及板橋3大地院1月至5月的第一拍件數、及所有拍賣件數，結果發現過去5個月來，法拍屋爆量成長一倍以上。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，受奢侈稅的影響，銀行為確定擔保債權能足額清償，提拍速度加快；另外，過去銀行「只繳息、不還本」的寬鬆政策，如今改為立刻得「本息攤還」的緊縮政策；加上央行不斷地升息造成貸款戶的壓力，法拍屋數量爆量一倍之多，暴增幅度不輸2008年的金融海嘯。

他也說，2月下旬受奢侈稅風暴影響，3、4、5月法拍屋件數呈跳躍成長，預估第三季更不樂觀。

第一拍代表債務人無法清償債務，遭債權人提拍，在法拍市場屬於「新鮮」物件，對景氣好壞也最具有代表性。

台灣房屋統計發現，大台北地區1月有153件第一拍案件，5月飆高至327件，成長114%；其中增幅最大的是士林地院，士林地院1月僅39件，但至5月飆升至106件，爆量成長了172%。

而從大台北法拍屋所有拍賣物件發現，1月共431件，5月攀高至820件，成長90%，顯示法拍屋數量成長驚人。3大法院以台北地院成長幅度最大，台北地院1月只有131件，5月暴增至278件，成長了112%。

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北市中古屋每坪跌破50萬元

奢侈稅傳將在6月上路，投機型買方有退場跡象，4月大台北地區房市出現價跌現象。永慶房屋統計，4月台北市中古屋每坪成交均價已跌破新台幣50萬元，較3月小跌8千元。

另外，4月新北市中古屋房價也下修8千元，每坪成交價28.9萬元；台中市、高雄市成交價格持平。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，台北市中古屋今年首次跌破每坪50萬元大關，主要是因為受奢侈稅政策影響；過去帶動價格狂漲的投資客、置產客比例大幅降低，取而代之的是精挑細選的自住買方。

他說，4月大台北地區自住買方比例創近兩年新高，台北市63%、新北市73%，台北市首購的比例站上26%的歷史紀錄，完全符合政府打炒房政策宗旨，但因首購族口袋較淺、追價能力較弱、選擇產品偏向中低總價。

他表示，雖然4月中古屋的自住買方 (含首購、換屋)逐漸回籠，北市4月的成交量較3月成長10%至20%，但仍較1月量縮23%；新北市4月的成交量比3月成長12%，但較1月量縮15%左右。

黃增福強調，奢侈稅實施前的大台北房市，以3月房市觀望心態最濃，量縮最明顯。然而，隨著豁免條款的說明以及立法進度的明朗化，買賣雙方對未來的不確定性降到最低，帶動買方4月中古屋買氣回籠20%以上。

值得注意的是，眼看奢侈稅傳將提前實施，買方市場的局勢順勢被逆轉，原本急於拋出物件、試水溫的屋主，連逃命潮都沒了，索性拉高姿態，轉為惜售。

黃增福預計，5、6月成交量能依然維持低檔，價格則視區域、產品個別表現。而前波短期投機買氣所創造出的部分區域行情，將在買氣低迷的市況下，將逐步下修。供給量過大、投資買盤較重的地區，還有修正的空間。

【中央社】@ http://udn.com/

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永慶：北市中古屋跌破50萬大關

【聯合晚報╱記者游智文／即時報導】

奢侈稅在短短不到50天就完成立法程序，充分體現政府打擊房市投機的決心，而最快趕在六月實施上路的進度，已直接抑制投機買方進場。

根據永慶房仲集團研展室統計，台北市4月份中古屋成交均價已修正到每坪50萬以下，較3月小跌8000元；新北市中古屋房價亦下修8000元，每坪成交價28.9萬元；台中市、高雄市成交價格持平。

雖然中古屋的自住買方 (含首購、換屋)已逐漸回籠，就台北市4月的成交量較3月有10~20％的成長，但仍較一月量縮23%；新北市4月的成交量比3月有12％的成長，但較一月量縮15％左右；中南部也有1成左右的修正。

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信義房屋：4月交易量止血

【聯合晚報╱記者游智文／即時報導】

根據信義房屋統計，4月市場交易量比起3月增加約5%，其中新北市、桃園縣、台中市交易回穩速度較快。成交單價方面，4月單價終於出現回跌，台北市均價下跌4.2%、新北市單價下小幅修正約2%。

價格方面，3月奢侈稅議題雖發酵，促使一些條件不錯的房子釋出，導致3月平均房價修正並不明顯，4月則開始真正反映奢侈稅的威力，台北市4月平均房價較3月修正約4.2%、新北市修正1.9%，桃園、台中與高雄地區，受到奢侈稅影響並不大，平均房價大致持平。

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超強功能的手機,Mozilla Seabird

超強功能的手機

httpv://www.youtube.com/watch?v=oG3tLxEQEdg

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4月平均成交單價 北市跌5%

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】







奢侈稅三讀通過之後，成屋市場跌勢逐漸趨緩，各家房仲業統計4月交易量，和3月相比，多呈小幅下跌或持平情況，新北市第一圈則出現成交回溫情況，中低總價產品率先打開。

價格方面，主要都會區均持續微幅下修，依住商不動產統計，北市4月平均成交單價已回跌到4字頭，較上月下跌約5%、來到每坪47.8萬元；新北市從每坪23萬元下修到21萬元，單月跌幅約9%，為五都最多。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，奢侈稅在2月底傳出後迅速發酵，3月份影響劇烈，但自4月中大勢底定，並擬提早在6月1日上路後，市場已出現止跌跡象。

3月各家房仲業成交量均重挫，業績衰退2~5成，新北市部份投資客密集的熱門房市區，交易量跌幅甚至逾5成。惟4月下旬起，自住買氣逐漸回籠，跌勢稍有止血，幅度不再。

以住商不動產體系來說，4月北市交易量雖較3月持續走滑，但交易量約減少15%，已較3月緩和許多。新北市4月交易量則和3月持平，沒有再下滑。其他都會區則多已出現回升，其中又以桃園、高雄較明顯，4月較3月交易量分別有5.1%、5.5%的上揚。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，從各地交易量變化來看，4月15日是房市重要分水嶺，15日以前買氣極淡，但月中三讀通過後，買氣即明顯增溫。以大台北地區來說，新北市第一圈的中永和、新店4月下旬後，就陸續傳出成交升溫，不過現階段大台北各地區仍以中低總價的兩房產品成交較多，高總價產品仍呈僵持局面。

蘇啟榮分析，財政部祭出奢侈稅至今，房市出現「三部曲」，消費者先是觀望不看屋，接著接屋大砍價，現在則有不少急售物件，或有急迫購屋需求的民眾開始成交。雖然和一月相比，交易量仍呈低迷，但已有逐漸好轉趨勢。

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轉買為租 大台北租金漲

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】政府積極打房讓不少民眾對房價下跌深有期待，紛紛暫緩購房，轉為租屋。受此影響，大台北整層住宅租屋需求快速升溫，租金也出現兩年多來罕見的明顯走揚。







根據國泰房地產指數調查第一季大台北住宅租金行情，北市整層住宅平均租金達2.04萬元，較上季漲4.75%，新北市也同步升高，上漲4.28%、每戶平均租金達1.43萬元。

北市整層住宅租金在2007年下半年達到約2.2萬元高點後，一路往下，連續9季，都在2萬元以下。租金下滑，房價卻不斷飆高，讓投報率屢創新低，目前普遍落在2%以下。

去年第四季北市整層住宅每月租金約1.94萬元，但僅一季時間，租金上調近1000元，一舉回升到2萬元以上水準。新北市方面，今年第一季每戶每月租金也勁升587元，來到1.43萬元，回到兩年半前水準。

玄奘大學財金系副教授花敬群分析，大台北整層住宅租金第一季大幅回升，除了近年房東為提高住宅出租率，不斷提升住宅配備品質外，政府接連出手打房，房價反轉點隱約浮現，促使更多民眾轉買為租，也讓租金谷底翻升。

不過他認為，第一季大台北整層住宅租金雖大幅上漲，但第二季能否延續，有待觀察。由於奢侈稅已讓市場交易量明顯萎縮，來不及脫手的投資物件，預料會有相當比例轉進出租市場，供給量增加下，租金行情也勢必受到影響。

大台北的套房出租市場即已明顯反映這種供給過量的走勢，第一季北市套房平均租金為1.08萬元，僅較上季微漲1.4%，新北市套房更由於供過於求，第一季租金不漲而反跌，跌幅達2.26%，目前平均租金為每戶每月8300元。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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Orignal From: 轉買為租 大台北租金漲

奢侈稅六月上路 房市利空出盡？

【撰文／詹宜軒】

四月十五日，《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱奢侈稅）在總統馬英九力挺之下，經立法院火速三讀通過，並將在六月一日正式上路，較原先預計的實施日程七月一日提早一個月，且財政部草擬的施行細則，「不分區實施、無退場機制」，馬總統更大歎，「炒房很恐怖，轉手就賺幾千萬」。從領導人的發言到實際立法，馬政府鐵了心，展現打房決心。正當奢侈稅迅速完成三讀，市場也透露多空不明的詭異氛圍。不少樂觀的建商及仲介業者，隨即喊話：「奢侈稅利空出盡，房市可望提前在第三季回穩。」鄉林集團董事長賴正鎰還說，「奢侈稅影響建商和房仲業，多達三百萬票」，此番話頗有嗆馬政府之意。而法案通過當日，台股終場下跌八四．六一點，類股中只有營建、玻陶類股上揚，也讓不少人開始質疑：「奢侈稅打房，會否真的收效？」房仲、學界多空唱反調根據中信房屋最新的成交資料顯示，三、四月份雙北市平均成交單價未見明顯下滑，台北市的平均成交單價五十一萬餘元，更趨近於歷史高點；另外，即便委售價格微幅下修，也僅有三至四％的幅度，中信房屋市場研究中心副理張心妮表示，按照以上的數據來看，奢侈稅固然影響市場信心，表面上風雨飄搖，實際上雙北市賣方態度更顯剛硬。「賣方多半考量奢侈稅將增加各種售屋成本，反而可能加計反映在房價及議價空間中，而原本觀望的自住購屋客，眼見房價未有顯著跌勢，已逐漸回流、進場看屋。」張心妮說。對此，台灣房屋研究中心執行長邱太煊更認為，趕在六月一日前，不少短線投機客必然會降價殺出，民眾不妨趁此時機多作功課、撿便宜。但房仲業者的樂觀想法，看在部分學者眼裡，卻立即予以反駁，政治大學地政系教授張金鶚表示，「總統大選前最好不要看屋、也不要購屋，以免市場產生骨牌急殺效應，回不了頭。」此外，冠德建設董事長馬玉山也認為，奢侈稅實施之後的市況，目前難以估計，但最佳買點應是在總統大選過後，呼籲購屋族還是應該理性判斷。短線投機客轉售率激增奢侈稅塵埃落定，或許短期之內對原本就買不起房屋的無殼蝸牛族、或是自住客來說，似乎尚未有任何的助益，但對打擊短線投機客，仍將產生一定效力。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市預售屋轉售在奢侈稅議題發酵後，增加約五成，近年重劃區大量推案的南港地區，更是委託數量最多的區域，而新北市的預售屋轉手，同樣有超過四○％的增幅，「售價行情雖在醞釀回檔下修，但尚未呈現一面倒的走跌，房價修正較明顯的地方，主要還是投機客釋出量大的新成屋社區，或是捷運站周邊商圈等過去兩年房價急漲的地段。」而預售屋交易雖然未被奢侈稅課徵項目中，但國稅局現在正積極調查預售換約，須主動申報財產所得部分，等到預售屋轉成屋之後，屋主又得被奢侈稅條款管制兩年，換句話說，買預售屋的資金，起碼要被凍結四至五年，這樣的長期投資，恐怕也會讓口袋不夠深的投資客怯步。倘若預售市場少了投資客的支持，房地產市場還是會有相當的影響，最大的改變，恐將是銷售期的拉長，對建商來說，亦是一項考驗。對此，學者更認為奢侈稅「利空出盡」一說，顯然有待時間考驗，而一般購屋族，更不應趁此時匆忙進場，誤信市場風聲，實地勘查、比較，才是上策。奢侈稅一出，除了房地產業者審慎接招，汽車、精品業也趕忙研擬對策。多家頂級進口車商如雙B、保時捷、藍寶堅尼目前只表示會盡力依法行事，但希望相關法規的細節與配套措施能盡快公布，才能知道怎麼配合。眾所關心未來車價上漲等問題，得等課稅的細節出爐才能明朗。汽車、精品業急擬對策車商們口徑一致的關鍵就在於，草案裡對三百萬元以上的車價尚未有評判標準。所謂三百萬元車價是車子抵港時的價錢？或是加上關稅後的三百萬元？兩種標準的算法大相逕庭，讓車商很難立即對價格漲幅有所聲明。而一般歐洲進口車從訂車到交車的時間約在三至六個月，當初預期在六月趕交車的車主，現今還是難逃課稅命運。對此，台灣保時捷表示，在得知政府將對名車課奢侈稅時，已和車主溝通可能有類似狀況發生。加上保時捷是以「客製化」的方法讓客戶購車，不想被課稅的車主還是能選擇降低選配，避開三百萬元大關。藍寶堅尼代理商則表示，如果奢侈稅目的在於幫助社福團體，將以不漲價來回饋社會。在奢侈稅細則中強調珍稀保育類動物製品如龜殼、珊瑚、毛皮等，還是必須課百分之十的奢侈稅，因此不少強調製作「真皮」製品的精品業者表示，已忙著與海外總公司研討法案內容及因應措施，是否將稅金轉嫁至消費者身上，業者尚不願回應。顯見，奢侈稅上路，即便相關業者表面宣稱以平常心看待，事實上多仍戰戰兢兢。針對有錢人、投機客而來的奢侈稅過關，呼應了民意，許多買不起房的民眾一吐怨氣，而，它的效果與結局如何，仍難以逆料，是否能打到投機炒作又不致把房地產搞得蕭瑟潦倒，則還有待觀察。事實上，奢侈稅通過，恐怕才是疑懼的開始。【完整內容請見《非凡新聞周刊》2011年262期】

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