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文章轉載自:新華網

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名車、遊艇 奢侈稅前急登台

中國時報【陳世宗／台中報導】

奢侈稅草案最快六月上路，載運高檔車的汽車船一艘接一艘爭相來台！賴比瑞亞籍的金星號汽車船，昨日載運五百七十輛歐洲名車抵達台中港，還有一艘價值上千萬元豪華遊艇，趕在奢侈稅開徵前搶灘登「陸」。

    　台中港碼頭昨再呈現一片壯觀車海，最受矚目的是賓士Ｅ六三 ＡＭＧ，每輛售價一千兩百萬元最高，保時捷911 Carrear GTS售價六百廿萬元起；另外賓士ＳＬ三五○與吉普車款Ｇ五五都有六百萬元身價。

    　據統計，昨日有五七○輛高級進口轎車，價值十七億六千多萬元，進口關稅五億九千多萬元。

    　另一焦點則是，林之泉飲用水公司執行長林金連，從美國進口一艘遊艇，該艘三噸級的遊艇，船長廿八.五呎、寬八.三呎、高九.二呎，航速高達四十五節，船上有衛浴設備、四人房間、休息室等，可搭載十二人，市價上千萬元。

    　林金連說，政府開放遊艇碼頭及部分海域，任何人皆可憑身分證購買屬於自己的遊艇；三年前他購買一艘僅一噸級遊艇經常駕著出遊，親近海洋享受無人打擾的寧靜。一年前再訂造這艘較大型遊艇，面對奢侈稅開徵在即，三個月前即催促造船公司趕緊交船。

    　立法院財政委員會初審通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，預計月底即可完成立法，奢侈稅最快可在六月一日實施，比行政院原本預估的七月一日提早一個月。高價貨物部分，將課徵價格三百萬元以上的汽車、遊艇、飛機、直升機和輕航機。

文章轉載自:中時電子報

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奢侈稅影響低 商用不動產交易穩

【網路地產王/龔立豪/綜合】
　　面對政府來勢洶洶的奢侈稅壓境，一般住宅市場均已呈現價量下滑的情況，不少投資客多提早出場以求落袋為安，而相較於商用不動產多屬長期投資收益，不急於短期炒作，受影響範圍不大，反而是金管會對於壽險業者購地的限制，讓壽險公司持續以收益型商用不動產為主力投資標的，減少購置素地。

■　第一季土地交易 無明顯下滑

　　根據戴德梁行統計，今年第一季的土地交易量約365億元，與上一季相當，並連續五季突破300億元大關。其中企業或個人之間透過議價的成交量約佔220億，表示需地投資人仍然倚重協議方式洽談交易，國有財產局自去年停止大面積土地所有權移轉後，等待公有土地標售或讓售以取得土地的不確定性大幅提高。

　　戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，本季透過各級政府單位標售而釋出的土地交易金額約145億元，雖較去年第四季的82億高，但若扣除3月25日由新北市政府地政局標售，金額合計達122.8億的兩宗新莊副都心商業區土地後，本季透過各級政府標售的土地交易金額只有約22億，僅佔議價交易金額的一成。

■　奢侈稅抑制炒作 建商仍積極買地

　　而在奢侈稅陰影籠罩之下，329檔期房市呈現量縮價不跌的市場僵滯現象，遠雄集團甫得標的兩宗新莊副都心土地價格在25組搶標情況下仍未創高價，是否代表著建商已有房價下探的心理準備？楊長達表示，奢侈稅有遏止地價炒作的效果，但不會降低土地需求，建商會視房價水準決定土地買價。

　　以遠雄集團剛得標的兩宗土地容積單價約在40萬左右來看，房價只要實際賣到40~45萬/坪就能夠有正常利潤，這個現象在台灣五都的很多行政區都能印證。容積地價到多高，代表著建商對當地房價的基本預期，而目前有部分地區房價遠高於容積地價，那些地區的房價就算修正到容積地價左右，建商還是有正常利潤，而這段差距並不算跌價，而只是修正到買賣雙方都能接受的合理範圍。

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老屋拉皮換裝 房價可與新成屋拉近

【網路地產王/綜合】
　　為了更新建築外觀，以增加房地產價值，這幾年，很流行老屋拉皮！雖然看起來是較大的金額投資，不過大樓在外觀拉皮後整修後，整體售價會上漲增值，因此，位於市區的老舊房屋，建議外觀拉皮，是很好的賣屋前投資秘訣，明星地段的舊屋，甚至因為有生活機能便利等優勢，經過新時代的外觀設計概念與新建材更新，則能大幅增加建築物本身的價值，進而拉近與新成屋價格的差距！

 

■　磁磚全面換新題 解決房屋結構問題

　　一般老舊大樓外牆磁磚，多半已經有脫落的現象，這樣的問題如未妥善處裡，磁磚掉落時砸傷住戶，或是行人及車輛，則大樓管委就必須負責傷亡、損失賠償，及相關委員須負刑事責任，但由於大樓外牆維修，涉及所有住戶的權益，因此，如果住戶愈多，就更複雜麻煩，因為必須全數住戶同意預算支出才能定案，有時甚至100多戶只有2、3戶有問題，管委會就可以用存證信函方式，強制執行外牆維修，管委會的力量不容忽視！

　　老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題，這些問題容易衍生房屋結構上的狀況，例如牆壁滲水、壁癌及漏水，處理外牆更新時，也能一併處理這些問題。

■　提高建築物質感 不動產價值升級

　　外觀拉皮，指的是針對房屋外部的老舊，以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為外觀拉皮牽涉到的並不只有一戶，需要與同棟鄰居們事先溝通，並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行，分攤後的費用，每戶可能需要數萬元之間，視選擇的材料而有所差別。

　　明星地段的舊屋，因生活機能便利等優勢，經過新時代的設計概念與新建材更新，則能大幅增加建築物本身的價值，進而拉進與新成屋價格的差距。好地段加上新建個案，房價每坪60萬元起跳，甚至80～100萬元以上，而同一地段中古屋的行情卻因「屋齡較久」、「外觀老舊」、「地震脫落」等因素，價值幾乎是新屋個案的五折。

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奢侈稅打房 房仲傳休無薪假避風頭

【網路地產王/綜合】
　　奢侈稅將在立院初審，但整個房市卻已經大受影響，不少仲介門市冷清清，甚至有業界傳出，有房仲的行政人員，已經開始休無薪假！影響所及，現在房仲業者人人自危，前線的銷售人員也明顯感受，買氣大不如前。

■　看屋來客變少 行政人員休無薪假

　　奢侈稅將過關消息傳出以來，這1個多月，已經讓房市大受影響，不只全台成交量少3成，新北市房價也跌了8%，但除了沒客人上門，房產業界更傳出，已經有人開始輪休無薪假，而第一波就是祕書、行政等幕僚人員。

　　房仲業者私下斢露，平常生意最好的假日，很多店頭卻鐵門深鎖，低調頂讓，就算還在經營的房仲，也盡量減少人事支出，留守的人越少越好，以減少店家的開銷，因為這一波奢侈稅效應，很多房仲建商被打趴，傳出輪休無薪假，連東森房屋集團董事長王應傑都說，很多祕書、助理與資訊人員，因為來看屋的人變少，乾脆放無薪假！

■　投資客大出清 逢低搶進好時機

　　王應傑坦言，同業已經先拿幕僚人員開刀，讓他們休無薪假，沒客人時，還得關燈省水電。去年房市好的時候，新北市板橋有不到50公尺的距離，連開4家房仲的熱潮，如今，全都頂不住，房仲私下透漏，「再這樣下去，店還能不能生存，都是一個大問號！」而這5年內，新北市房價漲3倍，高雄市漲3成，但3月房價新北市跌了8.3%，高雄市也跌了5.4%。

　　儘管房市不景氣，但是市場上拋出的物件，卻有增無減，這波奢侈稅效應，讓不少投資客嚇壞了，也就是這樣的打房氛圍，讓投資客因恐慌拋售物件，林口中古屋從3000萬元降到2000萬元，三峽房子也掉了200萬元，學者建議自住客，可在7月前撿便宜，否則一旦奢侈稅上路，利空出盡的房價，可能又會往上彈升，房仲也鼓勵消費者，趕緊把握機會進場，現在只要敢開口殺價，都有機會買到便宜的夢想宅，趁著市場一片混亂，逢低買進！

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名人加持 豪宅熱度不衰

【網路地產王／黃京梧／綜合】
　　不少民眾購屋多講究感覺，尤其是能跟名人、士紳彼鄰而居更會吸引買氣，尤其是影視明星、談話性主持人，受到最多民眾的青睞，房仲業者建議，儘管名人能迅速為個案打開知名度，不過其知名度、形象、是否能與個案搭配才是銷售成功與否的關鍵。買屋仍應以建商、地段與個案條件多方考量，勿因名人加持，就衝動購屋。

 

■　住戶所得高 豪宅釋出量少

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，以台北最知名的豪宅「仁愛帝寶」為例，住戶包括鴻海董事長郭台銘、國民黨榮譽主席連戰、知名藝人小Ｓ等等個個大有來頭，一字排開氣勢驚人，這都讓「仁愛帝寶」具有無可取代的地位，還有不少豪宅因名人加持，身價不凡，如信義計畫區的信義富邦、信義之星或者位於敦化南路上的元大栢悅、敦南苑，都因為住戶多是響叮噹的人物，社區釋出量少，或者開高價惜售，雖然價格昂貴，但萬金買鄰的觀念根深柢固，所以仍然極具吸引力。

■　強打名人效應 預售屋賣的嚇嚇叫

　　台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，不只高端產品可以藉由名人效應的帶動建案買氣，相反的，一般中產階級的市場也會因為名人效應提升買氣，例如環遊郡就邀請關之琳代言，其餘還有「阿亮的家」（阿亮）、「天星花園」（天心）、「阿鴻當家」（名廚陳鴻），直接以代言的藝人命名，提升建案知名度提升不少。這些代言人都具有高知名度，大家耳熟能詳，往往依推出就能搏得媒體版面，也吸引買氣進場。

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購屋勝經／林瑞陽：兩岸打房 都打投機客

【聯合報╱記者孫中英】

房地產價格飆漲，台灣繼大陸之後，政府打房措施也開始加溫。美國瑞陽房地產開發集團董事長林瑞陽，已投入大陸房市長達11年。他說，大陸政府打房用意，是希望買屋者不要快速變現，對短期投資客殺傷力較強，以自住為前提的人不用擔心。

從影壇轉戰商場，林瑞陽調適得非常好，他說，雖然一開始不懂大陸房市，但大陸人對他接受度很高。他笑稱，因為很多人，其實是想看「一簾幽夢」的男主角本人（林瑞陽曾演過電視版），甚至客戶或官員在談開發案時，還會詢問他願不願意和自己的家人合照。

大陸今年1月祭出「新國八條」，被形容為「加強升級版」打房政策。林瑞陽說，其中的關鍵就是「限購令」。例如已有兩套房的居民，在戶籍當地不能再買第三套，限購範圍也從房價上漲過快城市，擴及大陸各直轄市。

林瑞陽說，大陸已實施四次宏觀調控，但房價照樣漲不停，因為大陸房市的需求太可怕，包括內資、外資，甚至台資都想在大陸買房子，房市怎麼可能不火熱。但這次加強版打房總算奏效。

林瑞陽認為，因為房價飆漲得太過頭，導致社會觀感不好，如果老百姓普遍都覺得房價實在過高，不僅是中央政府，各個省市的父母官，也都會以照顧老百姓為前提。

林瑞陽的房地產開發團隊每年持續擴大，且已深入大陸36個省市；他承認，剛進去大陸什麼都不懂，他從行銷開始做起，11年下來，已能掌握每個省的特性，也能做大面積的不動產開發。

此外，在大陸做生意，只要誠懇、守規矩，投資障礙並不多。由於房地產開發也要跑客戶，他覺得跑客戶就像台灣跑選舉一樣，也因為獲得不少客戶信任，許多客戶知道他有土地要開發，都願意拿錢出來支持他。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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房產達人／想買房 練就看屋紮實功

【聯合晚報╱記者郭玫君╱台北報導】「我的存款都還不夠付頭期款，現在看屋有用嗎？」對有意買房的人來說，頭期款不足，常常是忘之卻步的重要原因。

5年前成功購屋的Raymond認為，只要有購屋念頭，就一定行動，除了降低對房市無知的恐懼、熟悉行情，也因多年看屋的經驗累積，對於理想房子的規格有明確藍圖，不會被屋主或仲介牽著鼻子走，才能「在對的時間以對的價格買到對的房子。」

Raymond說，他原本也是把「好想買房」當成口頭禪放嘴邊、卻從不執行的人，但他看到身邊年近四十的同事，嚷著買房好多年，卻因缺乏行動力，沒有完善的購屋計畫，幾年後仍是租屋族，讓他心生警戒，深怕自己也會淪為「說得一口好房」的人。

當時存款不多的他，在沒有家人的幫助下，想在大台北地區購屋，的確是難上加難。但自從他將買房明確的列為近程目標後，他開始把「看房」變成週末的休閒娛樂之一，有時會選擇一個捷運站，和女友兩人牽著手，沿路散步看房，看到不錯的社區就進去探問有無房屋租售，也趁機和管理員「抬槓」，探聽該社區的真實成交價。

「兩三年間，我前後看了約3、400間房。」Raymond說，一開始他並未預設落腳何處，因此內湖、淡水、板橋、新店及雙和地區的房子全看遍了，比較之後，認為雙和雖然未必是最佳的居住地，但房價、生活機能、上班便利性等，都較符合需求，才鎖定中永和一帶看房。

Raymond最後落腳的社區，步行至永和四號公園只需5、6分鐘，距離捷運永安市場捷運站也不到10分鐘，雖然沒有豪華的交誼廳或健身房等設備，但社區環境相當清幽，尤其社區內有上千坪的中庭花園，成功擄獲他的心。5年前，Raymond以1坪近30萬買下，但近期成交價已高出當年價近5萬元，週邊的建案也年年在漲，讓他慶幸自己買得早買得好。

Raymond說，整整兩三年的看房經驗累積，確實練就了紮實的基本功，除了對於該地區每坪單價已有完整的概念，在談判議價上更具優勢。舉凡採光、是否有管理員、屋齡、鄰近捷運、房間數、週邊生活機能等房屋條件，他心中已有明確的藍圖，很清楚知道自己要的是什麼房子，因此不會浪費時間看不符需求的物件，也不輕易被仲介說服。「有買房念頭時，就趕快去做功課，先去看房，真的很重要。」Raymond說，老是說存款不夠，就可能真的一輩子都買不了房，唯有真的進入買屋看屋的情境中，才會有意識去落實。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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買到漏水屋 駁回返還價金

【聯合報╱記者魯永明／嘉義報導】奢侈稅將開徵，撼動房市，中古屋多急著脫手，買賣熱絡，糾紛也多。嘉義地院日前審理一起中古屋買賣糾紛官司，何姓男子不滿買到的中古屋，會漏水又有壁癌，提告要求解除與陳姓出賣人買賣契約，返還買屋200多萬元；但法院以被告已雇工修復為由，判原告敗訴。

判決指出，何姓原告於民國98年12月27日，透過某建設公司葉姓仲介人，以267萬元向陳姓被告購買水上鄉寬士村1棟2層樓，建地百餘坪的鋼筋混凝土加強磚造結構中古透天厝，買受過戶第2天，就發現嚴重漏水，牆壁有壁癌，油漆剝蝕等瑕疵。

陳姓被告雇工修繕後，仍有1樓大門內側水平倒置，雨水自內外灌入，3樓水管未填封矽膠，水會沿縫滲出等瑕疵，已達到無法修復地步，原告依民法要求解約、返還買屋價金。

「當時現況交屋並無滲漏水情形。」陳姓被告抗辯說，當時依房屋現狀出售，現況說明書記載無滲漏水，但買賣契約附註：「買賣雙方協議交屋以一次下大雨為原則，若有漏水情形，賣方需負責修復，保固半年以交屋日為主。」他雇工修繕花費3萬7800元，原告在收據簽名，並非他對滲漏水置之不理，原告不得解約。

法官認為，房屋在買賣成立時，就存有漏水瑕疵，足以減損房屋利用，依民法及最高法院判決，解約顯失公平；瑕疵對買受人所生損害，與解約對出賣人所生損害，有失平衡。一旦解約，被告需返還價金，不解約，原告只需花費補強，就可排除瑕疵；因此，原告主張解約將有失公平，最多只能減少價金。

中古屋什麼類型的糾紛多？嘉義市諸羅山房屋開發部經理許政超說，以老舊房屋漏水、凶宅、一屋兩賣產權不清、共有土地建房屋糾紛等類型最多，民眾為避免買賣中古屋糾紛，最好找有信譽的房仲公司把關，協助訂約。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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扭轉暴利形象 房仲撤百萬經紀人廣告

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

房仲業者常被視為炒房投資客的得力幫手，導致社會觀感普遍不佳。台北市房仲公會日前發起「自省運動」，先要全面撤除「百萬經紀人」的徵才廣告，避免被視為「暴利」行業，接著還要送救護車給醫院、開放市民參與公會活動，盼能扭轉形象。奢侈稅當頭，房仲業者苦撐度小月，除了關店、裁員、放無薪假，也有不少店家的拓點計畫喊卡；而有上班的房仲業務也是整天在店裡泡茶抱怨奢侈稅。台北市不動產仲介公會理事長黃鵬直言，近年房仲發展太快，從業員大量湧入，很多人只做過景氣好的生意，景氣一旦反轉就不知所措。他認為最近三個月內，北市將有百家房仲店頭瀕臨倒閉，減幅約百分之十五。「這次奢侈稅有沒有人替房仲業者說話？」他坦承，政府投下奢侈稅震撼彈後，房仲業者自己也要檢討「為何被打都沒人挺」。他不諱言，由投資客出資的房仲店面達一成以上，市場上更有許多房仲店東，自己也扮演投資客的角色，受奢侈稅衝擊，「投資客店東們」率先撐不下去。此外，房仲也常給人「賺太飽」的形象。公會日前還發文給各店頭，希望以後不要懸掛「誠徵百萬經紀人」、「千萬店東」的徵才廣告，以避免太過「聳動」的廣告文字，會「刺激」與「誤導」社會大眾。黃鵬說，百萬年薪房仲只占業界的一兩成，「另外八成都會被淘汰。」

文章轉載自:udn聯合新聞網

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名家看房市／黃金買屋期 來了

【經濟日報╱文／葉凌棋（永慶建設暨代銷總經理）】中東局勢的動盪，再加上日本強震，替經濟環境埋下未爆彈，農曆年前樂觀投資論調也稍微冷卻。台股年後的修正衝擊房市投資信心，2月大台北地區房價連漲半年的局勢已出現壓力，而7月預定上路的奢侈稅更是促成房市翻轉的最後一根稻草。

根據永慶房仲集團研展室統計，奢侈稅發威，3月大台北地區中古屋交易普遍量縮三成以上。房市前景混沌，再加上美國的量化寬鬆政策最快在4月進行成果結算，溫和的經濟成長恐重啟升息機制，將連帶為台灣房市的短期復甦投下另一顆震撼彈。

財政部的「奢侈稅」政策宣布之後，屋主因擔心未來的交易成本墊高，會壓縮賣屋獲利空間，迫使委賣量較政策公布前高出兩成。反觀買方雖增加不到一成，但其購屋的剛性需求仍在，可見時間已經轉站在買方這邊。

另外，潛在買方雖然增加，但願意出價的比例卻只有之前的84%，成交件數也降了三成，創高價更跌到兩成以下，比去年第一波打房時還低，顯見買方對價格認同不高。目前價跌的現象並不明顯，但連兩個月的量縮將衝擊買方的購屋信心，短期房價修正的狀況至少將持續到7月，買方市場的態勢宣告確立。

受金管會、央行等嚴密監管，各銀行購屋貸款條件趨嚴，對於有售屋打算的屋主而言，除了應該密切注意買方出價意願、購屋信心，還應考量買方支付能力受限，在主、客觀的購屋實力大不如前的前提下，唯有加大議價空間，才能及早確保投資利益，否則將面臨愈晚愈難賣的窘境。

對於部分供給過多的超漲區、投資型產品，更要做好房價可能領跌的心理準備，愈接近7月1日的底限，愈有超跌的風險，建議提前獲利了結。

由於政府各單位聯手打房，不但讓投資客動輒得咎，也讓部分自住買方產生前所未有的濃厚觀望心態。值此買氣保守的時期，買方應把握購屋成本直接墊高15%前的黃金買屋期。

不妨多看、多比較，對價格的衡酌可以預先透過銀行鑑價的方式來確保，一方面確認行情，另一方面也可以同時評估付款條件，將個人財務能力與購屋行為作完整連結，同時達成理財及成家的目的。

※更多精彩內容，請見經濟日報每周六隨報發行之《Money Weekly》

文章轉載自:udn聯合新聞網

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Orignal From: 名家看房市／黃金買屋期 來了

奢侈稅／房價下修 比金融海嘯慘

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】







政府出重手打炒房，大台北房市由賣方轉為買方市場態勢確立，房價也開始出現下修。台灣不動產交易中心認為，奢侈稅威力更甚金融海嘯，房價下修幅度將比金融海嘯大，不過，預料北市下修15%，新北市下修20%就會獲得支撐。

依台灣不動產交易中心統計，北市三月每坪均價為51萬元，新北市為24萬元，總經理李同榮表示，依比率計算，北市房價下修到每坪42~45萬元區間即可望止跌回穩，新北市房價則在回到每坪約20萬元均價時，價格就能撐住。

李同榮指出，根據房價波動模型分析，大台北房價連年看回不回，早已偏離技術線型軌道，而其所以不跌反升，主要是因為市場資金充沛加上高度投資信心，以致房價愈盤愈高。

但房價不可能永遠都在漲，從走勢來看，北市均價一坪50萬元已到壓力點，新北市則是在每坪24萬元上下，而至今年一月，北市和新北市都已突破此一警戒線。此時刻，政府趁勢祭出重手打房，房價走勢由盤升轉為盤跌已勢所難免。

大台北房價走跌幾已成定局，不過李同榮分析，從金融海嘯經驗、目前市況來看，跌幅也不可能太深。依統計，金融海嘯時北市房價跌幅約12%，新北市則約12.5%，奢侈稅打房威力雖大於金融海嘯，但預料也不會比金融海嘯嚴重太多。

主要是大台北自住客在金融海嘯時期都有「慘痛經驗」，那段時間很多人其實想進場，但希望買到最低點，結果房價才跌一點點立刻就出現反彈，很多人根本措手不及。這種經驗會使得這次房價一旦略有鬆動，就可能有自住客搶進場。

李同榮預估，大台北房價這次跌幅一旦達到程度，就會有一些自住客進場承接，跌勢會因此慢慢趨緩，台北市最多只會到15%，新北市一線房市區也差不多在15%上下，但一些供給過量區塊，有可能達到20%的跌幅。

由於目前打房幾乎已和選票劃上等號，李同榮認為，一直到2012年總統大選前，大台北房市都不可能回漲，因為一回漲，必然會再面臨新的政策措施，未來一年的大台北房價將進入一段長時期的「盤跌格局」。

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奢侈稅／潛在買方回籠 時機回溫

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】







奢侈稅打房嚇跑短線投資客，但卻也讓許多等候已久的潛在買方，認為買房時機已到，紛紛浮出市場看屋。

信義房屋近日針對奢侈稅議題進行民眾購屋意向調查，結果發現，雖有4成民眾因此暫緩購屋，但更有多達48%的民眾認為此時價格合理、適合需求的房子變多，反而積極看屋。

奢侈稅一定打房？多數人愈等房價愈高



信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，此一調查顯示，房地產市場上的潛在買方，認為奢侈稅應可達到一定打房效果，房價即使不跌也比較好談，進場意願因此大幅提高。

蘇啟榮分析，市場上一直有一群龐大潛在買方，他們因結婚、子女或房子老舊等因素，很早就想買房子，多數人原本想等房價降一點再買，沒想到愈等房價愈高，只好持續等候。

他說，去年央行針對大台北地區祭出選擇性信用管制後，部份潛在買方其實已開始出來看屋，當時信義房屋購屋意向調查結果即顯示，有14%民眾認為屋主態度會軟化，房價會比較好談，轉為積極看屋。

初期確實造成市場急凍 但4月已回穩



而這次政府祭出奢侈稅後，潛在買方出動更為明顯。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，奢侈稅初期確實造成市場看屋急凍，但到三月底，許多店頭看屋量已出現明顯回穩。

惟和以往不同的是，以往看屋者以投資客或自住新客戶居多，而現在，投資客幾已全面消失，自住客則個個「似曾相識」，多數是之前曾看過房子，但遲遲未買房子的老客戶。

徐佳馨表示，這種情況在熱門房市區特別明顯，如台北市中心、內湖、南港、士林、文山，新北市的新莊、板橋、中永和、新店等。

新莊來客量漸恢復 且房價一路飆



以新莊為例，信義房屋新莊中原店長黃健治表示，目前店內的來客量就大致已恢復到奢侈稅議題發酵之前的水準，而其中近一半客戶是過去曾看過房子，但未成交的回籠客。

他說，當中有些客戶先前幾可用「死心」來形容，像有一位家住新莊的在地民眾，因想換房子，去年5、6月間請他們帶看中原路、幸福路一帶房子，當時當地行情一坪約22、23萬元，該位民眾覺得有點高，決定再等一下。

但沒想到當地房價一路飆，每個月每坪都漲個一兩萬元，到年底已飆到一坪31、32萬元。那位民眾本來每隔一兩周就會主動到店裡探聽消息，後來打電話給他表示有適合物件，他也沒興趣，根本放棄購屋念頭。

黃健治說，不過奢侈稅之後，最近這位民眾又出現了，他仍希望買三房新成屋，價格則設定在一坪25、6萬元上下，比市場行情一坪低5、6萬元，但比最早看屋的行情也提高不少，不過目前當地屋主讓價意願有限，店頭還在配對中。

價格僵持 成交不易



徐佳馨表示，目前台北市區這類先前因覺房價過高，打消購屋念頭的買方，現在又出來看屋的情況相當普遍。有一位目前在外租屋的電視台製作人，兩年半前金融海嘯時原想進場，但想等再跌深一點再買，但房價回升太快，最後放棄。

不過這位製作人最近又委託仲介又開始找房子了，只不過他希望的產品是台北市、有捷運、三房、總價在1500萬以內的房子，而如此條件的房子，目前屋主要賣的底價至少1800萬元以上，一時之間仍很難找到。

蘇啟榮表示，目前市場現況是，潛在買方真的回來了，但是買賣雙方價格認知差異太大，成交很不容易。預料這樣的僵持局面還要維持一段時間，等買賣雙方互相調整，拉近認知差異後，價量才會回穩。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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奢侈稅／相對台北 高雄效應較輕

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】奢侈稅撼動大台北房市，高雄也受影響，但因當地投資客少，目前看來影響相對輕微。房仲業預料高雄奢侈稅效應，在6、7月之前應可全部發酵，房市可望回歸基本面。

住商不動產企研室表示，財政部在二月底釋出奢侈稅訊息後，三月即展現強大威力，分別在北市及新北市造成4~5成的交易量重滑，但高雄相對緩和，交易僅下滑9%，不到1成。

住商不動產高屏區經理林祺博表示，奢侈稅議題發酵初期，高雄因買方觀望，市場交易也凍結，但因賣方一直沒有出現大量拋售情況，相對台北，市場信心面影響較小。

從產品面來看，奢侈稅對高雄房市的影響主要是建商推出的新成屋及一般住宅，新成屋推案最慘，代銷業者表示，買氣至少較奢侈稅之前少一半，一般住宅方面則略減2到3成。

情況比較好的是豪宅及帶租約的店面。以豪宅較密集的農16 一帶來說，住商不動產農16文信加盟店長邱永發指出，過去一個多月來，來電量只減少一到兩成，買方雖有縮手情況，但委售量並未增加，豪宅價格波動也不明顯。

除了豪宅外，帶租約的店面也還是很搶手，投報率在3%以上，買方就願意接手，和奢侈稅之前沒有太大差異。

永慶房屋表示，相較大台北全面受影響，中南部目前受奢侈稅影響較大的，主要集中在少數特定投資熱區或產品，如台中的七期，高雄價格拉高的預售屋等，其他地區由於長年投資氣息薄弱，市場變動不大。

住商不動產則認為，高雄短期雖出現買盤縮手，但買方遲早還是會進場，後續效應預料在奢侈稅上路之前就會全部發酵，屆時由於賣方降價意願低，市場也會逐漸回到基本面。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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買中古屋停看聽 避免糾紛

【聯合報╱記者魯永明／嘉義報導】

買中古屋要如何避免糾紛，保障權利？嘉義市資深地政士許金爐提供法令及實務經驗，供民眾參考。

許金爐說，首先產權是否清楚？付訂金前，應先到地政所申請土地、房屋登記簿謄本，查閱所有權人、面積，有無設定抵押或被查封等，到工務機關查閱都市計畫圖，看是否坐落公園、道路等公共設施用地。

通常房屋產權登記，除主建物面積，還有附屬建物及共用部分，賣方或仲介業代銷常虛灌坪數，讓每坪單價便宜，買方給定金前應詳看所有權狀，計算確切面積。

看房子要冷靜，注意看牆壁有無漏水痕跡，附近環境如何，有無公害，多看幾次並多方比較，免得付出訂金發現缺失，或不合需要，蒙受損失。

簽約訂約要與所有權人簽訂，代理人代簽要注意是否有授權？房屋坪數、價格及內部現狀設備等要書寫清楚。定契約對契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應註明買方或賣方繳納。

付款方式應在契約訂明，一般分四段付款：簽約、用印、完稅前三階段，各繳成交總價款一成金額；餘七成尾款交屋時繳清。可要求仲介公司參考內政部「不動產委託銷售契約書範本」，買賣契約書經雙方同意簽立即生法律效力，簽約定要詳細閱讀。

老舊中古屋漏水問題，可大可小，輕者上防水處理油漆即可，嚴重者可能要大翻修。因此，購買屋齡較舊的中古屋，千萬不要有「白吃午餐」想法，應仔細勘察房屋室內外維護保養，免得因小失大。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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打房沒在怕 秦偉趁逃屋潮撿便宜

【聯合報╱記者葉君遠／台北報導】

政府祭「奢侈稅」打房，名下擁有30間房產的秦偉卻無懼政策，他說：「奢侈稅是對兩年內買賣的房子課重稅，我的房子都兩年以上，不受影響，而且趁這波『逃屋潮』，我還想再買幾間做長期投資。」

「我到林口走了一趟，那裡的預售屋生意門可羅雀，而且台中不少小套房、小坪數的投資客都趕著拋屋，原來每坪15、6萬的房子，現在12萬就買得到。」

他說，奢侈稅主要針對短期投資客，一年內買賣的課15％的稅，兩年內課10％，他手上的房子都超過兩年，不在這範圍內，而且他趁著別人拋屋求現，還要進場再買新房投資，「不過我觀察現在還不是房價最低的時候，6月以後會更低，到時看狀況進場，我賺錢目標訂在2012年，總統大選後，才是最佳時機。」

秦偉分析，大選若藍勝出，兩岸合作更密切，房價會因大陸客進來有一波高峰「到時再買房來不及了，現在就該觀察，陸客要什麼樣的房子」。

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奢侈稅震撼 房價回歸正常機制

【經濟日報╱吳佳汾】

自從財政部公布開徵奢侈稅草案後，興富謙建設總經理蔡煜凱表示，台北市中古屋市場交易量迅速萎縮，預售屋市場平均周來客量也減少一至二成，尤其新北市投資客比例最高的新莊、林口地區，平均來客量更減少至少三成。

顯示許多投資客紛紛趁奢侈稅尚未正式實施前，開始將手上的房屋降價出清，提前獲利了結。不過，政府防止房地產投機炒作，其實也有不少建商認為，對於整體房市而言是屬於良性的修正。

房價暴衝 十大民怨之首

台灣自從金融海嘯後，房地產持續往上暴衝，台北市動輒一坪百萬以上建案比比皆是，新北市新莊副都心重劃區建案也開價達每坪70萬。房價快速上漲，老百姓收入沒有增加，根據調查高房價已經成為台灣十大民怨之首。

房地產的不正常漲幅，最後將影響台灣的經濟，也造成老百姓的民怨。政府提出的打房政策，藉由在2年內房地產交易採取實價交易課徵10%至15%的特別交易稅，為免部分投機者利用少許資金於短期間套取更高的利潤，造成房地產交易秩序的失衡。

就建商的角度而言，奢侈稅的課徵對房地產業衝擊，對於土地取得價格過高、餘屋過多或資金較不充裕的建商，已明顯感覺這一波奢侈風暴造成的威力。

再加上金管會嚴格控管土建融貸款成數，對於建商餘屋貸款也全面喊停。因此以往藉由高成數貸款額度囤積土地，或者將餘屋轉貸來囤房待房價推高後再出清，政府以上的種種作為無非是希望房市能回歸正常市場機制。

防投機炒作 黃金十年可期

蔡煜凱表示，以他從事建築業多年經驗觀察，如果建商或者是投資者都能以正面的態度面對政府的政策，相信奢侈稅政策的實施僅會對房地產造成短期的衝擊，政府如果能擬定健全配套方案，防止投機者過度炒作，台灣未來的黃金十年還是可樂見。

蔡煜凱也以其公司經營理念為例，房屋興建是為了要滿足居住者的需求，興建更高品質的住宅，美化都市容貌，讓建築物因此而提高其價值，而不是讓少數投機者將它當成商品炒作，而失去原本興建者的初衷。

對於台灣與中國大陸簽訂ECFA以來，台灣的經濟市場一致認為是未來的黃金十年，如何在未來的十年讓台灣經濟更加發展，國民的年均所得再提高，貧富的差異更縮小，讓人人買得起房子，政府的奢侈稅政策，最終還是為了穩定台灣房地產市場，讓房地產市場在穩定中發展。

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房仲業者仲介費 監委要查

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 

財金部會輪番打炒房，監察院也來湊一腳！監察委員表示，房仲業者最高可收取百分之六的仲介服務費，若豪宅也收百分之六服務費，利潤實在太驚人，傾向應採階梯式、以房屋總價為級距的計費方式，目前已針對收取仲介費的不合理現象展開調查。

近來，有房仲人員收取服務費時，刻意誤導消費者「內政部規定固定收取百分之六服務費」，有民眾向監察院反應，監委劉玉山、李炳南日前對此展開調查。

李炳南說，鄉下的房子總價低，收百分之六還好，但台北市總價一億元的豪宅，還收到百分之六，「那利潤就太高了」。

他指出，日本採分級距的階梯式做法，總價低的房子，服務費比例較高；總價高的房子，比例較低。

李炳南表示，目前各國仲介費標準不一，他將陸續諮詢各界意見，了解制度面的問題，之後再對相關機關提出建議，檢討「齊頭式上限」的必要性。

內政部地政司則表示，「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」於二○○○年訂定，經常有人抱怨百分之六不合理，但這只是最高上限，最低也可能只收百分之一，消費者不妨貨比三家。

台北市不動產仲介公會理事長、ERA不動產總經理黃鵬表示，例如信義、永慶等大型房仲，買賣大多收到百分之五服務費，目前只有大師房屋銷售一億元以上的房屋，買賣共收百分之三，一億元以下的則收百分之四。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，服務費最高上限百分之六，原本是給業者彈性調整，但業者如果認定可收取達百分之六，確有檢討空間，他建議政府效法美國、日本的專任委託制，減低賣方拉高價格的手法。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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臺北市大安區99學年度各公立國民中小學學區資料

發布機關:臺北市大安區公所

臺北市大安區99學年度各公立國民中小學學區資料

本區公所於每年度3、4月間劃定當年度各國中小學區，家長可依小朋友設在本區戶籍地址的『里』『鄰』別至各區公所網站之學區一覽表(如下所列)或至臺北市政府教育局國小新生分發入學資訊網查詢學區。

■：單一學區 ◎：共同學區 ＃：跨區學區 ※試辦

里別	國小學區	國中學區
1.德安	■仁愛	■仁愛
2.仁慈	■仁愛	■附中
3.和安	■幸安	■附中
4.民炤	■幸安	■懷生（1、18-24鄰） ■金華（2-17鄰）
5.仁愛	■仁愛	◎懷生、仁愛共同學區（1-10鄰） ■仁愛（11-23鄰）
6.義村	＃懷生(中山區/電話25031369)	＃懷生
7.民輝	■幸安（1-18鄰、24鄰） ＃忠孝（19鄰 /中正區/電話23416721） ◎忠孝、懷生共同學區(20，21鄰) ＃懷生（22~23鄰 /中山區/電話25031369）	＃懷生
8.昌隆	＃懷生(中山區/電話25031369)	＃懷生
9.誠安	＃懷生(中山區/電話25031369)	＃懷生
10.光武	■仁愛（1~11、24~28鄰） ＃敦化（12~23鄰 /松山區/電話：87878787）	◎懷生、仁愛共同學區
11.龍坡	■龍安	◎龍門、金華、民族共同學區
12.龍泉	◎龍安、古亭共同學區 （4~11鄰） ◎龍安、古亭共同學區 （1~3、12~15鄰）※試辦	◎龍門、金華、民族共同學區
13.古風	■古亭	◎金華、民族、螢橋共同學區
14.古莊	■古亭（1、3~18鄰） ◎古亭、龍安共同學區（2鄰）	◎金華、民族、螢橋共同學區
15.龍安	◎龍安、新生共同學區(1-10鄰) ◎金華、新生共同學區(11-17鄰)	■金華
16.錦安	■新生（11、12、15、16鄰） ■金華（1、2、5、6、8鄰） ◎ 金華、新生共同學區（3、4、7、10、13、14、17鄰） ◎ 金華、新生共同學區（9鄰）※試辦	■金華
17.福住	■新生（1、2、5、6、9~11、17鄰） ◎金華、新生共同學區（3、4、7、8、12~16鄰）	■金華
18.永康	■金華	■金華
19.光明	■金華	＃中正
20.錦泰	■金華	＃中正
21.錦華	■金華	＃中正
22.龍圖	◎幸安、建安共同學區	■金華（1-6鄰） ■大安（7-20鄰）
23.新龍	◎建安、龍安共同學區	◎龍門、金華共同學區
26.龍陣	■建安	■大安
27.龍雲	■建安	■大安
28龍生	■國立北教大附小（1~13鄰） ■龍安、北教大附小共同學區（14~15鄰） ※試辦 ■龍安（16~20鄰）	◎龍門、大安、金華共同學區
29.住安	■建安	■大安
30.義安	■仁愛（1、2鄰） ■建安（3~20鄰）	■大安
31.通化	■仁愛（1~4鄰） ＃三興(5~22鄰   /信義區/電話：27239777)	■大安
32.通安	◎ 仁愛、三興共同學區(1鄰/信義區/電話：27239777) ■仁愛（2、3鄰） ◎  仁愛、三興共同學區（4、5鄰）※試辦  ＃三興(6~20 鄰/信義區/電話：27239777)	◎仁愛（1-3鄰） ◎大安（4-20鄰）
33.臨江	＃三興(信義區/電話：27239777)	◎和平、大安共同學區
34.法治	◎ 建安、三興共同學區(1、2、10鄰/信義區/電話27239777) ■建安（3~9、11、12鄰）	◎和平、大安共同學區
35.全安	■建安	■大安（1-4鄰） ◎大安、和平共同學區（5-17鄰）
36.群賢	■建安	■大安
37.群英	■建安	■大安
38.虎嘯	■大安	■和平
39.臥龍	■大安	■和平（1-4鄰） ◎龍門、和平共同學區(5-8鄰)
40.龍淵	■國立臺北教育大學附小	◎龍門、民族、和平、金華共同學區
41.龍門	■龍安(1~3、6~13鄰) ◎ 龍安、國北教大實小共同學區（4、5鄰）※試辦	■龍門
43.大學	■龍安（1~3、6~8、22鄰） ■古亭（4、5、9~21、23、24鄰）	◎龍門、民族共同學區
44.芳和	■大安	◎芳和（1-2、7-18鄰） ◎和平（3-5、19-21鄰） ◎芳和、和平共同學區（6鄰）
46.黎元	■大安	■芳和
47.黎孝	■大安	■芳和
48.黎和	■大安	■芳和
49.建安	■仁愛	■仁愛
50.建倫	■仁愛	■仁愛
51.敦安	■仁愛	■仁愛
52.正聲	＃光復(信義區：27239777)	◎興雅、懷生、仁愛共同學區
53.敦煌	■仁愛	■仁愛
54.華聲	＃光復(信義區：27239777)	◎興雅、懷生、仁愛共同學區
55.車層	＃光復（1~6、9~21、23~26鄰/信義區：27239777) ■仁愛（7、8、22鄰）	■仁愛
56.光信	＃光復(1~17鄰/信義區：27239777) ■仁愛（18~30鄰）	■仁愛
57.學府	■公館（1~15鄰） ◎銘傳、公館共同學區（16、17鄰）	■民族（1-5、16、17鄰） ◎芳和、民族共同學區（6-15鄰）
※學區重要電話： 國中業務請洽各校或教育局二科：27256360、61、65(承辦人) 、67 國小業務請洽各校或教育局三科：27256373(承辦人)、71 國小轉學、外僑入學申請業務請洽各校註冊組長 幼稚園業務請洽教育局四科：27593371、27593381 特殊教育業務請洽教育局五科：27256342、43、46 如有任何問題歡迎逕洽大安區公所23511711轉8210 ※99學年度起公館國小開放大學區制。

負責課室：民政課　負責人員：陳怡君

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大安1景 綠視野 融入生活

住市區 享山景
台北市「大安1景」樣品屋客廳挑高3.6米，L型的落地窗共約12米的面寬，讓室內採光條件佳，視野更完全不受遮蔽。林林攝
模特兒╱廖玉文（伊林）

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【詹誌銘╱台北報導】欽總建設開發預售案「大安1景」，基地位於臥龍街，規劃單層雙併的獨棟大樓，基本坪數為68坪，合併戶可達到136坪，社區總戶數僅22戶；3房的室內格局，每個房間均有採光，客廳更規劃L形的雙面採光，且住家後方即為山林景觀。

該案基地面積200坪，除後方有自然山景，附近另有富陽生態公園、福州山步道，可滿足住戶休憩需求。日常購物主要以和平東路與安居街為主，和平東路三段食衣住行商家皆有，安居街則是上午有市場，午後則轉為小吃店家。交通部分則有捷運文湖線行經，基地至六張犁站或麟光站，步行時間都在10分鐘左右。

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強化結構抗震

大樓規劃地上樓層12樓，外觀採用Art deco風格，建材則為聖露西亞搭配加多利花崗石材，結構雖為RC，但抗震系數提高至0.288g，地下外牆連續壁厚度達60公分，總深度達19公尺，樓層間則選用Boid制音樓板。客廳則選用5＋5公釐雙層膠合Low-E玻璃。
「大安1景」室內空間強調大面寬設計，除增加室內採光，所有臥室的窗檯多以落地玻璃或低檯度窗形式施作，讓視野角度可以更加寬擴。負責代銷的創意家行銷副總經理何志正指出，該案行政區屬大安區，四周多處公園，且各戶後方更有山景。

 

 

豪宅新概念
L型窗引景入室

「大安1景」因基地後方即為福州山、中埔山所屬的二格山山系，具有蓊鬱的林蔭條件，因此，該案特別以大面窗設計，讓綠色視野自然融入住家生活，例如客廳、衛浴的空間，都設計L形2面窗，客餐廳採光玻璃面寬共有10米，室內樓高3.6米；衛浴玻璃總面寬則至少有4米，加上2.5米高的低檯度窗，讓住戶可邊泡澡，邊欣賞自然景致。

 

 

地段位置
10分鐘到捷運站

「大安1景」基地位在臥龍街222號旁，後方為二格山系的山脈，故具有綠色景觀，但前方有些中古公寓，較影響低樓層住戶的視野；採買等日常機能可至安居街與和平東路三段，步行時間5~10分鐘；大眾運輸工具主要需至和平東路，另外基地至捷運文湖線六張犂站，步行時間也在10分鐘左右可扺達。

 

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代銷開講
近富陽生態公園

「大安1景」是大安區少數擁有自然景觀的建案，加上附近還有富陽生態公園、福州山登山步道，住戶要親近自然相當容易，除了休憩機能外，本案距離信義計劃區車程也在10分鐘內，商業機能完整。至於建築規劃，外觀全棟以石材雕工，室內樓高也刻意挑高至3.6米，加上大面寬的窗戶，提升住家的「休養生息」功能。

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專家意見
總價高 考驗銷售

「大安1景」基地條件尚可，親山的景觀、休憩的步道，都是該案環境的優勢，但附近多為舊公寓，加上附近過去屬六張犁較偏的地段，相關機能自然不若和平東路的住家。價格方面，因區域可接受總價最多約3000萬元，且以首購需求為主，故該案銷售恐怕會有比較多的考驗。

基本資料

單價：每坪82~99萬元
坪數：68、136坪
戶數：22戶
類型：大樓
公設比：33.95%
樓層：地上12樓、地下4樓
停車位售價：平面車位280萬元
方位：坐南朝北
GPS座標：經度：121゜33′13.85〞 緯度：25゜1′6.19〞
洽詢電話：(02)2732-0888
資料來源：創意家行銷

建商小檔案

投資興建：欽總建設開發
經營團隊：劉榮敏
成立時間：2004年
近期房地產代表作：台北市「天母磺溪」、「大學之道」、「臺大達人」、「師大達人」、「大安雅砌」
資料來源：創意家行銷

建材配備

廚房配備：LEIGHT廚具櫃體、抽油煙機與3口爐等設備選用best
衛浴配備：V&B、HOESCH降板浴缸、主臥衛浴並有satis全自動馬桶
室內配備：鍍鈦玄關門、客廳5＋5公釐雙層膠合Low-E玻璃、SHOWA鋁門窗
建築結構：RC結構、抗鎮系數提高至0.288g、Boid制音樓板
建築規劃：結構設計為王瑋傑、燈光設計陳宇晃、社區景觀設計李俊平
資料來源：創意家行銷

模特兒╱廖玉文（伊林）

文章轉載自:蘋果日報

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Orignal From: 大安1景 綠視野 融入生活